【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)域居家氣氛的濃重。莒南開(kāi)展方向確實(shí)定城副中心建立啟動(dòng)使得城副中心規(guī)劃開(kāi)展地帶更加人向往需求趨旺帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到該區(qū)域置業(yè)。4〕莒南中低檔樓盤(pán)的主要特點(diǎn)：◆ 從區(qū)域上：比擬零散沒(méi)有形成一個(gè)聚集區(qū)間缺乏領(lǐng)頭羊的工程提升整個(gè)莒南形象以此形成軸心呈輻射型開(kāi)展?！?從價(jià)格上：均價(jià)集中在1400元/平方米左右〕。少數(shù)運(yùn)作程度和開(kāi)發(fā)本錢(qián)較高的住宅價(jià)格在1500/平方米元以上?！?目的客戶：目的客戶來(lái)源渠道較廣缺乏客戶細(xì)分定向模糊使得工程普遍存在同一客戶群爭(zhēng)奪的現(xiàn)象存在?！?從戶型上：根本集中在較寬松的中大戶型有少量小戶型；但戶型供應(yīng)多樣有平層、錯(cuò)層、躍層?！?從規(guī)模上：樓盤(pán)相當(dāng)部為中小規(guī)模工程。超大型工程包括形象工程〕還沒(méi)有出現(xiàn)?！?從本身：運(yùn)作程度一般雖然各具特色能表達(dá)目的客戶的身份和品位的樓盤(pán)不多?！?本工程優(yōu)勢(shì)上的補(bǔ)充： 現(xiàn)樓盤(pán)的價(jià)格支撐點(diǎn)主要根據(jù)于“城經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的綜合型態(tài)〞上便利的交通、成熟的政配套為樓盤(pán)帶來(lái)了“先天〞的附加價(jià)值還沒(méi)有呈現(xiàn)且的質(zhì)素和自身配套那么一般為本工程贏得開(kāi)展的空間。 富有代表的高尚住宅區(qū)、富人聚居地沒(méi)有出現(xiàn)。為本工程帶來(lái)不可比擬的推廣優(yōu)勢(shì)。此片區(qū)的樓盤(pán)本身的質(zhì)素都普遍較低但完善的配套設(shè)施諸如：商業(yè)街、泳池、會(huì)所甚至學(xué)校、醫(yī)院存在匱乏為本工程今后的物業(yè)運(yùn)營(yíng)提供很大的規(guī)劃空間。 本工程的建筑風(fēng)景作為工程優(yōu)勢(shì)吸引客戶。 本工程以規(guī)模效應(yīng)、品牌優(yōu)勢(shì)、硬件價(jià)值、可感受價(jià)值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。5〕主要價(jià)格因素：◆ 座擁城鎮(zhèn)新開(kāi)展中心的區(qū)位?！?片區(qū)人文環(huán)境。◆ 建筑風(fēng)景?！?高品質(zhì)的建筑?！?有品位的園林。◆ 完善的社區(qū)配套?！?成熟的政配套?！?優(yōu)質(zhì)的物業(yè)理效勞。6〕中物業(yè)住宅總結(jié)：從以上莒南中低檔物業(yè)整體樓盤(pán)調(diào)查莒南住宅呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：◆ 開(kāi)發(fā)商較為成熟但品牌的開(kāi)發(fā)沒(méi)有帶動(dòng)莒南整體程度的提升——莒南的開(kāi)發(fā)商在觀念、手法、概念的提升上正日趨成熟但在推盤(pán)程度上與前沿城的推廣程度還有差距。側(cè)重于環(huán)境、效勞、質(zhì)量成為莒南房地產(chǎn)的主流?！?住宅開(kāi)發(fā)類(lèi)型區(qū)域性強(qiáng)——莒南因?yàn)槌墙?jīng)濟(jì)的開(kāi)展還沒(méi)有產(chǎn)生的“階層〞聚集區(qū)區(qū)域內(nèi)普通工程存在著同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)性定位各雷同從而沒(méi)有區(qū)隔區(qū)域優(yōu)劣各異的場(chǎng)面?！?主題概念不多——只限于安康、綠色、品質(zhì)等等居家概念也有部工程概念比擬空洞缺乏演繹的根底?！?在戶型面積方面主流戶型面積偏大——受地域消費(fèi)特點(diǎn)影響莒南的房地產(chǎn)住宅戶型面積普遍偏大戶型面積從使用角度來(lái)說(shuō)屬于舒適型的戶型面積。住宅二房在90120m2左右三房在130150m2左右甚至還有大的戶型?！?在戶型定位方面單個(gè)工程戶型面積跨度大、戶型多——莒南住宅工程的戶型面積跨度不大戶型種類(lèi)設(shè)置雖然多戶型面積差在10m2左右跨度難以表達(dá)戶型的特點(diǎn)?！?在建筑風(fēng)格方面通常與地方文化相結(jié)合的樓盤(pán)不多——在建筑風(fēng)格上表達(dá)出“千篇一律〞的感覺(jué)缺乏變化?！?價(jià)格方面莒南住宅絕對(duì)價(jià)格不高而且價(jià)差不大——相對(duì)同等城莒南住宅絕對(duì)價(jià)格不高從而也直接導(dǎo)致了價(jià)差不大價(jià)格普遍在1300m2—1500m2以內(nèi)的準(zhǔn)入門(mén)檻還可以然而邊際收益不大?！?配套設(shè)施逐漸較全但將配套設(shè)施作為重要賣(mài)點(diǎn)的工程才剛剛起步——相當(dāng)部工程的配套設(shè)施都很多如會(huì)所、中庭等配套。