【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤

　　

【正文】 :轎車 商用 車 卡 車 農(nóng)用車 摩托車 電瓶車 配套 辦公及公寓物業(yè)的業(yè)態(tài)定位 優(yōu)先次序為 :政府 配套、汽車服務(wù) 商務(wù)酒店 －配套服務(wù)－ 大中企業(yè)辦公 私營辦公 －公寓 ? 品質(zhì)優(yōu)先的原則 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同行業(yè)商家的甄選 ,采用品質(zhì)優(yōu)先的原則 , ,通過高端客戶向低端客戶滲透 ,通過高品質(zhì)的商業(yè)表現(xiàn)出本案的 ” 國際化理念的主題汽車城 ” 的定位 ? 人氣優(yōu)先的原則 優(yōu)先能帶動一定人流量的業(yè)態(tài) ,優(yōu)先能為其他業(yè)態(tài)帶來消費(fèi)者支撐或共享 ,為本案的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐 ? 租金貢獻(xiàn)率的原則 入選的業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力 ,為項目的銷售提供較高的回報率 ,同時該行業(yè)的經(jīng)營走 勢要持久穩(wěn)定 ,為項目的繁榮發(fā)展奠定基礎(chǔ) ? 配套優(yōu)先的原則 在同行業(yè) ,入選的商家能為其他商家提供產(chǎn)品的配套和補(bǔ)充 ,避免品牌及產(chǎn)品的競爭 不同行業(yè)間 ,以能為其他業(yè)態(tài)提供服務(wù)及支撐的商家為優(yōu)先 ,保障業(yè)態(tài)間的銜接、互動共享 ? 優(yōu)先物業(yè)捆綁去化的原則 二層商鋪的面積達(dá) 9576 ㎡，除去 1樓二層 3225 ㎡， 25樓二層 6300 ㎡的定位是個難點(diǎn) ,從經(jīng)營辦公需求的分析 ,優(yōu)先考慮與一層捆綁去化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4. 總平圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 各樓棟 業(yè)態(tài) 定位 1樓 樓棟特點(diǎn)：店面臨街臨主干道，為整個建筑群的標(biāo)志性建筑，門前開闊 有停車位，為主力形象店門面，一層層高 6 米， 商業(yè)定位： 1 層：主力形象店――――定位于轎車 4S 經(jīng)銷商或規(guī)模品牌經(jīng)銷商 2 層：綜合服務(wù)區(qū)＋大空間辦公區(qū) 3－ 6 層：商務(wù)賓館 、 商務(wù)公寓 、酒店式單身公寓 2＃樓 樓棟特點(diǎn)：朝向長江南路，為城區(qū)進(jìn)入站前區(qū)的主人流方向，二期開發(fā) 商業(yè)定位： 1 層：店面前有開闊機(jī)動車展示區(qū)――定位于轎車，卡車，微車。農(nóng)用車銷售區(qū)域 2 層：隨著主力業(yè)態(tài)的成熟，考慮將 二 層定位于 配套辦公 、餐飲、服務(wù)娛樂休閑配套 3＃樓 樓棟特點(diǎn)：臨近中央主軸景觀帶，二期 開發(fā) 商業(yè)定位： 1 層：毗鄰中央主軸景觀帶―――定位于轎車 精品 銷售 2 層： 2 期開發(fā)， 定位于配套辦公、餐飲、服務(wù)娛樂休閑配套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4＃樓 樓棟特點(diǎn)：臨近中央主軸景觀帶，一期開發(fā) 商業(yè)定位： 1 層：毗鄰中央主軸景觀帶―――轎車 精品 銷售 區(qū) 2 層： 2 期開發(fā)――定位于配套辦公、餐飲、服務(wù)娛樂休閑配套 5＃樓 樓棟特點(diǎn)：先期開發(fā)，位于售樓處側(cè)， 米開間，進(jìn)深 24 米，考慮先期形成主力業(yè)態(tài)的分布 商業(yè)定位： 1 層：東側(cè)有開闊的的機(jī)動車展位――定位于轎車，卡車，微車 及農(nóng)用車銷售區(qū)域 2 層：第一期開發(fā)， 定位于配套辦公、餐飲、服務(wù)娛樂休閑配套 6樓 樓棟特點(diǎn)：位于街區(qū)最南側(cè)，為汽車及摩電行業(yè)配套服務(wù)區(qū) 商業(yè)定位： 1 層：汽車、摩托車、電瓶車維修站；汽車美容；汽車配件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6. 