【正文】 釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。《條例》第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。否則，無效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務(wù)，賣方更無協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院________年____月____日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規(guī)定：“房屋買賣完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的`20％，不足____月者以____月計(jì)，但加收稅額不得超過房價?！贝思凑f明契證應(yīng)于契約即房屋買賣合同成立后三個月內(nèi)取得。根據(jù)《條例》第六條第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當(dāng)事人又怎能完納契稅，取得契證這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產(chǎn)權(quán)過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為由來否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為________年____月____日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價值巨大，關(guān)系國計(jì)民生，保護(hù)交易安全，國家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買賣條件達(dá)成一致，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。而事實(shí)上，此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中將會遇到一些無法解決的問題。①違反誠實(shí)信用原則，鼓勵濫用權(quán)利。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。②不利于對無過錯方利益的保護(hù)。③難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預(yù)售合同。④不適用于拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即為有效成立。應(yīng)買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。若未經(jīng)登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應(yīng)買人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與《拍賣法》相違背。三、結(jié)語房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實(shí)、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當(dāng)事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)前，一方無正當(dāng)理由的，應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行：買受人沒有支付房款，應(yīng)責(zé)令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應(yīng)責(zé)令其交付；未依法完納契稅辦理契證的，應(yīng)著其納稅辦證；未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，應(yīng)著其補(bǔ)辦。同時任何一方不履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé)任；若合同規(guī)定了定金和違約金責(zé)任，一方違約后也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金和違約金責(zé)任。因此，《民法典意見》第85條規(guī)定內(nèi)容是合理的。我國正在制定的統(tǒng)一民法典和民法典關(guān)于房屋買賣合同有效成立和房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記關(guān)系之規(guī)定，應(yīng)采納《民法典意見》第85條規(guī)定，明確產(chǎn)權(quán)過戶登記在房屋產(chǎn)權(quán)變動中的公示作用，規(guī)定過戶登記是房屋買賣合同的履行行為，而非其生效要件；應(yīng)賦予當(dāng)事人基于房屋買賣合同的債權(quán)請求權(quán)，即使產(chǎn)權(quán)未經(jīng)過戶登記，出賣人翻悔卻無正當(dāng)理由，買受人有權(quán)請求出賣人協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。