但沒(méi)有鋪開(kāi)來(lái)作為重要賣(mài)點(diǎn)更沒(méi)有提升到概念高度。四、對(duì)目的客戶的分析緣于地理區(qū)域等因素潛在客戶總量有所限。盡物業(yè)本身是一種小眾盡物業(yè)本身就應(yīng)該選擇理性生活的客戶但是從目前莒南小高層物業(yè)來(lái)看工程的人文環(huán)境、配套設(shè)施等仍然是消費(fèi)者考慮的幾個(gè)主要因素。而對(duì)于本工程而言在這幾個(gè)方面都存在往高端化轉(zhuǎn)向的條件這無(wú)疑將追求高品位的客戶給于吸引因素使得本工程的潛在客戶范圍逐漸變大總量有所遞增。目前正在蓬勃開(kāi)展的區(qū)域變化為本工程的物業(yè)提供了充足的目的消費(fèi)群體。“莒南最貼近現(xiàn)實(shí)的物業(yè)〞的定位也將為本工程帶來(lái)了大量的客戶?？蛻魠^(qū)域很難界定應(yīng)放眼于莒南整個(gè)區(qū)域。同樣也是由于本工程地理位置及行政區(qū)屬的復(fù)雜性使得目的客戶的區(qū)域?qū)傩砸埠茈y界定。因此我們?cè)谶M(jìn)展客戶定位是肯定不能只限于本區(qū)域這個(gè)狹小的空間對(duì)物業(yè)而言應(yīng)該放眼于莒南全境而且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的聯(lián)動(dòng)外地人泛臨沂地區(qū)內(nèi)〕來(lái)莒南置業(yè)也將成為現(xiàn)實(shí)所以本工程的目的客戶應(yīng)該定位為外鄉(xiāng)地區(qū)以及經(jīng)?；顫娫谲炷系貐^(qū)的區(qū)域外精英人士。主力客戶的身份地位應(yīng)該屬于中產(chǎn)階級(jí)。從本工程的定位來(lái)看走的是一條高端道路因此本工程主力客戶的身份地位也應(yīng)該是“中產(chǎn)階級(jí)〞個(gè)人財(cái)富及事業(yè)均處于資本并穩(wěn)步開(kāi)展或逐漸膨脹階段。目前這一部人正在各自不同的領(lǐng)域中迅速崛起并逐漸壯大。主要特征為年齡在35—50歲之間家庭資產(chǎn)在50萬(wàn)萬(wàn)元之間以上〕擁有自己的等等。結(jié)及問(wèn)題◆ 結(jié)一：本工程相對(duì)于整個(gè)而言優(yōu)勢(shì)在于它具有豐富的“人造資源〞—莒南首座小高層物業(yè)高層品位化〕但是這種優(yōu)勢(shì)同其他區(qū)域的工程比擬來(lái)看優(yōu)勢(shì)是明顯的。◆ 結(jié)二：本工程是一個(gè)迎合消費(fèi)并定位為的商住型社區(qū)在的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及概念定位都應(yīng)高于區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)工程?！?結(jié)三：本工程的目的客戶區(qū)域范圍比擬寬廣目的客戶覆蓋面較大但潛在客戶對(duì)所在板塊尚需進(jìn)一步認(rèn)同因此在客戶的有效拓展上需下較大的工夫?！?問(wèn)題一：如何充分發(fā)揮本工程在概念上與無(wú)實(shí)際概念的其他工程的差異化優(yōu)勢(shì)？◆ 問(wèn)題二：在具有莒南第一、高尚物業(yè)以及景觀建筑的優(yōu)勢(shì)下如何化解地理位置的相對(duì)優(yōu)勢(shì)？◆ 問(wèn)題三：在莒南居住圈物業(yè)消費(fèi)觀尚不踴躍的形勢(shì)下如何為本工程贏得客戶？◆ 問(wèn)題四：如何充分闡釋“高尚、現(xiàn)代化〞的概念吸引莒南以及外埠客源的中高端客戶購(gòu)置本工程的？五、工程特質(zhì)分析工程位于城鎮(zhèn)開(kāi)展帶上在莒南整體開(kāi)展規(guī)劃中我們可以看到“西移的開(kāi)展戰(zhàn)略正在施行中遠(yuǎn)隨著區(qū)域的建立和城鎮(zhèn)形象的改造重點(diǎn)開(kāi)展西部的建立格正在開(kāi)展。隨著城鎮(zhèn)的綜合整治、改造的實(shí)現(xiàn)本區(qū)域?qū)⑷谌胲炷祥_(kāi)展的經(jīng)濟(jì)圈開(kāi)展看好?！?新區(qū)的建立使本工程具備了對(duì)周邊區(qū)域較強(qiáng)的集聚功能。新區(qū)的建立增強(qiáng)了本工程對(duì)周邊區(qū)域消費(fèi)者的集聚功能?！?政策優(yōu)勢(shì)對(duì)該區(qū)域其根底設(shè)施建立投入宏大區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活機(jī)能日漸完善使工程具備了較為完善的大配套?！?規(guī)模優(yōu)勢(shì)作為正規(guī)開(kāi)發(fā)的商品房工程12層的規(guī)模在區(qū)域內(nèi)是首屈一指的這也是區(qū)域內(nèi)目前所缺少的大規(guī)模就意味著完善的配套、便利的生活?！?物業(yè)工程所提供的都是目前上的稀有純形象的品質(zhì)化居住設(shè)計(jì)的新概念是目前上很受歡迎、但供應(yīng)量又有限的這是工程自身所具有的特點(diǎn)也是以后推廣中所需要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的元素?！?建筑景觀小高層工程具有莒南第一樓的優(yōu)勢(shì)有利于社區(qū)景觀的營(yíng)造?！?區(qū)域內(nèi)缺乏高端本工程的出現(xiàn)填補(bǔ)了的空白通過(guò)調(diào)查的總結(jié)和對(duì)