【正文】 房屋變現(xiàn)，就需要轉(zhuǎn)讓該房屋，這種轉(zhuǎn)讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權(quán)屬登記證書后再轉(zhuǎn)讓房屋，該轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)為房屋買賣關(guān)系。二是施工方與第三人達(dá)成房屋買賣協(xié)議，由施工方將該抵債房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人將房屋價款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費(fèi)，為減少變現(xiàn)成本，施工方大多采取第二種方式變現(xiàn)。如何確定施工方轉(zhuǎn)讓行為的法律性質(zhì)？開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買賣關(guān)系，則開發(fā)商承擔(dān)的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，施工方享有的權(quán)利為接受房屋和要求開發(fā)商承擔(dān)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因施工方尚未取得房屋權(quán)屬證書，其與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實(shí)際上轉(zhuǎn)讓的仍然是對開發(fā)商享有的權(quán)利，即該轉(zhuǎn)讓為合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。同時由于該房屋已經(jīng)建成，所以該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。由于施工方不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格，其與第三人達(dá)成協(xié)議后，再由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，并出具發(fā)票等辦理房屋權(quán)屬登記所需的手續(xù)。如果開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格、施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格、第三人和開發(fā)商簽訂買賣合同的房屋價格相同，例如三個合同的房屋價格分別為100萬元，權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題不會產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現(xiàn)，往往會降價銷售房屋，例如開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格為100萬元，施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格80萬元，最后第三人和開發(fā)商以80萬元簽訂商品房買賣合同，此時存在一個問題：合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。最后一個合同改變了第一個合同的內(nèi)容，這種改變是否影響權(quán)利轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)？施工方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的完整流程是，開發(fā)商和施工方簽訂商品房買賣合同，工程款為房屋價款，其后施工方再和第三人簽訂權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同，施工方收取第三人給付的對價，最后施工方通知開發(fā)商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發(fā)商達(dá)成初步的房屋買賣協(xié)議后（可能是口頭的，也可能是書面的），由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，第三人不需要按照合同約定向開發(fā)商交付房款，因其已經(jīng)將房屋價款交付給了施工方。同時因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人，該第三人就享有要求開發(fā)商出具辦理房屋權(quán)屬登記各種手續(xù)的權(quán)利。從該層面上分析，最后一個合同只具有形式上的意義，或者說該價格僅為繳納契稅而確定的成交價。但是無論如何，施工方的轉(zhuǎn)讓行為仍然為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，我們權(quán)且稱之為“簡化的權(quán)利轉(zhuǎn)讓”。（三）、《合同法》第八十七條的具體含義?！逗贤ā返诎耸邨l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定”。具體到房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，“辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)”的含義是指受讓人辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)還是房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)？如果是轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，那么未辦理登記手續(xù)是否影響該合同的效力？根據(jù)該條款“轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)”的規(guī)定，該“批準(zhǔn)、登記手續(xù)”顯然是指轉(zhuǎn)讓合同的批準(zhǔn)、登記手續(xù)，這種理解應(yīng)無異議。關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓登記問題，只有《1995年司法解釋》第二十九條作出規(guī)定，但是該司法解釋即不是法律（狹義的法律），也不是行政法規(guī)，同時該司法解釋只適用1995年1月1日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件，而不適用1995年以后的案件，再者法律、行政法規(guī)對房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是否需要登記都沒有作出規(guī)定。本人認(rèn)為，房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要辦理登記手續(xù)，或者至少說現(xiàn)在不需要辦理登記手續(xù)。因此，未辦理登記手續(xù)不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。（一）、我國法律和司法實(shí)踐都承認(rèn)房屋買賣合同權(quán)利可以再行轉(zhuǎn)讓，權(quán)利轉(zhuǎn)讓包括預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓和其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。（二）、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的條件是：（1）、預(yù)購方和預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房買賣合同合法有效。（2）、預(yù)購方和受讓方簽訂的預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效。（3）、預(yù)售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)在預(yù)購方還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前簽訂。（4）、預(yù)購方向預(yù)售方履行了通知義務(wù)。（三）、特殊的權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同。（1）、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權(quán)屬登記的商品房。（2）、轉(zhuǎn)讓尚未辦理權(quán)屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，適用《合同法》關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。（四）、其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓條件：出賣人和買受人簽訂的房屋買賣合同合法有效。