【導(dǎo)讀】******舊城改造改造項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

　　

【正文】 于省內(nèi)城市的中等水平，經(jīng)濟(jì)能力的提升，為房地產(chǎn)提供了一定的發(fā)展空間。 ****市居民的消費(fèi)水平在省內(nèi)城市處于中上等水平，消費(fèi)行為比較超前， ****市的物價(jià)水平較高，尤其是生活用品，增加了生活成本。 ****市對市政建設(shè)的越來越重視，使 ****市固定資產(chǎn)投資加大，同時(shí)帶動了房地產(chǎn)投資的發(fā)展。 城市發(fā)展 定位 為 發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢，提升城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位，增強(qiáng)城市的輻射帶動能力， ******城市發(fā)展目標(biāo)為：把 ******區(qū)建設(shè)成工業(yè)強(qiáng)盛、商貿(mào)旅游業(yè)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、文化內(nèi)涵豐富，地方特色突出的宜居、宜業(yè)的商貿(mào)、園林型城市。 城區(qū)實(shí)現(xiàn) ?兩組團(tuán)、五片區(qū)?的組團(tuán)式總體空間結(jié)構(gòu)。兩組團(tuán)指的是中心組團(tuán)和西部組團(tuán)；中心城區(qū)由現(xiàn)有的主城區(qū)連片發(fā)展而成，西部組團(tuán)為依托近德固鄉(xiāng)發(fā)展的西部新區(qū)組團(tuán)。 ?五片區(qū)?指的是中心組團(tuán)區(qū)的?中心商業(yè)片區(qū)、老城片區(qū)、東北部工業(yè)片區(qū)（產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）、西，北部行政文教生活片區(qū)和南部商住綜合片區(qū)?。 ******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 34 ******房地產(chǎn)市場分析 近幾年， ******房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展， 有計(jì)劃地實(shí)施 了 普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)市場基本保持健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。 2021 年 投資 億元，建成廉租住房 萬平方米， 312 套，開工建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 2萬平方米。進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開發(fā)市場的監(jiān)管力度，對違規(guī)開發(fā)售房等行為嚴(yán)厲查處，維護(hù)了市場秩序。 2021 年計(jì)劃 投資 8000 萬元，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房 6萬平方米，進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房補(bǔ)貼發(fā)放覆蓋面，讓更多的中低收入家庭住有所居。 從市場需求分析的結(jié)果來看，南樂整體地產(chǎn)市場發(fā)展體現(xiàn)出以下幾種特征： 市場由低單價(jià)向低總價(jià)轉(zhuǎn)變； 戶型發(fā)展形式由大戶型向緊湊型戶型發(fā)展； 建筑類型供應(yīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變； 大面積開發(fā)項(xiàng)目增多； 受建筑供應(yīng)的影響，市場接受的傳統(tǒng)思想將會受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)； 相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)一步完善； 產(chǎn)品定價(jià)將會與家庭收更進(jìn)一步的接近，也就是市場價(jià)格將有一到兩年的自然盤點(diǎn)。 ******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 35 區(qū)位優(yōu)勢明顯 項(xiàng)目 涉及的舊城改造和城中村改造區(qū)域均位于 ******城的中心位置，配套設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 項(xiàng)目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔 2021〕 24 號）指出：積極推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治。