【正文】 修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎設施建設、衛(wèi)生保潔、綠化管護、消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修、有線電視收費等都是由學校支付，隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入，以上各項福利性服務逐步實行住戶有償使用，好多住戶對此不滿，認為小區(qū)是學校的住宅區(qū)，自己是學校的職工，自己有權免費享受住宅區(qū)內(nèi)的各項服務，過去都是學校出錢搞服務，而現(xiàn)在要自己出錢，觀念一時難以轉變，福利性服務思想濃厚，對物業(yè)管理缺乏認識和了解，對物業(yè)管理收費采取消極態(tài)度，對學校的各種管理辦法故意刁難不予配合，難以接受“自己花錢買服務”的物業(yè)管理消費觀念。物業(yè)管理經(jīng)費短缺，難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務高校物業(yè)管理不同于社會上的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務為目的，而不是以盈利為目的。所以其收費標準普遍低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)收費標準，而隨著高校社會化的不斷深入，學校對住宅區(qū)的投入也逐步減少，使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨立核算，自負盈虧的經(jīng)濟實體。長期以來，由于高校住宅的維修工作量大，加之外租戶比例逐年增加，使的學校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴重失衡，同時由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置，使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊伍龐大，人員工資基數(shù)大，服務成本高。作為住戶方面，隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高，住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場所，也是其思想文化交流、休閑娛樂、開展各種文體活動的重要場所，而要創(chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境，提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務，均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費使得物業(yè)管理部門日常支出很難日益為繼。物業(yè)管理人員要更新觀念，增強服務意識高校住宅物業(yè)管理人員大都是過去高校后勤舊體制下的后勤服務人員，“大鍋飯”思想嚴重，隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣，物業(yè)從業(yè)人員應強烈意識到“鐵飯碗”的體制已不復存在，要有憂患意識，要破除“學校后勤非我們不可“的舊觀念，樹立優(yōu)質(zhì)服務的新理念，開拓進取，自我加壓，主動出擊，變“要我干”為“我要干”，確立“服務求生存，效益求發(fā)展”的經(jīng)營理念，努力鉆研物業(yè)管理新知識，學習和了解物業(yè)管理相關的法律法規(guī)，了解行業(yè)動態(tài)，培養(yǎng)一切為了住戶，住戶是上帝的新理念，樹立“誠心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神，把提供優(yōu)質(zhì)服務作為我們工作的核心和行動的指南。要創(chuàng)建專業(yè)化的物業(yè)管理服務隊伍高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務的基本條件，對于高校住宅物業(yè)管理服務人員，學?；蚣瘓F應采用多種渠道、形式對員工進行培訓和教育，重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開發(fā)，創(chuàng)建科學的用人機制，鼓勵員工進行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式，逐步實現(xiàn)員工持證上崗，加強與國家級、省級示范小區(qū)的聯(lián)系，通過參觀、學習、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平，通過專業(yè)講座、技術大練兵等實踐活動來提高企業(yè)的整體效能和市場競爭力。