【文章內(nèi)容簡介】 ?！　?〕逾超過　　 天后出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的買受人按累計應付款的 向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同經(jīng)出賣人同意合同繼續(xù)履行自本合同規(guī)定的應付款限之第二天起至實際全額支付應付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應付款萬分之 該比率應不小于第1〕項中的比率〕的違約金?！　”緱l中的逾應付款指按照本合同第六條規(guī)定的到應付款與該實際已付款的差額；采取分付款的按相應的分應付款與該的實際已付款的差額確定。　　」 按時支付購房價款是買方最主要的合同義務本條規(guī)定了買方逾付款應承擔的違約責任。按本條1項的規(guī)定買方的違約責任分為兩種一是按逾天數(shù)支付違約金合同繼續(xù)履行；一是按支付累計已付款的適當比例的違約金合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件即買方的逾到達約定天數(shù)?！　〕Ｒ姷膯栴}」 本條最難掌握的是如何約定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾時間以及違約金的比例。　　對策」 結(jié)合理經(jīng)歷筆者認為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾時間應考慮以下因素：一〕、賣方對資金的需求程度；二〕、標的房產(chǎn)價款的數(shù)額；三〕、買方的資信狀況；四〕是一次性付款還是分付款、按揭付款。對于逾付款違約金筆者建議參照人民銀行公布的金融計收逾貸款利息確定。解除合同時按累計應付款計算的違約金筆者認為不宜超過10％?！　〉诎藯l 交付限出賣人應當在　　　 年　　月　　日前按照和地方人民的有關(guān)規(guī)定將具備以下第 種條件并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：　　1. 該商品房經(jīng)歷收合格?！　?. 該商品房經(jīng)綜合驗收合格?！　?. 該商品房經(jīng)分綜合驗收合格。　　4. 該商品房獲得商品住宅交付使用批準?！　。骸　?日內(nèi)告知買受人的；　　2. ；　　釋義」 本條規(guī)定的是賣方交付標的房產(chǎn)的最后限、交付條件以及延交付的免責事由。與原示范文本的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件?！　〕Ｒ妴栴}」 簽訂該條時買賣雙方最常見的爭議是選擇該商品房經(jīng)歷收合格〞還是該商品房經(jīng)綜合驗收合格〞作為交付條件。由于諸如入住后很長時間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實的案件屢屢被煤體報道買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗收合格作為交付條件。這種要求也有法律根據(jù)。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)工程開工經(jīng)歷收合格前方可交付使用；未經(jīng)歷收或者驗收不合格的不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)工程開工后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向工程所在地的級以上地方人民房地產(chǎn)開發(fā)主部門提出開工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主部門應當自收到開工驗收申請之日起30天內(nèi)對涉及公共平安的內(nèi)容組織工程質(zhì)量監(jiān)視、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者進展驗收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程開工應當按照本第十七條的規(guī)定和以下要求進展綜合驗收：一〕城規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；二〕城規(guī)劃要求配套的根底設(shè)施和公共設(shè)施的建立情況。三〕單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；四〕拆遷安置方案的落實情況；五〕物業(yè)理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程實行分開發(fā)的可以分驗收。　　但實際操作起來有一些詳細問題。以前的綜合驗收都是由建立部門召集各有關(guān)部門進展經(jīng)常出現(xiàn)開工交付與綜合驗收完畢有很大時間差。2000年新的?建立工程質(zhì)量理?施行后建立部門對工程開工驗收采取備案制度由建立自行組織驗收。這就造成建立需要分別組織多個部門的驗收工作使得驗收工作更加費時費力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及各個部門特別是水、電等工程外部配套工程必須由指定的企業(yè)施工開發(fā)商無法自主把握制約了開發(fā)商交付方案的施行。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實如今商品房交付使用的同時通過綜合驗收〞因此直接導致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾甚至為此訴諸公堂?！　Σ摺?在綜合驗收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下建議開發(fā)商與客戶選擇商品房經(jīng)歷收合格〞作為交付條件但要注意向客戶將原因解釋清楚?！　〉诰艞l 出賣人逾交房的違約責任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外出賣人如未按本合同規(guī)定的限將該商品房交付買受人使用按以下第 種方式處理：　　〕　　1〕逾不超過 日自本合同第八條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 的違約金合同繼續(xù)履行；　　2〕逾超過　 　日后買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的出賣人應當自買受人解除合同到達之日起 天內(nèi)退還全部已付款并按買受人累計已付款的 向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行自本合同第八條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 該比率應不小于第1〕項中的比率〕的違約金。　　」 本條提供的、種賣方逾交房的違約責任采取分段處理的方式即違約時間在某天數(shù)內(nèi)賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金合同繼續(xù)履行；違約時間超過上述天數(shù)那么買方有權(quán)選擇解除合同。　　逾時間超過確定的天數(shù)時假設(shè)買方選擇解除合同賣方應當支付買方已付房款一定比例的違約金；假設(shè)買方選擇合同繼續(xù)履行那么賣方應按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應從約定交付時間起算起至實際交付止按統(tǒng)一的比例計算而不分段計算?！　〕Ｒ妴栴}」 逾交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾交房的原因是多方面的既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素也有行政主強迫變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識的增強因逾交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多。　　對策」 不原因只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應當承擔責任。而且本條的責任應當與第七條買方逾付款的違約責任〞相當。建議開發(fā)商本著公平對等的原那么簽訂本條。假設(shè)出現(xiàn)逾交房應及時客戶確屬己方責任的要積極主動承擔責任；不應承擔責任的說明理由爭取客戶諒解。理證明只要處理得當絕大多數(shù)的客戶對短時間的逾交付是不會斤斤計較的。　　第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計同意的設(shè)計變更導致以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的出賣人應當在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)書面買受人：　　1. 該商品房構(gòu)造形式、戶形、空間尺寸、朝向；　　」 本條是標的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計變更時如何處理的約定?！　〕Ｒ妴栴}」 根據(jù)該條規(guī)定只有當規(guī)劃變更、設(shè)計變更到達影響到買受人所購置商品房質(zhì)量或使用功能〞的程度出賣人才有義務買受人。這種規(guī)定過于原那么產(chǎn)生糾紛后難以斷定?！　Σ摺?為減少誤解應在該條約定的部盡可能地將影響到買受人所購置商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比方房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更〞。　　第十一條 交接商品房到達交付使用條件后出賣人應當書面買受人交付手續(xù)。雙方進展驗收交接時出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的出賣人還需提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不出示證明或出示證明不齊全買受人有權(quán)回絕交接由此產(chǎn)生的延交房責任由出賣人承擔?！　∮捎谫I受人原因未能按交付的雙方同意按以下方式處理：　　釋義」 本條是標的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。　　范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時應提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。這是不同與原范本GF950171〕的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用