對可整治的舊住宅區(qū)要力戒大拆大建。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護(hù)歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進(jìn)行房屋維修養(yǎng)護(hù)、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中要求：強(qiáng)化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《河南省十二五規(guī)劃》提出： 城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善 ， 五年新建保障性住房 28 萬套 ， 完成棚戶區(qū)改造 937 萬平方米。 ******則提出到 2017 年前全面完成 ?城中村?地塊改造建設(shè)工作，?城中村?地區(qū)居住環(huán)境明顯改善，城市功能基本完善，城市形象顯******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 36 著提升。 項(xiàng)目的建設(shè)就是為改善 ******舊城和和 ********的居住生活條件而提出的，屬于舊城改造的范疇，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。 項(xiàng)目建設(shè)符合《 城區(qū) 總體規(guī)劃》 《 ******中心城區(qū)總體規(guī)劃》中規(guī)定的 中心商業(yè)片區(qū)包括**********************************是通過老城區(qū)更新改造，建設(shè)為功能完善、配套齊全的新居住區(qū)。 舊城改造應(yīng)針對城區(qū)居住用地和住宅的現(xiàn)有特征和存在的主要問題，按照保留、更新改造、拆遷置換等多種方式，分門別類采取不同的策略。其中規(guī)劃對城區(qū)中自發(fā)建設(shè)的集中區(qū)域，應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃的總體安排，主張分步分片進(jìn)行改造和置換，充分發(fā)揮城市土地的使用效率。 項(xiàng)目位于中心商業(yè)片區(qū)和老城片區(qū)，建筑物老舊，已不能城市發(fā)展的需要，需要更新改造。因此項(xiàng)目的建設(shè) 符合《 城區(qū) 總體規(guī)劃》 。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目 總占地面積： 平方米（合 畝）。其中：規(guī)劃道路占用面積： 平方米（合 221 畝）。 居住用地面積： 平方米（合 畝），容積率： — ，建筑密度： 20%— 30%，綠化率大于 30%。按照 2 的容積******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 37 率進(jìn)行測算，可建住宅 68 萬平方米。 商業(yè)用地面積： 平方米（合 畝），容積率： — ，建筑密度： 25%— 35%，綠化率大于 20%。按照 4 的容積率進(jìn)行測算，商業(yè)比住宅按 2比 8 予以確定，項(xiàng)目總建筑規(guī)模 萬平方米，則商業(yè)居住面積 12 萬平方米，住宅居住面積 47 萬平方 ，配套建筑面積 萬平方米。 規(guī)劃項(xiàng)目總建筑面積 萬平方米，其中：住 宅建筑面積 萬平方米、商業(yè)設(shè)施建筑面積 12 萬平方米、配套設(shè)施建設(shè)面積 萬平方米。 項(xiàng)目用于 原住宅置換面積 萬平方米，預(yù)留商業(yè) 萬平方米， 以保證社會穩(wěn)定。 ******舊城改造及 ********城中村改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 38 第 六 章 項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容介紹 項(xiàng)目開發(fā)條件 區(qū)位優(yōu)勢 ******位于河南省東北部，豫、魯、冀三省交界處，東臨山東省莘縣，西連河北省魏縣，南依清豐縣，北與河北省大名縣接壤。 ******交通條件優(yōu)越，大（慶）廣（州）高速公路，南（樂）林（州）高速公路穿越縣域， G106 線、省道安（陽）濟(jì)（南）公路在縣城交匯通過，形成大?十?字架的交通框架，構(gòu)成獨(dú)特的承南貫北，連東接西的區(qū)位優(yōu)勢?？h城西至安陽市 82 公里，東到魯西重鎮(zhèn)聊城市 90 公里，南距石油工業(yè)基地 ****市 40 公里。 