【導讀】集團，在1999年度財富雜志排名世界500強中列第147位。1998年的營業(yè)總額高達231億歐元（235億美。元），注冊資金為億美元。歐尚集團銀行資信證明、登記。的經營機制，在世界商貿零售業(yè)享有較高的聲譽。牙、意大利為起點開始進行國際化發(fā)展。1996年，歐尚集團公司合。年與IFIL合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。和詳細的市場調研，歐尚將亞洲發(fā)展的重點放在中國。工業(yè)總公司共同組建的以經營大型超市為主的中外合作企業(yè)。上海開設了其在中國第一家、世界上第209家特大型超市，種達2萬多種，銷售的商品60％為食品。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為。有特大型超市211個，超市300多家，以及600多家便民店。請前一年資產額應在2億美元以上。元，符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關要求。公司合資成立，具有獨立的法人地位。目前集團有直屬企業(yè)五十余個，員工逾千人。的營業(yè)額達20億美元。稱的員工占職工總人數(shù)的37％。資產負債與損益情況詳見附件5－7。

　　

【正文】 園區(qū)消費環(huán)境 蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網點 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設 5 年來，在首期開發(fā)區(qū)內相繼建成了各類住宅、商貿和公益設施建筑 萬平方米 ，以及一批商店、賓館、學校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務功能的鄰里中心。目前園區(qū)常住人口已超過 18 萬，再加上附近的里河、東環(huán)、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多。隨著園區(qū)的建設和發(fā)展原有的商業(yè)網點已經明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要，因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個大型超市不僅可以彌補這一區(qū)域商業(yè)網點的不足，方便附近居民的購買，也符合園區(qū)發(fā)展的需要和國務院對蘇州工業(yè)園區(qū)建設有關批復的精神。 蘇州工業(yè)園區(qū)市場消費潛力較大 根據園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到 2020 年，將形成規(guī)模用地 39 平方 第 25 頁 外合資生產經營 10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 JCC202020 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 公里，人口 規(guī)模 30 萬，環(huán)境優(yōu)美的高新技術開發(fā)區(qū)。根據《中國 —新加坡蘇州工業(yè)園二期建設指導詳細規(guī)劃》，中新合作園區(qū)最終用地為 公頃，人口達 60 萬人。近幾年內將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質存在，范圍約200 平方公里，根據其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠期發(fā)展規(guī)劃 (2020 年 )其鎮(zhèn)域人口從 96 年的 萬人增加到 萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人 口為 萬人。 本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)的結合部，周圍三公里范圍內即有常住人口近 20 萬。隨著園區(qū)的開發(fā)建設，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。按 1998年蘇州市人均生活消費品支出 5177 元計算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費品銷售總額至少在 15 億，具有相當可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的有利市場因素。 三、歐尚超市的市場競爭優(yōu)勢 歐尚超市商品供應優(yōu)勢 隨著商品經濟的發(fā)展，國內市場商品繁多，供應充足。國內名優(yōu)新特產品和“三資企業(yè)”產品在市場競爭中顯山露水，紛紛進入消費 品市場，極大豐富了市場供應。為確保名優(yōu)產品的供應，歐尚集團在上海專門設立了采購中心，負責歐尚集團在中國超市商品的統(tǒng)一采購，由于歐尚集團市場采購力較強，進行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。同時采購中心負有對消費者需求商品進行市場分析的職責，因此歐尚超市的商品品種構成符合消費者的消費與購物傾向。此外，由于歐尚集團公司是一家跨國商業(yè)集團，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國等國均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經銷網。本項目所需國外商品將通過歐尚集團公司國外配銷網絡 進行采購。本項目具有較強的商品供應優(yōu)勢。 