總結(jié) ? 一期開發(fā) 1A 及 5樓 ,對于這三棟樓的一層物業(yè)以轎車定位為主 ,轎車的業(yè)態(tài)以品牌、規(guī)模及經(jīng)銷商的等級為優(yōu)先 ,通過物業(yè)銷控來帶動其他轎車經(jīng)銷商的入駐 ,進(jìn)而輻射到卡車 ,農(nóng)用車 等經(jīng)銷商對二期物業(yè)的預(yù)定 ? 一期開發(fā) 5樓的二層以強(qiáng)勢引導(dǎo)及優(yōu)惠租賃政策吸引 商家辦公及配套服務(wù)業(yè) 的 入駐 ,形成行業(yè)聚集效應(yīng) ,以 “雙 一 站式服務(wù) ” 的汽車生活做為招商主線 ? 一期開發(fā) 1樓 2 層為引入業(yè)態(tài)為“購車一站式服務(wù)”的綜合服務(wù)區(qū) ,通過政府行為增加經(jīng)銷商及投資者的信心 ,通過服務(wù)聚攏人氣 ,形成池州范圍內(nèi)的政府車輛管理及服務(wù)的綜合市場 ,奠定項目在池州范圍內(nèi)行業(yè)龍頭的地位 ? 配套及汽車 服務(wù) 業(yè)業(yè)態(tài)的引入引導(dǎo)至二期 ,項目的定位成熟及品牌商家的大量入駐同時會增加配套服務(wù)商進(jìn)街的信心 ,即考慮 在一期商業(yè)定位成熟的基礎(chǔ)上順勢對配套及汽車服務(wù)行業(yè)招商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （八）項目客群定位 （招商客戶） ▲ 本地與異地各 汽車品牌一級、二級、三級代理、經(jīng)銷商； ▲ 市區(qū)已有的無序、開放性經(jīng)營的汽車、汽配店商戶 、 汽車美容品牌代理商； ▲ 與汽車相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，如：汽修、二手車、汽車相關(guān)服務(wù)等 。 ▲ 政府相關(guān)管理職能單位及配套服務(wù)單位 。 ▲ 需要改善辦公環(huán)境的企業(yè)及公司； ▲ 摩托車及電動車經(jīng)銷商 ▲ 商務(wù)酒店、銀行、餐飲等配套服務(wù)商 （銷售客戶） ▲ 當(dāng)?shù)嘏c周邊具有超前投資理念 的 投資客 戶 ； ▲ 尋找資金出路的投資者 。 ▲ 中高級公務(wù)員、企事業(yè)中高層管理人員； ▲ 有閑置資金的 礦老板、 私營企業(yè)主、個體工商戶； ▲ 汽車 行業(yè)實(shí)力雄厚有自主投資意向的經(jīng)營商、代理商、廠商等； 戶消費(fèi)特征分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ▲ 投資客戶 本地投資客 :地段要求強(qiáng)烈。這部分客戶的投資潛力不容低估，其關(guān)注點(diǎn)在產(chǎn)品內(nèi)容及其升值潛力，亦即投資回報率，如何打動其投資欲望是本項目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。無論在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和營銷策略中都應(yīng)積極體現(xiàn)這個內(nèi)容。 異地投資客 :從房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況來看，異地投資客對于異地有投資價值的房地產(chǎn)項目，特別是商業(yè)物業(yè)項目，起到的作用越來越大。這類人群進(jìn)行異地投資時除了看項目的升值潛力外，對投資的安全保障也更為在意，一定年限內(nèi)的返租回報是打消他們疑慮的最有效辦法之一。要想爭取到這些客戶，在創(chuàng)造項目特色的同時進(jìn)行異地行銷推廣應(yīng)成為項目順利去化的有效補(bǔ)充手段。 潛在投資客戶： 每一個地區(qū)都會有一批 “ 富不外露 ” 的人，相當(dāng)一部分灰色收入者、意外致富者、低調(diào)者可能正在尋找合適的資金出路。他們更看重的是投資能夠保值增值，低風(fēng)險，這部分人適合在吸引他們注意力后進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的營銷方式。 ▲ 經(jīng)營客戶 本地經(jīng)營戶 :這部分客戶對本地汽業(yè)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境有所了解，對客戶的需要有一定的把握，并積累了一定的消費(fèi)客戶群，但他們大多處于分散的、無序的經(jīng)營狀態(tài)，整體經(jīng)營檔次與經(jīng)營管理水平不高。在招商過程中要對入駐商戶進(jìn)行有效甄別，對不符合項目整體產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃與檔次定位的經(jīng)營者要妥善安置，既不可浪費(fèi)客戶資源，亦不可為項目整體的繁榮經(jīng)營帶來不利因素。 異地經(jīng)營戶 :包括對異地成功的大型經(jīng)營商戶的招商引資和異地汽車 廠商 與經(jīng)銷商的引進(jìn)。這是項目啟動后繁榮運(yùn)營的重要保證。本案應(yīng)在符合項目整體規(guī)劃的領(lǐng)域內(nèi)積極尋求知名品牌的介入和經(jīng)營，為項目升值創(chuàng) 造先決條件。 總結(jié) :本案的 目標(biāo)客戶定位有別于一 般 的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目，這需要我們在后 續(xù) 的推廣運(yùn)作中采取 “ 精確制導(dǎo) ” 方針，而非大面積撒網(wǎng)方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （九） 項目價格定位 定價原則： 總原則 ：總體的銷售遵循 低開高走 的 定價原則 目的： 1）聚集人氣快速去化，回籠資金降低風(fēng)險； 2）達(dá)到產(chǎn)品利潤最大化利潤。 相近原則 ： 相近等級地塊 ,同區(qū)域項目 有較大 價格 可比性，參照 :三級地塊、 金匯安置小區(qū)、百匯廣場 相似原則 ：產(chǎn)品類型和功能相似 ，產(chǎn)品定位相似。參照 :百匯廣場 地 區(qū) 價格慣性 原則：充分考慮客戶對銷售表價 及租金價格 的接受度，認(rèn)可度 區(qū)域 商鋪 價格定位 ： 1)市場調(diào)研 二 00七年池州市場在售樓盤銷售情況統(tǒng)計表 地塊 一級地塊 樓盤名稱 怡和家園 1(國豐 ) 怡和家園 11 區(qū) (興濟(jì) ) 青陽路綜合樓 恒基商業(yè)街 百尚購物中心 秋浦花園 1 號樓 包公井 2B 區(qū) 包公井 1A、 B區(qū) 占地面積 8000 ㎡ ㎡ 建筑面積 萬 ㎡ ㎡ 27500 ㎡ 26182 ㎡ 11594 ㎡ 24000 ㎡ 銷售住宅價格 2864 元 /㎡ 2864 元 /㎡ 2081 元 /㎡ 2041 元 /㎡ 2913 元 /㎡ 2059 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最 專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 狀況 商業(yè)價格 17517 元 /㎡ 20200 元 /㎡ 5013 元 /㎡ 18001 元 /㎡ 10246 元 /㎡ 預(yù)計 27000 元 /㎡ 13600 元 /㎡ 10840 元 /㎡ 辦公價格 2864 元 /㎡ 2864 元 /㎡ 3144 元 /㎡ 2657 元 /㎡ 2415 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 價格說明 二層 3780 元 /㎡ ，三層 3380 元 /㎡ ，四層3200 元 /㎡ ，五層 2780 元 /㎡ 。閣樓 1580元 /㎡ 注 :上述為整體均價 ,一層商業(yè)1202013750元 /㎡ .二層以上辦公31343144元/㎡ 注 :一層商業(yè)700024000元 /㎡ ,辦公25003300元/㎡ 注 :一層商業(yè)490018000元 /㎡ ,辦公20203000 元/㎡ 辦公 :29803600元 /㎡ ,閣樓 1200元 /㎡ 注 :商業(yè) A 區(qū)1300019380 元/㎡ ,B區(qū) 6500元/㎡ ,辦公 :24803600元 /㎡ 閣樓 1020元 /㎡ 面積 住宅面積 124 ㎡ 左右 ,閣樓 6070 ㎡ 90120 ㎡ 92148 ㎡ 130 ㎡ (閣樓 63㎡ ) 90120 ㎡ 商業(yè)面積 48127 ㎡ 2837 ㎡ 841 ㎡ 2760 ㎡ 11267 ㎡ 一層 378 ㎡ 3077 ㎡ 辦公面積 124 ㎡ 左右 124