并利用高校優(yōu)勢，向社會上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才，充實到高校物業(yè)管理隊伍中來，努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、通技術、精業(yè)務的高校物業(yè)管理隊伍。同時要引進競爭機制，加強考核，實行競爭上崗、按勞取酬，從而形成科學規(guī)范的物業(yè)管理體系，為住戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務。建立完善的規(guī)章制度高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)，住戶只具有使用權，如何確保國有資產(chǎn)的保值和增值，學校領導及國資主管部門應予以重視，高校住宅管理實行所有權和經(jīng)營權相分離，符合高校后勤社會化改革的要求，有利于學校減輕財政負擔，使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展，而物業(yè)管理部門作為服務單位，只能搞好服務工作，無行政管理或處罰權，學校應協(xié)調(diào)各職能部門之間的關系，配合物業(yè)中心按照國家有關物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費標準和服務內(nèi)容，包括住宅裝修管理辦法、外租房戶管理辦法、公共環(huán)境及國有財產(chǎn)管理辦法、自行車存放管理辦法等，并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理條例，積極成立小區(qū)管委會，形成學校、小區(qū)管委會、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系住宅物業(yè)管理中心應主動接受學校相關部門包括國資、后勤、紀檢、審計、財務部門的監(jiān)督和管理，對服務內(nèi)容包括共用部分及住戶室內(nèi)維修、消防、門衛(wèi)安全、綠化管護、道路的維護、住宅區(qū)內(nèi)公共設施的維護服務等項目進行檢查，物業(yè)中心要根據(jù)國家有關法規(guī)和行業(yè)條例，建立和完善物業(yè)管理法規(guī)，實行企業(yè)化管理，使住宅區(qū)內(nèi)的各項管理規(guī)范標準，甲乙雙方應按照約定條款認真履行合同，對物業(yè)中心在日常服務中不符合規(guī)定的項目要進行整改，對服務達不到標準的甲方可進行處罰，用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門的行為，確保教職工能有一個干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。積極開展社區(qū)文化建設高校物業(yè)住宅區(qū)不同于社會上的商業(yè)住宅小區(qū)，具有濃厚的文化環(huán)境及學術氛圍，教職工群體素質(zhì)比較高，住戶對居住環(huán)境的建設及服務的要求都表現(xiàn)出較高層次的需求，作為高校住宅物業(yè)管理中心，在搞好各項服務的同時，應加強對物業(yè)管理的宣傳力度、廣度和深度，并結合本校的實際情況，配合工會、離退休處、校團委黨委、宣傳部等部門積極開展社區(qū)文化建設及群眾性娛樂活動，要讓每一位有熱心和愛心的職工積極的參與到我們的小區(qū)物業(yè)管理中來，大力開展“小區(qū)是我家，美好環(huán)境靠大家”的宣傳活動，培養(yǎng)住戶的主人翁思想，營造積極、健康、向上、富有高校特色的社區(qū)文化，通過提高文化內(nèi)涵，創(chuàng)建祥和的社區(qū)環(huán)境，通過籌建小區(qū)特刊和物業(yè)網(wǎng)站，多形式開展社區(qū)文化、體育、公益事業(yè)及社區(qū)旅游等活動，開設宣傳欄和網(wǎng)上聊天等形式，以形成具有高校特色的文化氛圍和格調(diào)。多渠道開展便民有償服務，增創(chuàng)服務經(jīng)費經(jīng)費是物業(yè)管理的基礎，也是物業(yè)公司開展服務工作的保障，物業(yè)公司在取得學校劃撥的經(jīng)費、住戶交付的物業(yè)管理費及職工室內(nèi)維修費外，還應充分發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，挖掘服務潛力，拓展服務項目，通過開展有償便民活動，尋求新的經(jīng)濟增長點。