歐尚超市商品銷售優(yōu)勢 歐尚超市在經營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點，無論是零售商還是個體消費者，均能在歐尚超市購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。商品價格低廉、品質 第 26 頁 外合資生產經營 10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 JCC202020 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 優(yōu)良、商品繁多，成為歐尚超市在全球廣受歡迎的關鍵因素。同時本項目引進歐尚集團超前的服務理念和先進的管理模式，本項目具有較強的商品銷售優(yōu)勢。 從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費環(huán)境較好，再加上歐尚超市優(yōu)質的服務和先進的管理模式，歐尚超市具有較強的市場競爭優(yōu)勢，市場發(fā)展?jié)摿^大。 第四章 項目選址與建設條件 第一節(jié) 項目選址 蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東經 120207ˊ，北緯 31039ˊ。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積 8488 平方公里，其中平原占 55％，水面占42％，丘陵占 3％。境內河流縱橫，湖泊眾多，京杭運河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接東西，太湖、陽澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西， 31 20 318國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機場還有快速干道（蘇滬機場路）。地 處長江下游的張家港、太倉港、常熟港 3 個國家一類口岸已初具規(guī)模。 客流量的大小直接影響商業(yè)項目的成敗，而地理位置、居住人口、交通狀況等則是決定客流量大小的關鍵因素。本項目經反復論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機場快速道路只有200 米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側通過，且在一公里外有互通出口。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內新建的新城 花 園 、 新 加 花 園 、 都 市 花園等住宅小區(qū)，常住人口近 20萬。 該地區(qū)自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎設施 第 27 頁 外合資生產經營 10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 JCC202020 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 良好，交通運輸方便，流動人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費群體無論是在經濟收入和消費水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有得天獨厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途。 本項目區(qū)位圖詳見附圖 1。 第 28 頁 外合資生產經營 10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 JCC202020 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 表 41 第二節(jié) 項目建設條件 一、當?shù)厣鐣洕鷹l件 蘇州地區(qū)社會經濟條件 改革開放以來，蘇州的經濟和社會發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。蘇州市國民經濟得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。 1999 年，蘇州的國 內生產總值達 1358 億元，在全國地級市中名列第一。財政收入為 109 億元；外貿進出口總額 億元，其中出口 億元。年接待境外旅游者 44 萬人次，旅游外匯收入 億美元；接待國內旅游者 1142 萬人次，旅游收入 91 億元。全市職工人均工資 9401 元，農民人均收入 5089元，城市居民可支配收入為 7812 元。所轄六個縣級市全部進入全國經濟實力百強縣（市）。蘇州在全省、全國的地位及蘇州國內生產總值的增長情況詳見表 4－ 4－ 2。 蘇州在全省及全國的地位 蘇州在全省的地位 國內生產總值 居全省第一位 進出 口總額 居全省第一位 財政收入 居全省第二位 蘇州在全國的地位 國內生產總值 居全國第七位 財政收入 居全國第十位 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》 1999 年 蘇州市 19941998 年國內生產總值情況表 表 42 單位 :億元 年 份 名 稱 1994 1995 1996 1997 1998 五年平均增長速度 國內生產總值（當年價） % 第一產業(yè) % 第二產業(yè) % 第三產業(yè) % 資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》 1999 年 近年來，蘇州市的對外貿易發(fā)展十分迅速。 