買受人和受讓人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同合法有效。買受人向出賣人履行了通知義務(wù)。（五）、排除條件是：轉(zhuǎn)讓權(quán)利的轉(zhuǎn)讓人不應(yīng)當(dāng)繳納契稅，同時契稅或者其他稅費(fèi)是否繳納也不影響轉(zhuǎn)讓權(quán)利合同的效力。轉(zhuǎn)讓合同不需要辦理登記手續(xù)。因合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過對方同意，該轉(zhuǎn)讓可研究的問題有限，故本文論述的前提是轉(zhuǎn)讓人（原合同買受人）不承擔(dān)合同義務(wù)或者其義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下單純的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題。參見王利明、崔建遠(yuǎn)：《合同法新論總則》，中國政法大學(xué)出版社，20xx年3月修訂版，第412426頁。駱小春：《預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁。駱小春：《預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考》，載《河北法學(xué)》，20xx年第5期，第112頁。參見金儉：《析商品房預(yù)售合同》，載《現(xiàn)代法學(xué)》，1996年第1期，第62頁。趙英偉：《商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究》，法律圖書館，首頁》法律論文資料庫》“商品房”搜索，下載于20xx年8月4日。參見田韶華、包雯：《論我國合同法上的無權(quán)處分合同及其效力》，載《法學(xué)家》，20xx年第2期，第54頁。梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》，載《人民法院報》，20xx年1月8日，第3版。王軼：《論無權(quán)處分行為的效力》，載《中外法學(xué)》，20xx年第3期，第287頁。1995年2月17日建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條。鄒征優(yōu)、林奇良：《不是轉(zhuǎn)讓房屋，是轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利》，載《人民法院報》，20xx年2月26日，第b4版。房屋買賣轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書 房屋買賣轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書篇十三賣方：_________（以下簡稱甲方）_________年出生，住_________，身份證_________，買方：_________（以下簡稱乙方）_________年出生，住_________，身份證_________，買賣雙方依據(jù)“誠實(shí)信用”的原則，共同資源成立本合同條款如下：賣方將其所有的_________間上下_________層樓房（房屋）包括（座落：_________，范圍：東_________西_________南_________北_________，）一次性出賣給買方所有，該房屋的占地范圍土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓給買方享有。該房屋買賣（占地范圍土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）成家價款￥_________元（大寫：_________佰拾萬仟元）。①房款交付。20xx年xx月xx日買方向賣方交付定金￥ _________元（可抵作房款），20xx年xx月xx日前向賣方交房款￥ _________元，余下房款￥ _________元，買方于20xx年xx月xx日前向賣方交付。附加條件：若買方未按本合同的約定期限付房款，賣方有權(quán)解釋本合同，交款以賣方出具收據(jù)手續(xù)為準(zhǔn)。②房屋交付。賣方于20xx年xx月xx日前向買方交付該整個房屋，同時將房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)_________交付給買方。四、變（過戶）。買方辦理該房屋過戶手續(xù)，賣方應(yīng)提供有關(guān)證明材料，辦理房屋過戶的費(fèi)用由_________方負(fù)責(zé)。其中含開發(fā)商房產(chǎn)證押金肆萬元整，待房產(chǎn)證辦齊付開發(fā)商肆萬元，房產(chǎn)證辦齊辦不齊與賣方無關(guān)。①賣方確保在本合同簽訂之前對房屋享有所有權(quán)并確保該房屋沒有擔(dān)保債券、沒有抵押、查封、拍賣等，債權(quán)債務(wù)由賣方承擔(dān)。②在本合同簽訂之日前，該房屋的39。債務(wù)及糾紛由賣方承擔(dān)，在本合同簽訂之日后該房屋產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)及糾紛由買方承擔(dān)。若有一方違反本合同，違約方向?qū)Ψ街Ц哆`約金為總房款額的_________ %，并賠償響應(yīng)損失。甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：__________________年____月____日_________年____月____日房屋買賣轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書 房屋買賣轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議書篇十四出賣人(甲方)：身份證號碼：買受人(乙方)：身份證號碼：甲、乙雙方就房屋買賣事項經(jīng)過友好協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方愿將其擁有完全產(chǎn)權(quán)的位于__市__區(qū)惠中嘉園的房屋(房屋所有權(quán)證編號：___________，建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________元)的價款出售給乙方。二、本合同簽定前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅費(fèi)，概由甲方負(fù)擔(dān)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等其他稅費(fèi)由乙方負(fù)擔(dān)。三、簽定合同同時乙方愿交三萬元作為定金交給甲方。乙方通過向銀行申請抵押貸款方式支付甲方購房款，購房款由乙方分三期付給甲方。第一期，在貸款銀行向乙方發(fā)出貸款承諾書時，乙方將30%首付房款存入銀行，并由銀行凍結(jié)，第二期在貸款銀行向乙方發(fā)放貸款之日由銀行將乙方所貸款項及30%首付款直接劃到甲方的賬戶中。第三期，在甲方交房時，由乙方一次性將余款付給甲方。四、甲方同意乙方以向銀行申請貸款的方式支付房款，并作出如下承諾：向乙方申請貸款的銀行或銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)提供與貸款相關(guān)的資料，簽署相關(guān)文件。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，應(yīng)按照要求將房屋產(chǎn)權(quán)資料交付銀行或貸款銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)持有。五、如果乙方的貸款申請未獲貸款銀行批準(zhǔn)，則雙方同意以下兩種方式解決該房屋的買賣事宜：繼續(xù)履行協(xié)議，乙方一次性將購房款支付給甲方，(期限為一個月)。甲方收到房款五天內(nèi)與乙方去辦過戶手續(xù)。解除協(xié)議，甲方收取乙方的定金不與退還，甲方有權(quán)再次出賣本房。六、違約責(zé)任甲方如不履行本合同規(guī)定的，每逾期1天按房價總額千分之一作為違約金陪償陪給乙方。逾期超過一個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款(包括定金全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣五萬元。乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。每逾期1天按房價總額千分之一作為違約金賠償給甲方。逾期超過一個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失人民幣五萬元。一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的按下述第_____2___種方式解決。提交______________________________________仲裁委員會仲裁。依法向人民法院起訴。八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。十、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)一份。甲方：___年___月___日乙方：___年___月___日