【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域居家氣氛的濃重。莒南開展方向確實定城副中心建立啟動使得城副中心規(guī)劃開展地帶更加人向往需求趨旺帶動其他片區(qū)客戶到該區(qū)域置業(yè)。4〕莒南中低檔樓盤的主要特點：◆ 從區(qū)域上：比擬零散沒有形成一個聚集區(qū)間缺乏領頭羊的工程提升整個莒南形象以此形成軸心呈輻射型開展。◆ 從價格上：均價集中在1400元/平方米左右〕。少數(shù)運作程度和開發(fā)本錢較高的住宅價格在1500/平方米元以上?！?目的客戶：目的客戶來源渠道較廣缺乏客戶細分定向模糊使得工程普遍存在同一客戶群爭奪的現(xiàn)象存在?！?從戶型上：根本集中在較寬松的中大戶型有少量小戶型；但戶型供應多樣有平層、錯層、躍層?！?從規(guī)模上：樓盤相當部為中小規(guī)模工程。超大型工程包括形象工程〕還沒有出現(xiàn)?！?從本身：運作程度一般雖然各具特色能表達目的客戶的身份和品位的樓盤不多?！?本工程優(yōu)勢上的補充： 現(xiàn)樓盤的價格支撐點主要根據(jù)于“城經(jīng)濟開展的綜合型態(tài)〞上便利的交通、成熟的政配套為樓盤帶來了“先天〞的附加價值還沒有呈現(xiàn)且的質(zhì)素和自身配套那么一般為本工程贏得開展的空間。 富有代表的高尚住宅區(qū)、富人聚居地沒有出現(xiàn)。為本工程帶來不可比擬的推廣優(yōu)勢。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普遍較低但完善的配套設施諸如：商業(yè)街、泳池、會所甚至學校、醫(yī)院存在匱乏為本工程今后的物業(yè)運營提供很大的規(guī)劃空間。 本工程的建筑風景作為工程優(yōu)勢吸引客戶。 本工程以規(guī)模效應、品牌優(yōu)勢、硬件價值、可感受價值、居住文化、生活方式、社區(qū)配套等綜合因素取勝。5〕主要價格因素：◆ 座擁城鎮(zhèn)新開展中心的區(qū)位。◆ 片區(qū)人文環(huán)境。◆ 建筑風景。◆ 高品質(zhì)的建筑?！?有品位的園林?！?完善的社區(qū)配套?！?成熟的政配套?！?優(yōu)質(zhì)的物業(yè)理效勞。6〕中物業(yè)住宅總結(jié)：從以上莒南中低檔物業(yè)整體樓盤調(diào)查莒南住宅呈現(xiàn)以下特點：◆ 開發(fā)商較為成熟但品牌的開發(fā)沒有帶動莒南整體程度的提升——莒南的開發(fā)商在觀念、手法、概念的提升上正日趨成熟但在推盤程度上與前沿城的推廣程度還有差距。側(cè)重于環(huán)境、效勞、質(zhì)量成為莒南房地產(chǎn)的主流?！?住宅開發(fā)類型區(qū)域性強——莒南因為城經(jīng)濟的開展還沒有產(chǎn)生的“階層〞聚集區(qū)區(qū)域內(nèi)普通工程存在著同質(zhì)競爭性定位各雷同從而沒有區(qū)隔區(qū)域優(yōu)劣各異的場面?！?主題概念不多——只限于安康、綠色、品質(zhì)等等居家概念也有部工程概念比擬空洞缺乏演繹的根底。◆ 在戶型面積方面主流戶型面積偏大——受地域消費特點影響莒南的房地產(chǎn)住宅戶型面積普遍偏大戶型面積從使用角度來說屬于舒適型的戶型面積。住宅二房在90120m2左右三房在130150m2左右甚至還有大的戶型?！?在戶型定位方面單個工程戶型面積跨度大、戶型多——莒南住宅工程的戶型面積跨度不大戶型種類設置雖然多戶型面積差在10m2左右跨度難以表達戶型的特點?！?在建筑風格方面通常與地方文化相結(jié)合的樓盤不多——在建筑風格上表達出“千篇一律〞的感覺缺乏變化?！?價格方面莒南住宅絕對價格不高而且價差不大——相對同等城莒南住宅絕對價格不高從而也直接導致了價差不大價格普遍在1300m2—1500m2以內(nèi)的準入門檻還可以然而邊際收益不大。◆ 配套設施逐漸較全但將配套設施作為重要賣點的工程才剛剛起步——相當部工程的配套設施都很多如會所、中庭等配套。但沒有鋪開來作為重要賣點更沒有提升到概念高度。