1998 年，全市對外貿易繼續(xù)保持較快增長，出口商品結構優(yōu)化，出口創(chuàng)匯 能 第 29 頁 外合資生產經營 10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 JCC202020 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 力增強的勢頭。全年實現(xiàn)自營進出口總額 億美元，其中出口創(chuàng)匯 億美元，分別比上年增長 %和 %。三資企業(yè)出口 億美元，占全市出口總額的 71%。加工貿易出口、代理進出口業(yè)務發(fā)展較快，貿易方式趨向多元化。據海關統(tǒng)計，全年加工貿易進出口總值比上年增長 %，占全市對外貿易出口總值的 %，技術含量高、附加值大的機電產品出口產品比重已占加工貿易出口總值的 48%，成為全市出口的第一大類產品。在全市出口骨干企業(yè)中，外商投資企業(yè)繼續(xù)占主導地位，出口超千萬美元的企業(yè)有 102 家，其中 外商投資企業(yè)74 家。江蘇國泰國際集團公司出口 億美元、市進出口集團公司、常熟、吳江、吳縣外貿公司出口超 1 億美元，精達電子電器公司、江蘇通潤機電有限公司等自營生產企業(yè)出口超過3000 萬美元。 近年來，蘇州市交通運輸業(yè)有了較大的發(fā)展。目前該市已形成水路、公路、鐵路、航空配套的交通網絡。 1998 年，全市交通基礎設施向高等級、立體化、開放式方向發(fā)展，全年完成投資額達 億元。蘇嘉杭高速公路開工建設；市區(qū)官瀆里過境改造工程、 204 國道部分改造工程、太倉滬黃公路等重點工程快速有序進行。目前，全市實有公路 1815 公里，其中國道306 公里，省道 256 公里，二級以上公路 公里，占全市總里程的 49%，位居全省第一。蘇州至周邊省市及六縣市公路基本達到二級以上，公路密度每百平方公里 公里。全市內河航道通航里程 公里，其中通機動船里程 公里。年末全市擁有機動車 萬輛，完成客運周轉量 億人公里，貨運周轉量 億噸公里，分別比去年增長 %和下降%。鐵路旅客發(fā)送量 萬人次，貨物發(fā)送量 萬噸，貨物到達量 萬噸。內河港口吞吐量 4787 萬噸，比上年增長 %。 經過近年來的努力，蘇州市城鎮(zhèn)建設和管理又上新臺階。全市城鎮(zhèn)建設積極推進，實施了供水、供電、道路橋梁、公共環(huán)境衛(wèi)生等一大批建設改造項目。市區(qū)實事工程基本完成，北環(huán)路貫通，齊門大橋建成通車，建成區(qū)綠化覆蓋面積 2152 公頃，綠化覆蓋率提高到 ％，人均公共綠地提高到 平方米。城市管理水平進一步提高，太湖流域水污染防治取得階段 第 30 頁 外合資生產經營 10000 噸 /年聚丙烯絲束項目 JCC202020 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 外 合 資生 產 經營 10000噸 / 年聚丙 烯 絲束項目 性成果，近 400 家單位限期實現(xiàn)了達標排放。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進，飲用水水源水質進一步改善。繼張家港市之后，昆山市也進入全國環(huán)境保護模范城市行列， 17 個鎮(zhèn)成為 省級新型示范小城鎮(zhèn)。 蘇州地區(qū)擁有良好的社會經濟環(huán)境。 蘇州工業(yè)園區(qū)社會經濟條件 蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨 塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約 200 平方公里（不含水面），其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約 74 平方公里（包括 平方公里金雞湖在內），規(guī)劃人口 60 萬人。該工業(yè)園區(qū)是一個組合工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、住宅、學校和娛樂設施的綜合性區(qū)域。 蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)區(qū)是中國和新加坡兩國政府合作的項目，開創(chuàng)了中外經濟技術互利合作的新形式。 1994 年 2 月 11 日，國務院下達《關于開發(fā)建設 蘇州工業(yè)園區(qū)有關問題的批復》。 2 月26 日，李嵐清副總理和李光耀資政分別代表中新兩國政府在北京簽署了合作開發(fā)建設蘇州工業(yè)園區(qū)的協(xié)議。同年 5 月 12 日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土啟動。 94 年 5 月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理。 蘇州工業(yè)園區(qū)是迄今為止國內最大的中外合作土地成片開發(fā)項目，目前九通一平工程全部完成，自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等工程已經竣工，可保證 15 平方公里以上范圍內開發(fā)建設的需要。 近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項目建設進展可喜，到 1999年 6 月，已批準進 入中新合作開發(fā)區(qū)內的外商投資企業(yè)有 158 家，其中工業(yè)企業(yè)有 132 家，累計已開工的工業(yè)企業(yè)有 104 家，投產的工業(yè)企業(yè)有 80 家。全園區(qū)實現(xiàn)合同外資 億美元，