商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律效力(編輯修改稿)
2024-11-16 23:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 數(shù)量從一個(gè)到一千個(gè)其對(duì)出賣(mài)人產(chǎn)生的利潤(rùn)及費(fèi)用相差會(huì)很懸殊的。但商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)其在預(yù)售時(shí)通過(guò)效果圖很明確地向買(mǎi)受人說(shuō)明其可以提供的所有商品房同時(shí)通過(guò)空間坐標(biāo)說(shuō)明了某個(gè)特定的商品房座落在哪個(gè)層次、哪個(gè)位置、哪個(gè)朝向即每個(gè)商品房都存在于某個(gè)特定的空間我們也可以理解為不存在完全一樣的商品房。其次由于商品房的售價(jià)宏大現(xiàn)實(shí)中很少有買(mǎi)受人會(huì)同時(shí)購(gòu)置2個(gè)商品房以上的數(shù)量。退一步說(shuō)此時(shí)由于商品房的質(zhì)量、價(jià)格、面積、交付限等最主要的條款都沒(méi)有涉及或者說(shuō)大概涉及因此細(xì)談商品房購(gòu)置數(shù)量也是毫無(wú)意義的?！ 〉谌c(diǎn)是如何界定認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任?！ ?duì)于購(gòu)房過(guò)程中不履行認(rèn)購(gòu)書(shū)義務(wù)的違約責(zé)任一種觀點(diǎn)是：在雙方不能訂立購(gòu)房合同時(shí)一方可以將認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容視為買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容可以懇求對(duì)方履行或訴請(qǐng)裁判裁決并以裁決書(shū)作為買(mǎi)賣(mài)的根據(jù)。假設(shè)違約方不能履行那么違約方要賠償守約方的損失損失包括守約方的待利益損失?！ 」P者認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)只是一份預(yù)售人向買(mǎi)受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)要訂立本合同的義務(wù)。購(gòu)房者只要在一定限內(nèi)根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條款和日有來(lái)和預(yù)售人簽約購(gòu)房合同的意圖且地履行了其意圖那么其行為實(shí)際上是履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)予其約定的義務(wù)。至于購(gòu)房合同雙方有分歧無(wú)法達(dá)成協(xié)議那么屬于另一法律行為和認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)必然的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的定金假設(shè)屬于購(gòu)房者無(wú)意前來(lái)和預(yù)售人根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條款洽談購(gòu)房合同簽約那么預(yù)售人有權(quán)不予以返還。除此之外預(yù)售人沒(méi)有扣押定金的法律根據(jù)。此時(shí)的定金性質(zhì)應(yīng)屬于解約定金本質(zhì)上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨?lài)?yán)鎿p失。這種定金的特點(diǎn)就在于通過(guò)定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和時(shí)機(jī)?！ ∥覀冿@然不能認(rèn)為因認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)將來(lái)簽約的本合同主要條款包括價(jià)款、付款方式、房屋面積、構(gòu)造等都有明確約定而視為將來(lái)簽訂購(gòu)房合同是對(duì)其的細(xì)化、補(bǔ)充或變更。假設(shè)真是具有這種功能那么認(rèn)購(gòu)書(shū)就成了合同的一個(gè)重要組成部分將來(lái)要簽約的本合同其實(shí)只是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款更詳細(xì)的修改和協(xié)商而已。如真是這樣那么豈不是將簽約購(gòu)房合同時(shí)間提早了么?預(yù)售人在提供購(gòu)房合同同時(shí)標(biāo)明購(gòu)房合同簽訂后認(rèn)購(gòu)書(shū)即失效的條款又如何解釋? 比方說(shuō)某買(mǎi)受人與預(yù)售人約定了在10日后要向預(yù)售人購(gòu)置5個(gè)商品房?jī)r(jià)
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