在此方面，學校應該給予政策支持，包括住宅區(qū)周邊門面房的開發(fā)，住宅區(qū)內(nèi)蔬菜、水果市場的開發(fā)，洗衣店、服裝加工店、飲食服務攤點、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點，廣開資金來源渠道，補充物業(yè)服務費的不足，從而確保住宅物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。以人為本，構建和諧居住小區(qū)高校物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是為住戶提供全方位的服務，要按照“以人為本”的服務理念，不斷提升服務水平，使住戶能深入體會到“住戶物業(yè)是一家，有困難找物業(yè)”的溫暖，把住戶對物業(yè)的滿意作為物業(yè)人最大的欣慰，樹立良好的物業(yè)管理形象。如小區(qū)內(nèi)有好多老教授、專家、學者等老人，他們的子女常年不在身邊，物業(yè)管理人員要經(jīng)常同他們進行深入溝通，了解住戶在小區(qū)內(nèi)的需求和困難，幫助他們解決實際問題，對待服務工作要高效、細致、態(tài)度和藹、服務熱情周到。同時中心領導要關心職工生活，重視人性化管理，對于職工及家屬的生老病死，婚喪嫁娶，中心都應予以慰問、祝賀、看望，員工有不順心的事時，中心領導要與他們進行交心談心，幫助他們排憂解難，使得員工的積極型和主動性得到充分發(fā)揮，增強企業(yè)的凝結力和向心力，達到住戶滿意、領導滿意、職工滿意的和諧居住及工作環(huán)境?？傊?，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務行業(yè)，它不同與社會上的物業(yè)管理模式，它的各項政策及服務標準應服從學校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局，各高校應結合自身的特點和實際情況，按照住宅區(qū)行政所有權和經(jīng)營權相分離的原則，轉變原有管理部門的職能，注入新的物業(yè)管理機制，依靠學校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性服務，最終實現(xiàn)社會、學校、住戶、物業(yè)管理企業(yè)的共同滿意和長足發(fā)展。參考文獻：《重慶物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢》作者：徐志國、常劍、賀云華，《現(xiàn)代物業(yè)》刊載；《物業(yè)管理導論》王青蘭主編，中國建筑出版社；《試論高校物業(yè)管理》作者：蔡炳華，《重慶工學院學報》05年1期刊載；《中國物業(yè)管理的發(fā)展狀況及當前要解決的主要問題》作者：謝家謹(建設部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長)；《中國物業(yè)管理條例》高校調(diào)研報告字數(shù)篇十一生生活豐富多彩 ，活動也是精彩分層，每次舉辦活動，經(jīng)費自然成為一個急需解決的問題。除了團委的撥款，校會的收入，剩下的就需外聯(lián)出去拉贊助了。a． 合作贊助i. 免費但不直接提供資金與物品。如北廣與華爾街英語中心合作將于下周對校內(nèi)學生做問卷調(diào)查，幫助同學了解自己的英語學習狀況，以及與海文學校合作，發(fā)起愛心助學活動，為30名貧困同學提供免費的考研培訓，以及出國考試培訓、四六級英語考試培訓；與北京五星環(huán)宇國際文化傳播中心合作，為優(yōu)秀學生提供免費的國際商務談判培訓（對外費用高達15000元）與英倫敦工商會考試局駐北京辦事處合作，辦關于lccieb考試咨詢；與北京典成科技發(fā)展有限公司合作舉辦關于電子商務網(wǎng)上營銷認證的咨詢講座及報名。ii. 商家提供宣傳材料（或不提供），由校方幫助其宣傳或代理，商家付勞務費。例如。票務代理，中青院代理北京音樂廳和中心公園音樂堂門票業(yè)務，校方有相應提成。iii. 免費派送。北海珍珠總公司在北航派送滴眼液，肯德雞在北京免費發(fā)放優(yōu)惠券等。這種宣傳方式對商家而言投入底，收效快，同學也較易接受。iv. 供勤助崗位。燕京啤酒公司，方神咖啡集團在北航招收勤助儉學人員。v. 聯(lián)合展賣。商家提供商品并有一個合理的價位，校方提供場地及組織人員（及財務管理等）。如北廣的書市及服裝展賣。在書市上，各種出版社，各式新書和舊書，品種多樣，價格低廉，質(zhì)量較好。在服裝展賣上，衣服的檔次為中低檔，價格在200800，打折出售。校方收取攤位費急管理費。而同學也免去了交通之苦，且價廉物美，質(zhì)量也有較好的保證。這種做法對于地理位置較偏的學校更是值得借鑒。但同時也應指出，展賣本身也有很多弊端。首先是熱鬧場面所帶來的對環(huán)境、空間、公共設施的壓力，導致臟、亂、差的現(xiàn)象，此外，交易過程中的“三包”問題，質(zhì)量問題也缺發(fā)明文的規(guī)定加以規(guī)范。