【文章內(nèi)容簡介】 ，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構(gòu)實施拆遷，實際由土地儲備機構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。我們可以選擇“自力更生，政府推動”的開發(fā)模式。根據(jù)村民“肥水不流外人田”的樸素理念，最好采取政府提供優(yōu)惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式，自主實施改造。同時由政府在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及資金等方面提供較大支持力度。城中村改造是新時期中心城區(qū)農(nóng)村改革的一項最重大的工程，是發(fā)展轉(zhuǎn)折點，我們要全力以赴，穩(wěn)步推進，建設(shè)好和諧發(fā)展的周塘東村!第三篇：實施城中村改造的優(yōu)勢、面臨的問題及意見建議實施城中村改造的優(yōu)勢、面臨的問題及意見建議“城中村”改造是推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的重要內(nèi)容，是一項利國利民的重大民生工程，惠民工程。一、在“城中村”改造中要本著下例原則、開展工作。（一）、本著尊重大多數(shù)村民意愿的原則；（二）本著舊房拆遷置換與貨幣補償相結(jié)合的補償原則；（三）本著住房、商鋪面積指標(biāo)按人口配置的安置原則；（四）本著一把尺子、一戶一圖片、一戶一檔案、三方簽字認可的公平原則；（五）本著涉及村民利益的拆遷補償、公程招標(biāo)、樓房商鋪的分配等重大事項都要張榜公布的公開原則；（六）本著由評估公司依據(jù)有關(guān)法規(guī)評估、村民推選監(jiān)督員、全程監(jiān)督，村民大會決定最終補償標(biāo)準的合理原則。（七）本著村上成立專業(yè)機構(gòu)、村民推選專業(yè)監(jiān)督委員會、對改造的全過程進行監(jiān)督的透明原則；（八）本著｀四議＇＇兩公開的民主決策原則；二、城中村改造的區(qū)位優(yōu)勢（一）我村地處西區(qū)市中心，緊臨長安路、濱河西路兩旁，與老城區(qū)東西相連、南與銀鳳湖南環(huán)路相連、是市區(qū)兩級政府所在地、區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。長安路在本村區(qū)域東西長 520米，路南可建兩層臨街店鋪15000平方米左右（不含路北市場）。濱河西路在本村區(qū)域南北長430米，路兩邊可建兩層臨街店鋪22000米左右。周邊已有新世紀花園、隆伸小區(qū)、形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。（二）由于舊村基礎(chǔ)設(shè)施缺失、道路泥濘狹窄、臟亂差的現(xiàn)象十分突出。老房屋陳舊，村民有改善居住條件的迫切愿望，隨著部分村民先后入住安置樓新房、居住條件的改善、商鋪出租經(jīng)營巳見到效益，轉(zhuǎn)變居住方式和一鋪養(yǎng)三代的理念逐步影響廣大村民。前面政府劃撥土地建安置房由于土地成本低所以房價也相對較低，這一點村民己經(jīng)得到了實惠，對于已經(jīng)分配到樓房商鋪的村民開始受益，對下一步城中村改造有很大的促進作用。（三）實施“城中村”改造，對我村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。村域優(yōu)勢也在長安路、濱河西開通中得到了一定的提升，這是目前我村發(fā)展最可利用優(yōu)勢。隨著土地資源的喪失。我村要發(fā)展，只能依托城中村改造。三、城中村改造面臨的問題（一）城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計、資金籌集等問題；小的方面涉及到宅基地、地上構(gòu)筑物、承包地、丈量、價值評估問題，涉及到正式住房、出租房、棚舍、車庫、等建筑公平補償問題。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的復(fù)雜性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：（二）村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇先拆遷后拆遷時間選擇上，一是怕先拆遷吃虧，二是怕后拆遷吃虧，猶豫不定，影響改造進度。（三）對兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂、村上的改造承諾能不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達不到預(yù)期的經(jīng)濟、社會目標(biāo)。村民對本屆村級班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。同時、對建成后的利益分配和物業(yè)保障也心存疑慮。（四）部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當(dāng)成集體和被拆遷戶之間的一場大買賣。認為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金。甚至有個別人漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴重阻礙城中村改造。（五）“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復(fù)雜。城中村中既有宅基地、承包地，既有平房、樓房、出租房、棚舍等；形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價等，操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復(fù)雜性。如村中掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、政策確定具有一定難度。（六）黨員、干部在思想認識上存在一定的差異。一是怕失敗思想，認為長路、濱河西路征地拆遷搞了三年多，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。二是怕麻煩思想。認為，幾百戶人家，房屋密度又大，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這件事，要破解多少麻煩事。三是對工作艱巨性認識不足，對城中村改造想象得過于簡單。（七）改造建設(shè)成本高昂影響財務(wù)平衡。長期來，土地權(quán)屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異較大，現(xiàn)有建筑密度高，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，以前土地被征用時地價低，村上無提留，資金壓力大。由于建筑密度高，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度大。如何降低城中村改造的成本，又要讓村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。（八）城中村改造，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復(fù)雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進機制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。四、對城中村改造的意見及建議（一）城中村改造在白銀市才剛剛起步，困難與機遇同時呈現(xiàn)。要堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。要堅持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進“村民自愿”氛圍的形成，耍堅持規(guī)劃先行，促進城中村良性演變，來真正實現(xiàn) “村民得益”的改造目標(biāo)。（二）樹立信心，搶抓機遇，明確認識到城中村改造既是挑戰(zhàn)、又是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)挠職?，也要有科學(xué)決策、按規(guī)律辦事的智慧。以對我村發(fā)展負責(zé)的高度認識城中村改造工作，為村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責(zé)任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。