律師證明函(編輯修改稿)
2024-11-16 22:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 為“自本合同第七條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付日止”，而截止2009年12月31日，委托人也未收到貴公司任何通知辦理交付手續(xù)的書面材料，更未實際交付，顯然貴公司將違約金計算至2009年6月30日沒有任何依據(jù)，至少應(yīng)計算至2009年12月31日。計算違約金應(yīng)依據(jù)的價款錯誤合同明確約定“出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之二的違約金?！憋@然，計算違約金所依據(jù)的價款為“已交房價款”。根據(jù)貴公司為委托人出具的房款收據(jù)，委托人分別于20年月日、20年月日、20年月日向貴公司交房款元、元、元，因此，計算貴公司應(yīng)向委托人支付的違約金時應(yīng)按委托已交房款的不同時間段分段計算，不能僅以第一次房款元作為計算的依據(jù)。二、委托人不存在違約情況，不應(yīng)向貴公司支付所謂的滯納金 根據(jù)委托人陳述，貴公司要求其支付遲延付款的滯納金，分別為 元、元和元，共計元。本所律師認(rèn)為，貴公司要求委托人支付滯納金沒有任何法律和事實依據(jù)。根據(jù)銀行規(guī)定提高首付比例后補交的房款不應(yīng)要求委托人支付滯納金。合同第三條“計價方式與付款”與第四條“付款方式及期限” 約定：“合同項下的商品房總價為人民幣元，付款方式為銀行按揭，首付30%，剩余70%作銀行按揭?！焙贤诹鶙l約定：“本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第四條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額?！蔽腥烁鶕?jù)合同約定如期交付了合同首付款，不存在到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額，也就是說，不存在逾期應(yīng)付款。年，情勢變更，委托人根據(jù)銀行為保障自住、抑制投機(jī)而采取的多套房房貸提高首付比例政策又補交了兩期房款，委托人均在貴公司通知后、在知道和應(yīng)當(dāng)知道需補交房款后及時交清房款，也并不存在逾期付款的情形。因此，貴公司請求委托人承擔(dān)補交房款的180元和元的滯納金沒有任何依據(jù)。貴公司不能要求委托人承擔(dān)委托人對銀行可能會承擔(dān)的違約責(zé)任銀行按揭也就是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購房者按月向銀行分期支付貸款本息。因此，委托人向貴公司支付首付款后，將不再對貴公司承擔(dān)支付房款的義務(wù)，取而代之的是與銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，如委托人不能如其支付貸款本息，將依據(jù)貸款合同約定對銀行承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)貴公司要求委托人支付委托人向銀行貸款部分的滯納金（元），顯然主體不適格。根據(jù)以上分析，本所律師認(rèn)為，委托人現(xiàn)在有幾下選擇：（1）主張合同無效，請求返還已付購房款及利息，請求貴公司承擔(dān)
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