四、對目的客戶的分析緣于地理區(qū)域等因素潛在客戶總量有所限。盡物業(yè)本身是一種小眾盡物業(yè)本身就應該選擇理性生活的客戶但是從目前莒南小高層物業(yè)來看工程的人文環(huán)境、配套設施等仍然是消費者考慮的幾個主要因素。而對于本工程而言在這幾個方面都存在往高端化轉(zhuǎn)向的條件這無疑將追求高品位的客戶給于吸引因素使得本工程的潛在客戶范圍逐漸變大總量有所遞增。目前正在蓬勃開展的區(qū)域變化為本工程的物業(yè)提供了充足的目的消費群體?！败炷献钯N近現(xiàn)實的物業(yè)〞的定位也將為本工程帶來了大量的客戶?？蛻魠^(qū)域很難界定應放眼于莒南整個區(qū)域。同樣也是由于本工程地理位置及行政區(qū)屬的復雜性使得目的客戶的區(qū)域?qū)傩砸埠茈y界定。因此我們在進展客戶定位是肯定不能只限于本區(qū)域這個狹小的空間對物業(yè)而言應該放眼于莒南全境而且隨著區(qū)域經(jīng)濟開展的聯(lián)動外地人泛臨沂地區(qū)內(nèi)〕來莒南置業(yè)也將成為現(xiàn)實所以本工程的目的客戶應該定位為外鄉(xiāng)地區(qū)以及經(jīng)?；顫娫谲炷系貐^(qū)的區(qū)域外精英人士。主力客戶的身份地位應該屬于中產(chǎn)階級。從本工程的定位來看走的是一條高端道路因此本工程主力客戶的身份地位也應該是“中產(chǎn)階級〞個人財富及事業(yè)均處于資本并穩(wěn)步開展或逐漸膨脹階段。目前這一部人正在各自不同的領域中迅速崛起并逐漸壯大。主要特征為年齡在35—50歲之間家庭資產(chǎn)在50萬萬元之間以上〕擁有自己的等等。結(jié)及問題◆ 結(jié)一：本工程相對于整個而言優(yōu)勢在于它具有豐富的“人造資源〞—莒南首座小高層物業(yè)高層品位化〕但是這種優(yōu)勢同其他區(qū)域的工程比擬來看優(yōu)勢是明顯的?！?結(jié)二：本工程是一個迎合消費并定位為的商住型社區(qū)在的規(guī)劃設計以及概念定位都應高于區(qū)域內(nèi)的競爭工程?！?結(jié)三：本工程的目的客戶區(qū)域范圍比擬寬廣目的客戶覆蓋面較大但潛在客戶對所在板塊尚需進一步認同因此在客戶的有效拓展上需下較大的工夫?！?問題一：如何充分發(fā)揮本工程在概念上與無實際概念的其他工程的差異化優(yōu)勢？◆ 問題二：在具有莒南第一、高尚物業(yè)以及景觀建筑的優(yōu)勢下如何化解地理位置的相對優(yōu)勢？◆ 問題三：在莒南居住圈物業(yè)消費觀尚不踴躍的形勢下如何為本工程贏得客戶？◆ 問題四：如何充分闡釋“高尚、現(xiàn)代化〞的概念吸引莒南以及外埠客源的中高端客戶購置本工程的？五、工程特質(zhì)分析工程位于城鎮(zhèn)開展帶上在莒南整體開展規(guī)劃中我們可以看到“西移的開展戰(zhàn)略正在施行中遠隨著區(qū)域的建立和城鎮(zhèn)形象的改造重點開展西部的建立格正在開展。隨著城鎮(zhèn)的綜合整治、改造的實現(xiàn)本區(qū)域?qū)⑷谌胲炷祥_展的經(jīng)濟圈開展看好。◆ 新區(qū)的建立使本工程具備了對周邊區(qū)域較強的集聚功能。新區(qū)的建立增強了本工程對周邊區(qū)域消費者的集聚功能?！?政策優(yōu)勢對該區(qū)域其根底設施建立投入宏大區(qū)域內(nèi)各項生活機能日漸完善使工程具備了較為完善的大配套?！?規(guī)模優(yōu)勢作為正規(guī)開發(fā)的商品房工程12層的規(guī)模在區(qū)域內(nèi)是首屈一指的這也是區(qū)域內(nèi)目前所缺少的大規(guī)模就意味著完善的配套、便利的生活?！?物業(yè)工程所提供的都是目前上的稀有純形象的品質(zhì)化居住設計的新概念是目前上很受歡迎、但供應量又有限的這是工程自身所具有的特點也是以后推廣中所需要重點強調(diào)的元素?！?建筑景觀小高層工程具有莒南第一樓的優(yōu)勢有利于社區(qū)景觀的營造?！?區(qū)域內(nèi)缺乏高端本工程的出現(xiàn)填補了的空白通過調(diào)查的總結(jié)和對