【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，棚戶區(qū)改造開工建設(shè)16223套。二、XX年上半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)上半年，全市商品房投放量和銷售量均為XX年以來的最高值，其中市區(qū)的商品房投放量創(chuàng)下同期歷史新高，銷售面積也是繼XX年上半年之后的第二高位。其原因：一是從去年二季度至今持續(xù)的銷售回暖，使得房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)，行業(yè)信心回升，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期普遍向好，開發(fā)投資力度明顯加大，突出表現(xiàn)在今年上半年商品房投放面積的大幅增加。二是由于XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖始于二季度，去年上半年商品房銷售面積仍處于相對(duì)低位，因此今年上半年銷售量同比出現(xiàn)較大增幅。三是今年上半年雖然新“國(guó)五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定影響，但鄭州作為二三線城市，需求更多的體現(xiàn)在首次置業(yè)和改善需求上，使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市。上半年，在商品房市場(chǎng)投放增幅明顯的形勢(shì)下，全市及市區(qū)商品住房投放量均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從商品住房的供銷比看，：：1。商品住房市場(chǎng)供應(yīng)偏緊，需求旺盛，導(dǎo)致商品住房庫存的頻頻走低。以市區(qū)為例，市區(qū)的商品住房累計(jì)可售面積已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月庫存量低于400萬平方米。造成商品住房供應(yīng)偏緊的原因主要是過去5年里，，%，%，前期土地供應(yīng)偏緊很大程度上影響到今年上半年的商品房市場(chǎng)投放量。上半年，全市各月的商品住房銷售均價(jià)為5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市區(qū)各月的商品住房銷售均價(jià)分別為6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房銷售均價(jià)前期較為平穩(wěn)，年中出現(xiàn)翹尾，而市區(qū)的商品住房?jī)r(jià)格整體呈現(xiàn)出小幅上漲的態(tài)勢(shì)，5月份在預(yù)售審批環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理、約談企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、暫停企業(yè)網(wǎng)簽資格等行政干預(yù)下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，但仍難以從根本上抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)上漲的原因：一是從成本方面看，土地、人工、建筑、融資和營(yíng)銷等成本不斷提高，導(dǎo)致房屋建設(shè)成本逐漸上漲，因此項(xiàng)目入市后房?jī)r(jià)普遍較高；二是從開發(fā)企業(yè)角度，目前市場(chǎng)良好的銷售形勢(shì)，企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，沒有降價(jià)促銷的動(dòng)力；三是從供應(yīng)方面看，市場(chǎng)持續(xù)性的回暖使商品住房的庫存量逐漸減少，供應(yīng)的緊張?jiān)斐蓛r(jià)格的堅(jiān)挺；四是從需求方面講，看漲預(yù)期的增強(qiáng)使得購房者集中入市，需求的旺盛也成為房?jī)r(jià)走高的“推手”。從市區(qū)商品住房的銷售結(jié)構(gòu)看，上半年，套型面積在60100平方米的商品住房銷售25281套，%，與去年同期相比，%，可以看出中小戶型仍是市場(chǎng)需求的主流。上半年，%，%，：1；，%，%。：1。全市及市區(qū)非住宅的投放量及銷售量均創(chuàng)下歷史新高，但投放面積增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售面積的增幅，供大于求十分明顯。非住宅的供大于求，一方面直接導(dǎo)致非住宅庫存量的激增，以市區(qū)為例，，上半年各月的非住宅庫存頻頻刷新歷史新高，以過去12個(gè)月的月均消化面積計(jì)算，市區(qū)非住宅累計(jì)可售面積的消化周期達(dá)到48個(gè)月。另一方面也直接導(dǎo)致非住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，開發(fā)企業(yè)只能通過降價(jià)來“跑量”，6月份，市區(qū)非住宅銷售均價(jià)為12464元/平方米，較去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。上半年，全市及市區(qū)的二手房交易量已經(jīng)超過了去年全年的水平，創(chuàng)下同期二手房交易的歷史新高。從月度看，在新“國(guó)五條”出臺(tái)前后，二手房成交量一度出現(xiàn)較大的波動(dòng)，幅度大于商品房。尤其是4月份，大量二手房源被消化，“末班車”效應(yīng)使得二手房交易量刷新成交記錄，，創(chuàng)下了鄭州二手房月度交易量的最高水平；雖然4月份在一定程度上透支了未來的市場(chǎng)需求，造成6月份二手房交易量的環(huán)比下跌，上半年，%，其中：，%；，%。，%，其中：，%，%，縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增幅遠(yuǎn)高于市區(qū)增幅。雖然縣域非住宅銷售同比增幅較大，但仍不容忽視的是，縣域非住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量過大，供大于求態(tài)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，：1，供銷比值高于市區(qū)。