同時，商業(yè)盈利行為對校園大學生的思想的沖擊也應引起注意。b． 收取場地費。比如北大聯(lián)系或者是商家主動要求到其校園辦展覽，校方會根據(jù)場地的大小、人流量的多少、以及其他配套設施來定奪場地費的多少。例如北大的三角地（較為熱鬧，設施較好）一個4方米以內(nèi)的展位需1000天。150人的大教室每晚1000元，300人的大教室每晚15003000元（具體價位再考慮設施的使用而增減）。校會先向學校申報所需場地，收入14上繳學校。c. 提供設備。由公司為學?；顒犹峁┎牧霞坝镁?。如北理、北科的攢機大賽便是由電腦公司提供電腦零件、攢機工具等。d. 提供布置會場，邀請嘉賓及媒體。中財?shù)摹懊缹毶徎b晚會”，公司支付20xx元布置會場，并請來了媒體，現(xiàn)場小游戲及派送化裝手冊及試用裝，受到良好效果。e. 互相宣傳。如中財?shù)摹罢{(diào)焦看時代”辯論賽。與某網(wǎng)絡公司合作，網(wǎng)絡公司負責將中財及其活動發(fā)布到網(wǎng)上，擴大其影響。而中財則負責為該網(wǎng)絡公司在校內(nèi)作宣傳，雙方互惠互利。2.a. 、內(nèi)容而定。如體育節(jié)聯(lián)系體育用品公司。北廣便利用學校自身的特點，拉到了《瑞利》雜志、《中國娛樂報告》等這類較為時尚的娛樂性較強的媒體，這類媒體的贊助資金較為豐厚，而且一旦合作，便可以保持長期的合作。b. 結合同學需要。從同學們?nèi)粘ｊP心的角度出發(fā)，聯(lián)系一些商家來做咨詢或講座。如北廣聯(lián)系“美寶蓮”以及“雅芳”化裝公司在學校開設美容護膚講座，學生會負責組織工作。c. 地域性。一般的，各大學的外聯(lián)部門都將重點放在學校周圍的商家上。或是小店鋪或是大公司。一旦合作，則力爭把這種合作關系固定下來。d. 特色性。各校會根據(jù)各校自身的辦學特點，邀請一些與本校專業(yè)相關的教授學者前往講座。如北廣容易邀請到文藝界名人，而北體則更易邀請到體育界名人。所以，各校應充分發(fā)掘自身魅力，從本校特色出發(fā)，尋找外聯(lián)突破口。e. 通過采訪各高校的外聯(lián)情況，我們了解到這樣一個現(xiàn)狀：只有活動精彩足夠吸引人，才能吸引商家的贊助；只有活動一直精彩，并能精益求精，商家才樂意與你長期固定活動，“因為做生不如做熟”，合作頻繁，便能免去很多不必要的溝通的消耗，能更有效地達到目的。我們不止一次聽某校外聯(lián)負責人提到，因為他們?；顒泳?，很多商家主動上門要求贊助。所以，結論便是：我們首先要保證我們活動的質(zhì)量，再加強外聯(lián)的手法與技巧。f. 人情味濃厚。首經(jīng)貿(mào)學生會本著“互惠”的原則尋找合作伙伴，尋找雙方利益平衡點。他們拉取贊助通常不以學校名義出面，而是靠個人與校外人員的私人交情。g. 在不違背原則，不放棄應得利益的前提下，盡大可能滿足公司要求，因為一項合作活動成功便能帶給雙方利益，商家有了利益便會尋找第二次合作,將名校效應與公司資金良好結合,擴大活動規(guī)模,提高活動質(zhì)量,豐富校園文化.h. 直接找品牌的總代理商,總代理商決定權大，一旦決定便能很快執(zhí)行，且數(shù)額較大，合作范圍廣。（1） 由預算額決定，通常預算額低于實際開銷的數(shù)額。（2） 由宣傳費，原料，成本費，人工費，獎品費，機動費等組成。（3） 有的權額較大，如瑞麗雜志社贊助“廣院之春歌手大賽”的數(shù)額為2萬以上。（1） 冠名權。給與合作企業(yè)各種晚會，體育賽事等活動的冠名權或者提供其他廣告，宣傳形式以收取贊助費。一般收費為5000元以上。例如：北大中秋節(jié)獲中國移動通訊公司35000元人民幣的贊助費，所提供的宣傳形式則以“同升未明月，共享移動情”作為晚會的主題語，并邀請中國移動北方區(qū)總經(jīng)理在晚會中發(fā)言，以及在校宣傳標語上印“中國移動”的字樣。還有中國移動贊助的12萬元為北大挽留公寓區(qū)的所有公寓安裝窗簾，并邀請京華時報等媒體對此事加以報道。以這種方式與北大進行合作的傳統(tǒng)單位有中國移動通訊，健力寶公司，恒安集團。主動要求和北大進行贊助活動的企業(yè)數(shù)目很多，而與這些公司進行合作多是北大首先提出合作事宜的，一是合作較為固定，雙方的要求都較為固定的確定下來的，這些公司的贊助資金較大，較為穩(wěn)定。（2） 參與組織權，贊助公司有權利對活動的策劃實施和宣傳提出意見。如農(nóng)大校會由公司做出宣傳方案，校會作出少許改定，同時在宣傳上，先由公司作出宣傳，隨后學校跟隨一起做宣傳。（3） 有權擔任現(xiàn)場頒獎嘉賓。（4） 贊助公司有權在活動期間在校內(nèi)進行積極宣傳，如懸掛企業(yè)的宣傳條幅，廣告畫，發(fā)放有關宣傳資料，設立展臺，做海報等。（5） 有權在演出時作出語言文字上的宣傳，主持人鳴謝，作為嘉賓致詞，或在臺上打出贊助商廣告語。（6） 有權在賽后和校方一起接受媒體采訪。（7） 對于體育類活動