預(yù)購商品房買賣協(xié)議轉(zhuǎn)讓如何有效-資料下載頁
2025-04-13 00:44本頁面
【正文】 ，雙方可按認(rèn)購書中的主要內(nèi)容直接履行并要求對方為相應(yīng)的履行義務(wù)。預(yù)購協(xié)議未盡事宜，完全可以通過合同漏洞填補(bǔ)的方法確定，開發(fā)商即負(fù)有為預(yù)購人保留預(yù)訂的商品房的義務(wù)。 二、預(yù)購商品房買賣協(xié)議的再行轉(zhuǎn)讓效力認(rèn)定 我國城市房地產(chǎn)管理法第四十六條規(guī)定，商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。到目前為止，國務(wù)院未對預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題作出規(guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，不少商品房預(yù)購人將預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，由此引發(fā)糾紛而導(dǎo)致訴訟。如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力便成為解決這類糾紛的關(guān)鍵。 對此問題，學(xué)界主要存在兩種觀點(diǎn)： 合同無效。持本觀點(diǎn)的主要法律依據(jù)是，根據(jù)物權(quán)法理論，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記生效為要件，此時(shí)的預(yù)購人并未完整地取得預(yù)購房屋的完全所有權(quán)，所有權(quán)仍為開發(fā)商所有。對預(yù)購人的轉(zhuǎn)讓行為，如果預(yù)購人最終沒有取得房屋所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房顯然屬于未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)。 合同有效。主要依據(jù)是，目前我國的法律沒有對商品房預(yù)購人再行轉(zhuǎn)讓進(jìn)行禁止性規(guī)定，按照法無禁止即可為的理論，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)購人和第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同有效。盡管我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但是規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未竣工但符合法定條件的在建商品房可以預(yù)售。也就是說，對于未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，我國城市房地產(chǎn)管理法并沒有完全禁止。而且，我國城市房地產(chǎn)管理法授權(quán)國務(wù)院對預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓問題另行作出規(guī)定，蘊(yùn)含了立法機(jī)關(guān)對這一行為的認(rèn)可與支持。北京市高級法院發(fā)布的《審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第4條就規(guī)定，對以將來可能取得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的物的買賣合同，法院不得以出賣人未取得所有權(quán)為由認(rèn)定合同無效。出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得標(biāo)的物所有權(quán)致使標(biāo)的物不能交付的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。— 8 —此文檔下載后，可根據(jù)您的需要隨意編輯修改，歡迎您下載使用?！?1 —
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