近兩年縣域房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)態(tài)以城市綜合體項(xiàng)目居多，其中非住宅物業(yè)的開發(fā)比重過大。在XX年至XX年上半年的兩年半期間，短期內(nèi)難以消化。三、鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年走勢(shì)從經(jīng)濟(jì)層面看，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)步回升的同時(shí)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，房地產(chǎn)外部環(huán)境存在一定的變數(shù)。從政策層面看，6月19日，李克強(qiáng)總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)以來第一次在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展做出公開表態(tài)，傳遞出對(duì)于房地產(chǎn)政策面的訊息偏向利好。從資金層面看，目前銀行流動(dòng)性資金緊張，將短期內(nèi)明顯影響購房者貸款；但7月5日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)指導(dǎo)意見》中要求銀行積極滿足居民家庭首套房等合理信貸需求，對(duì)房地產(chǎn)信貸而言中長(zhǎng)期同樣偏向利好。從土地供應(yīng)看，鄭州近兩年加大了商品住房的土地供應(yīng)，%，%，這些土地陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，將極大緩解商品住房市場(chǎng)短暫性供應(yīng)偏緊的局面。綜合上述因素，我們認(rèn)為下半年鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)：隨著市場(chǎng)的持續(xù)平穩(wěn)以及政策效應(yīng)的遞減，房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期依舊樂觀；同時(shí)，預(yù)計(jì)今年下半年以及明年上半年市場(chǎng)投放量將進(jìn)一步增加，商品住房將呈供求平衡或供略大于求的局面。預(yù)計(jì)行業(yè)大環(huán)境維持基本平穩(wěn)的情況下，市場(chǎng)活躍的態(tài)勢(shì)將保持平穩(wěn)走高。在已采取穩(wěn)控房?jī)r(jià)措施的基礎(chǔ)上，物價(jià)和房管部門將采取更加有效的行政干預(yù)措施，下半年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的增長(zhǎng)，但目前住宅市場(chǎng)庫存暫時(shí)處于低位，房?jī)r(jià)上漲壓力仍將延續(xù)。在XX年鄭州《政府工作報(bào)告》中稱，今年將啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目31個(gè)、合村并城項(xiàng)目38個(gè)、新型農(nóng)村社區(qū)項(xiàng)目24個(gè)，力爭(zhēng)實(shí)施拆遷7300萬平方米，新建建筑面積1XX萬平方米。三類社區(qū)的啟動(dòng)和積極推進(jìn)，一方面將改善拆遷安置戶的居住環(huán)境，一方面也會(huì)進(jìn)一步增加商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)量。四、有關(guān)建議建議政府部門一是按照“強(qiáng)投資、夯基礎(chǔ)、調(diào)結(jié)構(gòu)、求提升”的指導(dǎo)思想，進(jìn)一步加大住房用地供應(yīng)規(guī)模，尤其是加大中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應(yīng)，滿足中小戶型、首套住房購買者的自住性需求；二是對(duì)周邊已建有大型商業(yè)的住宅項(xiàng)目，規(guī)劃管理部門在審批時(shí)要降低商業(yè)等非住宅物業(yè)的控規(guī)指標(biāo)，以社區(qū)配套商業(yè)的下限值執(zhí)行，避免社區(qū)商業(yè)向區(qū)域商業(yè)中心的開發(fā)沖動(dòng)，達(dá)到減少非住宅投放量的目的；三是建議土地管理部門減少非住宅用地供應(yīng)數(shù)量，放緩非住宅供地節(jié)奏，增加住宅用地供應(yīng)；四是7月1日起，鄭州開始執(zhí)行《鄭州市新建商品住房銷售價(jià)格備案管理辦法》，物價(jià)部門要切實(shí)加強(qiáng)“一房一價(jià)”管理，加大對(duì)商品住房銷售價(jià)格的監(jiān)管力度；五是房管部門進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售管理和市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處采用拖延開盤時(shí)間或者控制房源等手段捂盤惜售、故意制造房源緊張氣氛的行為；六是加快以公共租賃住房為主的保障性住房建設(shè)進(jìn)度，盡快形成有效供應(yīng)，滿足人們對(duì)租賃住房需求。開發(fā)企業(yè)一方面要充分理解支持當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，科學(xué)理性定價(jià)，保持目前較為理性促銷的營(yíng)銷策略，充分意識(shí)到剛性需求對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度及承受度，用心呵護(hù)市場(chǎng)，將價(jià)格穩(wěn)定在相對(duì)平穩(wěn)、消費(fèi)者者可接受的水平。另一方面，隨著國(guó)內(nèi)外流動(dòng)性的縮緊，如何籌集資金是房地產(chǎn)企業(yè)在下半年亟待解決的問題，管好用活資金、提高資金周轉(zhuǎn)速度是企業(yè)生存和發(fā)展的法寶；因此要珍惜目前良好的市場(chǎng)環(huán)境，根據(jù)市場(chǎng)需求加快投資和投放速度，及時(shí)公開可售房源，加快資金回籠速度，避免市場(chǎng)變化時(shí)