估價師個人工作總結(jié)(多篇范文)與低保中心20xx年工作總結(jié)及20xx年工作計劃匯編(編輯修改稿)
2024-11-22 01:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 行業(yè)產(chǎn)生的時代背景：隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進(jìn)土地市場建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。土地評估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：（1）由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議于XX年8月30日通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。（2）1992年4月27日國家物價局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知》。（3）1995年3月23日建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》（建房[1995]152號）。（4）《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國國務(wù)院令第9l號發(fā)布評估行業(yè)的現(xiàn)狀（1）屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。（2）業(yè)務(wù)來源上存在競爭，部分地區(qū)存在幾個評估公司，各評估公司在業(yè)務(wù)來源上競爭非常激烈。二、對估價方法的實踐認(rèn)識理論考試，會給出評估人員相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計算地價，但實際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實踐過程中估價方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)：（1）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。其計算基本公式為：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準(zhǔn)地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）＝[基準(zhǔn)地價（1177?！苉）k1ｋ2ｋ3177。開發(fā)程度修正幅度]k4（其中式中： k1──期日修正系數(shù) k2──容積率修正系數(shù) k3──其它因素修正系數(shù) k4──土地使用年期修正系數(shù)∑k──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和）。該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價成果，包括基準(zhǔn)地價圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價技術(shù)報告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個別因素的調(diào)查、區(qū)域地價水平的調(diào)查，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價指數(shù)和還原利率的確定。（2）假設(shè)開發(fā)法。其計算基本公式為：總地價售樓總價開發(fā)總費(fèi)用專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)利息利潤稅費(fèi)。該估價方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)段土地。該估價方法首先要求用市場比較法求取宗地預(yù)計開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價格水平，主要涉及在現(xiàn)實調(diào)查中，對宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格的調(diào)查和分析，其次開發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評估人員對區(qū)域相關(guān)工程承包價有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評估取值的依據(jù)。（3）成本逼近法。其計算基本公式為：土地價格＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場不活躍區(qū)域的土地估價，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補(bǔ)償文件。該方法在運(yùn)用過程中，首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因為土地取得費(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開發(fā)費(fèi)用需要調(diào)查才能確定（部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價技術(shù)報告中涉及的土地開發(fā)程度修正中涉及的土地開發(fā)費(fèi)用）。（4）市場比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場案例。該方法運(yùn)用過程中的難點在于收集市場比較案例，但大多數(shù)時候，要求收集有文字依據(jù)的市場案例存在一定的難度，有時候比較案例的確定只是依據(jù)市場調(diào)查，缺乏一定的文字依據(jù)。（5）收益還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為如果用企業(yè)收入來還原，要求提供財務(wù)報表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經(jīng)過審計后的財務(wù)報表。如果用租金來進(jìn)行計算，租金水平雖然可以調(diào)查得到，但在實踐過程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導(dǎo)致的結(jié)果。由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評估人員在現(xiàn)實估價工作中要多調(diào)查多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。三、對土地評估風(fēng)險的實踐認(rèn)識原來認(rèn)為評估行業(yè)是個低風(fēng)險行業(yè)，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過專業(yè)實踐過程中，發(fā)現(xiàn)評估行業(yè)其實存在著很多風(fēng)險，下面就個人理解風(fēng)險主要體現(xiàn)在：（1）政治干預(yù)帶來的風(fēng)險。雖然說目前多數(shù)評估機(jī)構(gòu)都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開”原則進(jìn)行執(zhí)業(yè)，但實際上政治干預(yù)廣泛存在，比如領(lǐng)導(dǎo)“打招呼”、“開條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價。土地評估機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和相關(guān)單位來往密切，政府等相關(guān)部門的政治干預(yù)對于評估機(jī)構(gòu)而言壓力巨大，在我看來，這是評估行業(yè)面臨的最大風(fēng)險。（2）有關(guān)法律法規(guī)依據(jù)不足帶來的風(fēng)險。在評估日常業(yè)務(wù)中，有時候會碰到特別敏感的估價業(yè)務(wù)，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的地價指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開發(fā)法中樓盤的售價、成本法中的土地開發(fā)費(fèi)用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以引用的數(shù)據(jù)，由此帶來相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險。（3）估價從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)帶來的風(fēng)險。目前估價機(jī)構(gòu)普遍存在估價師掛靠、另低薪聘請如一些等理論和實踐經(jīng)驗都不很豐富的估價員來處理日常事務(wù)，由此帶來的風(fēng)險主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場踏勘較粗糙、估價報告存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤、相關(guān)取值很大主觀性等。（4）高額業(yè)務(wù)收入誘惑帶來的風(fēng)險。俗話說“有錢能使鬼推磨”，估價機(jī)構(gòu)作為一個企業(yè)，盈利是其主要目的，有時候在委托方高額評估費(fèi)的誘惑下，比如在做抵押貸款評估過程中，易造成虛高地價，給企業(yè)運(yùn)行帶來隱患。綜上所述，在專業(yè)實踐過程中，對不同估價目的的評估流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用以及評估行業(yè)存在的行業(yè)風(fēng)險有了較深刻的認(rèn)識和理解，而這些認(rèn)識和感受是書本上沒有的，只有在實踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價師資格證書的估價人員，就是要在現(xiàn)實生活中不斷積累各種經(jīng)驗，把實踐和理論很好地結(jié)合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價師。參考文獻(xiàn)：《房地產(chǎn)估價典型案例分析》 吳翔華 梁國慶編 江蘇科學(xué)技術(shù)出版社XX年1月出版附錄：作者聯(lián)系方式：周****湖南眾聯(lián)評估有限公司07468328410zyrXX@126第三篇：土地估價師總結(jié)專業(yè)實踐總結(jié)報告摘要：估價師是一個較為新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經(jīng)
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