自然條件 氣候 ******屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，春季干旱風(fēng)沙多，夏季炎熱雨集中，秋季晴和日照長，冬季寒冷雨雪少。主風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，平均風(fēng)速 ，多年平均氣溫 176。 C,最高氣溫℃，最低氣溫 ℃，平均活動積溫（≥ 10℃） ℃，多年平均日照時(shí)間為 ，全年無霜期 215 天。 水文地質(zhì) 地下水為 ******的主要水資源，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主要依靠地下水，全縣多年平均地下水補(bǔ)給量為 8770 萬 m3，其中降雨補(bǔ)給 %，******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 39 是地下水最重要的補(bǔ)給來源，其次為灌溉入滲占 %，渠道滲漏只有 %。目前 ******工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用水基本上都是淺層水，深度在 60～ 80m 左右。地下水資源量多年平均儲量為 億 m3。地下水埋深在 12—— 35m。 地表水資源主要依靠河川徑流，馬頰河是 ******主要的一條引黃河道即第一條濮清南干渠。 ******降雨產(chǎn)生平均徑流量為 億 m3，地表水是通過第一條濮清南進(jìn)行引黃，全縣年引黃量 億 m3。 地形地貌 ******境第三紀(jì)底板埋深 1500~3500 米之間。第三紀(jì)以后至今一般為陸象沉積，整個(gè)地表由約 1000 米厚的黃土復(fù)蓋，處在渤海凹陷的西南部?？h境東部是東（平）濮（陽）凹陷西北部的仰起端，西部為內(nèi)黃隆起。境內(nèi)有海河水系的衛(wèi)河、馬頰河、徒駭河 3 條河流通過。 由于地殼內(nèi)部運(yùn)動的作用，境內(nèi)出現(xiàn) 5條斷裂層，明顯的有 3條：一條近德固斷裂層，屬原壓性正斷層，近南北經(jīng)向構(gòu)造，傾向西，與東濮凹陷近于平行，從 清豐縣的大屯、大流東部入 ******境，經(jīng)近德固至西崇疃，長 50 公里。二為楊村斷層，屬原壓性正斷層，走向北北東，傾向北北西，從清豐縣高堡東部入境，經(jīng)楊村東部，長 30 公里。三是大清斷層，屬壓性正斷層，走向北北東，傾向南東。從長垣、 ****南部經(jīng)清豐縣仙莊入境，過大清向北逐******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 40 漸尖滅。 地震等級 根據(jù)現(xiàn)行的 “中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ GB183062021） ”的規(guī)定，本地區(qū)地震動峰值加速度 ，反應(yīng)譜特征周期 ， 地震烈度為 7 度區(qū)， 建筑物抗震設(shè)計(jì)應(yīng)按地震基本烈度 Ⅷ 度地設(shè)防 。 政府給予的優(yōu)惠政策 根據(jù)政府制訂的政策，項(xiàng)目實(shí)施后可享受： 、村集體辦公用房、集體福利設(shè)施、集體公益設(shè)施、公共綠地及配套的市政公用設(shè)施用地，該類用地按劃撥土地使用權(quán)方式供地。 ：除國家、省明文規(guī)定不得減免的收費(fèi)項(xiàng)目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副業(yè)、商業(yè)市場）建設(shè)項(xiàng)目的行政事業(yè)性收費(fèi)，由財(cái)政全供單位執(zhí)收的予以免收（其中城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)實(shí)行“收支兩條線 ”管理，先征后返，專項(xiàng)使用；共享收費(fèi)項(xiàng)目，只征收上級分成部分），其余行政事業(yè)性收費(fèi)及各類經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半收取。 3. 舊城改造項(xiàng)目需配套建設(shè)的城市道路、供排水、供電、供氣、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施，統(tǒng)一納入城市市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃 ，由政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一實(shí)施； 4. 舊城改造項(xiàng)目 的 土地使用權(quán)出讓收入，按照規(guī)定提取相關(guān)******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 41 費(fèi)用，余額經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后按照 50%的比例撥付用于該舊城改造項(xiàng)目 。 