（三）組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。同時建立一套完整的監(jiān)督機制，最大限度調(diào)動黨員干部村民參與城中村改造的積極性。（四）全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實際，分析目前形勢，讓老百姓認識到，長安路、濱河西路建成后，依靠外部大規(guī)模拆遷已不太可能，村民要“自己解放自己”，“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。實施城中村改造，可以從根本上破解、“臟、亂、差” 的難題。從經(jīng)濟上引導(dǎo)。通過算經(jīng)濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，可以從根本上破解失地農(nóng)民人往哪里去？地往哪里轉(zhuǎn)的難題，本著群眾得益的原則。（五）鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導(dǎo)下，由村民為主體的村民自治建設(shè)行為。城中村改造，我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村民、黨員、干部的積極性，在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，讓廣大村民清楚、將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為村民自覺的行動。（六）高起點編制城中村改造規(guī)劃，做出控制性詳細規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖冊和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計、建筑水平。根據(jù)本村緊臨市區(qū)兩級政府所在地的區(qū)域位置，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，保證村民收入穩(wěn)定增長。七）“以人為本”是科學(xué)發(fā)展觀的核心；我們要在城中村改造中，切實解決好村民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。解除村民對城中村改造的后顧之憂。五、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。開發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：（一）村集體注冊成立有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟實體自行組織開發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。獲得的利潤歸全體村民所有，這種模式既有利于調(diào)動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策。（二）由開發(fā)企業(yè)獨資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合資合作進行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在，比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。（三）名義上由土地儲備機構(gòu)實施拆遷，實際由土地儲備機構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。（四）我們可以選擇“自力更生，自主開發(fā)” 的模式。根據(jù)村民“肥水不流外人田”的樸素理念，最好采取政府提供優(yōu)惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式，自主實施改造。同時由政府在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及資金等方面提供較大支持力度。城中村改造是新時期中心城區(qū)農(nóng)村改革的一項最重大的工程，是發(fā)展轉(zhuǎn)折點，我們要全力以赴，穩(wěn)步推進，建設(shè)好和諧發(fā)展的大井子村。大井子村黨支部 大井子村村委會二〇一一年九月二十八日第四篇：城中村改造附件10：市政專業(yè)部門市政接用意見依據(jù)規(guī)劃意見書到區(qū)市政管委管理科辦理的相關(guān)行政許可內(nèi)容，需市級主管部門批準的項目有4項：一、（一）行政許可事項名稱: 古樹名木移植許可（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第25條（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費（四）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）（五）申請表: 《**市園林綠化局古樹名木移植申請書》（六）辦理程序：受理審查決定送達（七）申請條件：因特殊情況必須移植的；古樹名木移植方案符合要求。（八）申請條件依據(jù)：《城市綠化條例》第227條；《**市城市綠化條例》第223條；《城市古樹名木保護管理辦法》第116條；《**市古樹名木保護管理條例》第115條。（九）申請方式：書面申請。（十）申請人提交材料目錄：**市園林綠化局古樹名木移植申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見；**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；古樹名木移植方案。申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。二、（一）行政許可事項名稱: 臨時占用城市綠地（含代征綠地）（二）行政許可依據(jù): 《城市綠化條例》第20條（三）行政許可收費依據(jù): 本項目許可不收費（四）申請表: 《**市園林局臨時占用城市綠地(含代征綠地)申請書》（五）行政許可審查總時限: 12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）（六）辦理程序：受理審查決定送達三、（一）行政許可事項名稱：樹木移伐（二）行政許可依據(jù)：《城市綠化條例》第21條《**市城市綠化條例》第23條（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費（四）行政許可審查總時限：12個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）（五）申請表：《**市園林綠化局樹木移伐申請書》（六）辦理程序：受理審查決定送達（七）申請條件：確需砍伐或者移植的。（八）申請條件依據(jù)：《城市綠化條例》第21條；《**市城市綠化條例》第23條。（九）申請方式：書面申請。（十）申請人提交材料目錄：**市園林綠化局樹木移植和砍伐申請書。申請內(nèi)容包括申請單位名稱或個人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；**市園林綠化局綠地指標(biāo)審核簽署意見；**市規(guī)劃委建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖；項目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積。申請人應(yīng)當(dāng)如實提交有關(guān)材料，并對材料的真實性負責(zé)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。四、（一）行政許可事項名稱：公共綠地改變使用性質(zhì)批準(含其他綠地)（二）行政許可依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條（三）行政許可收費依據(jù)：本項目許可不收費（四）行政許可審查總時限：20個工作日（不含法定頒發(fā)、送達行政許可證件時間和上級審批時間）特殊情況下可延長10日（五）申請表：《**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書》（六）辦理程序：受理審查決定送達（七）申請條件：新建項目確需改變綠化規(guī)劃、綠化用地使用性質(zhì)的。（八）申請條件依據(jù)：《**市城市綠化條例》第25條。（九）申請方式：書面申請。（十）申請人提交材料目錄：**市園林局公共綠地(含其他綠地)改變使用性質(zhì)申請書；**市園林