預(yù)購(gòu)商品房買賣協(xié)議轉(zhuǎn)讓如何有效(文件)
【正文】 律性質(zhì)的認(rèn)識(shí)存在擔(dān)保說(shuō)、合同說(shuō)、意向說(shuō)、附條件的民事法律行為說(shuō)和預(yù)約說(shuō)等。投入開(kāi)發(fā)的資金達(dá)總額的百分之二十五以上，并已確定交付竣工日期。而預(yù)購(gòu)協(xié)議是一份獨(dú)立有效的合同，其目的在于將來(lái)訂立預(yù)售商品房買賣合同。關(guān)于預(yù)購(gòu)協(xié)議的法律效力存在三種觀點(diǎn)：必須磋商說(shuō)、必須締約說(shuō)、合同說(shuō)。合同說(shuō)是指只要預(yù)購(gòu)協(xié)議符合商品房預(yù)售合同的條件，雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，該預(yù)購(gòu)協(xié)議就具有合同的性質(zhì)和效力。到目前為止，國(guó)務(wù)院未對(duì)預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題作出規(guī)定。持本觀點(diǎn)的主要法律依據(jù)是，根據(jù)物權(quán)法理論，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記生效為要件，此時(shí)的預(yù)購(gòu)人并未完整地取得預(yù)購(gòu)房屋的完全所有權(quán)，所有權(quán)仍為開(kāi)發(fā)商所有。 合同有效。而且，我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法授權(quán)國(guó)務(wù)院對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓問(wèn)題另行作出規(guī)定，蘊(yùn)含了立法機(jī)關(guān)對(duì)這一行為的認(rèn)可與支持。— 1 —。出賣人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得標(biāo)的物所有權(quán)致使標(biāo)的物不能交付的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。盡管我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但是規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未竣工但符合法定條件的在建商品房可以預(yù)售。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力便成為解決這類糾紛的關(guān)鍵。預(yù)購(gòu)協(xié)議未盡事宜，完全可以通過(guò)合同漏洞填補(bǔ)的方法確定，開(kāi)發(fā)商即負(fù)有為預(yù)購(gòu)人保留預(yù)訂的商品房的義務(wù)。只要當(dāng)事人為締結(jié)買賣合同進(jìn)行了磋商，即履行了預(yù)約義務(wù)，而最終商品房預(yù)售合同是否締結(jié)成功則非其所問(wèn)。預(yù)購(gòu)協(xié)議的成立、生效、變更并不以商品房預(yù)售合同為基礎(chǔ)，只要是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，預(yù)購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定，出賣人未取得預(yù)售許可證與買受人訂立合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的可以認(rèn)定有效。根據(jù)房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備四個(gè)條件：全部交付土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)。 一、預(yù)購(gòu)商品房買賣協(xié)議的法律效力 。三、駁回原告李*瓊的其他訴訟請(qǐng)求。被告辯解原告
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