項(xiàng)目選址方案 項(xiàng)目 涉及的 舊城改造豫石片區(qū)南至興華路、北至倉頡路、西至開元路、東至光明路；以昌樂北街為界，分為東西兩個(gè)片區(qū)，西部為石油公司片區(qū)，東部為豫北賓館片區(qū)。占地面積： 平方米（合 畝），其中：規(guī)劃道路占用面積： 66360 平方米（合 畝），居住用地面積： 87640 平方米（合 畝），容積率： — ，建筑密度： 20%— 30%，綠化率大于 30%；商業(yè)用地面積： 66863 平方米（合 畝），容積率： — ，建筑密度： 25%— 35%，綠化率大于 20%。 涉及的城中村改造 ********位于 ******城中心地帶，中心商業(yè)區(qū)與老成片區(qū)交界處，隸屬城關(guān)鎮(zhèn)政府管轄。地塊四至為：北臨規(guī)劃東西路，東臨南北大街，西臨光明路，南臨 ******一中和規(guī)劃東西路。縣城東西主干道東西大街與興華路相連橫貫該村，古城路貫穿南北。 總占地面積： 平方米（合 畝），其中：規(guī)劃道路占用面積： 平方米（合 畝），居住用地面積： 平方米（合 畝）， 容積率： —，建筑密度： 20%— 30%，綠化率大于 30%； 行政辦公用地： 平方米（合 畝），容積率： — ，建筑密度：20%— 30%，綠化率大于 35%；商業(yè)用地面積： 平方米（合******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 42 畝）， 容積率： — ，建筑密度： 25%— 35%，綠化率大于 20%。 項(xiàng)目總占地面積： 平方米（合 畝）。其中：規(guī)劃道路占用面積： 平方米（合 221 畝）。 居住用地面積： 平方米（合 畝），容積率：— ，建筑密度： 20%— 30%，綠化率大于 30%。 行政辦公用地： 平方米（合 畝），容積率： — ，建筑密度： 20%— 30%，綠化率大于 35%。 商業(yè)用地面積： 平方米（合 畝），容積率：— ，建筑密度： 25%— 35%，綠化率大于 20%。 項(xiàng)目開發(fā)思路 開發(fā)思路 依托本項(xiàng)目的板塊優(yōu)勢，充分利用項(xiàng)目緊鄰中心商業(yè)區(qū)和臨街的特點(diǎn)，在項(xiàng)目主題特色和文化內(nèi)涵上深入挖潛，在產(chǎn)品形式和功能上大膽創(chuàng)新，打造南樂老城區(qū)改造的新地標(biāo)。 開發(fā)理念 打造南樂新景觀，引領(lǐng)文化新生活 開發(fā)目標(biāo) 項(xiàng)目作為 ******舊城改造的一部分，集政治工程、城市新景觀工程、片區(qū)經(jīng)濟(jì)工程于一體，在開發(fā)上有必要遵循?三老模式?： ?老爺子?滿意：各級政府關(guān)注度比較高，對項(xiàng)目開發(fā)******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 43 提出了一些指導(dǎo)性意見，項(xiàng)目實(shí)施也需要政府的繼續(xù)參與和支持，項(xiàng)目開發(fā)成功與否，將關(guān)系政府官員的政績。 ?老板們?滿意：本項(xiàng)目作為舊城改造項(xiàng)目，面臨高額拆遷成本的攤消問題，必須在運(yùn)作模式上創(chuàng)新，以保證 15％以上的預(yù)期自有資金投資利潤率。 ?老百姓?滿意：作為高尚住宅區(qū)，為吸引高收入目標(biāo)消費(fèi)群體跟進(jìn)，必須在項(xiàng)目硬件和軟件上不 斷創(chuàng)新，作出項(xiàng)目精品，創(chuàng)立項(xiàng)目品牌，讓消費(fèi)者感覺物超所值。 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品定位 目標(biāo)客戶定位 考慮本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，除拆遷安置房以外，利用其區(qū)位優(yōu)勢，目標(biāo)客戶群細(xì)分如下： 來 南樂 投資的企業(yè)主 、 從事服務(wù)行業(yè)的個(gè)體工商主 、 政府、學(xué)校等事業(yè)單位的官員 、 本地工商業(yè)個(gè)體戶 、 外省公司駐本地高級代表 、 外資和合資公司中方高階經(jīng)理 、 其他各行各業(yè)的高收入階層 。 銷售價(jià)格定位 該小區(qū)地理位置優(yōu)越，配套設(shè)施齊全，生活服務(wù)設(shè)施完備，周邊有多個(gè)住宅小區(qū)。參照周邊其他小區(qū)的市場價(jià)，本項(xiàng)目價(jià)格定位如下： ①高層住宅每平方米平均價(jià)為 3580 元；小高層住宅每平方米平均價(jià)為 3380 元；多層住宅每平方米平均價(jià)為 2980 元。 ******舊城改造改造項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