【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施租賃合同，這樣可以使出租人少繳納房產(chǎn)稅，否則廠房或房屋之內(nèi)的設(shè)備或辦公設(shè)施也要并入廠房或房屋租金價(jià)值作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，使出租人增加多繳納房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)。案例：某企業(yè)將廠房及設(shè)備整體出租的涉稅成本分析（1）案情介紹某工廠將其閑置廠房及設(shè)備整體出租，租金分別為每年120萬(wàn)元和10萬(wàn)元。適用稅種（為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅和所得稅）是房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅，稅率分別為12%和5%。請(qǐng)問應(yīng)如何進(jìn)行稅收籌劃？（1）籌劃前的納稅分析：因?yàn)椴捎谜w出租形式，訂立一份租賃合同，則設(shè)備與廠房建筑物不分，被視為房屋整體的一部分，因此設(shè)備租金也并入房產(chǎn)稅計(jì)稅基數(shù)。房產(chǎn)稅=（120+10）12%=（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅=（120+10）5%=（萬(wàn)元）合計(jì)納稅=+=（萬(wàn)元）（2）籌劃方案： 采取合同分立方式，即分別簽訂廠房和設(shè)備出租兩項(xiàng)合同，或者在一份租賃合同中分別注明廠房租金120萬(wàn)元，設(shè)備租金10萬(wàn)元，則設(shè)備不作為房屋建筑的組成部分，也就不需計(jì)入房產(chǎn)稅計(jì)算基數(shù)，從而可節(jié)約房產(chǎn)稅支出，總體稅負(fù)也因此得以降低。（3）籌劃后的納稅分析： 房產(chǎn)稅=12012%=）營(yíng)業(yè)稅=（120+10）5%=（萬(wàn)元）合計(jì)納稅=+=（萬(wàn)元）通過合同分立，或分解銷售額，=（萬(wàn)元）五、租賃期間裝修費(fèi)的稅收風(fēng)險(xiǎn)及控制（一）稅收風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)踐中,租賃期間裝修費(fèi)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在:租賃期提前結(jié)束尚未攤銷的裝修費(fèi)是在租賃期結(jié)束時(shí)全部計(jì)入當(dāng)期損益還是在今后繼續(xù)進(jìn)行攤銷呢?如果在租賃期結(jié)束時(shí), 賃期提前結(jié)束尚未攤銷的裝修費(fèi)全部計(jì)入當(dāng)期損益,則會(huì)對(duì)當(dāng)期的企業(yè)所得稅產(chǎn)生重大影響,能否得到當(dāng)?shù)囟悇?wù)當(dāng)局的認(rèn)可呢?。如果在今后繼續(xù)進(jìn)行攤銷,由于租賃期已經(jīng)結(jié)束,后租賃的法律關(guān)系已經(jīng)不存在了,則能否繼續(xù)扣除呢?這些問題已經(jīng)困擾不少企業(yè)的稅務(wù)管理人員和稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法人員。（二）稅收風(fēng)險(xiǎn)控制因各種原因?qū)е略馊牍潭ㄙY產(chǎn)提前退租而歸還出租方的情況下，按租賃合同期限或者按其攤銷期限平均攤銷，尚未攤銷完畢的裝修費(fèi)用的稅務(wù)處理問題，現(xiàn)行稅法并沒有涉及。因此，實(shí)務(wù)中存在不少爭(zhēng)論，存在以下兩種觀點(diǎn)：第一，租賃資產(chǎn)的使用期限至截止租賃期提前結(jié)束時(shí)，對(duì)尚未攤銷完畢的裝修費(fèi)用，一次性在當(dāng)年度全部予以攤銷。第二，租賃期提前結(jié)束時(shí)，尚未攤銷的裝修費(fèi)，不屬于企業(yè)自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失，尚未攤銷的裝修費(fèi)，不宜在提前退租歸還租賃固定資產(chǎn)后自行一次性在當(dāng)年度全部予以攤銷，最好向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行專項(xiàng)申報(bào)損失。針對(duì)以上兩種觀點(diǎn)，為了減少稅收風(fēng)險(xiǎn)，最后按照第二種觀點(diǎn)進(jìn)行執(zhí)行。案例：某企業(yè)租賃期提前結(jié)束尚未攤銷裝修費(fèi)的稅務(wù)處理分析（1）案情介紹某公司為一家商貿(mào)企業(yè)，2012年在市中心租入某寫字樓的一層用于商業(yè)銷售，該公司與出租方簽訂了租賃協(xié)議，租期五年。該公司對(duì)該經(jīng)營(yíng)性租入房產(chǎn)進(jìn)行了重新裝修，裝修費(fèi)約650萬(wàn)元，按租賃期進(jìn)行攤銷，2012年攤銷了130萬(wàn)元，抵減了應(yīng)納稅所得額。2013年5月，由于雙方發(fā)生糾紛，租賃期提前結(jié)束。請(qǐng)問該公司發(fā)生的尚未攤銷裝修費(fèi)應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理，是否可以在2013年度企業(yè)稅稅前扣除？（2）涉稅分析關(guān)于租賃期提前結(jié)束尚未攤銷裝修費(fèi)的稅務(wù)處理問題，存在兩點(diǎn)觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為傾向于按財(cái)務(wù)處理方式。在財(cái)務(wù)處理上，通常納稅人以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租入的固定資產(chǎn)所發(fā)生的改良支出，按剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中孰短的期限，平均扣除。由于租賃期提前結(jié)束，該項(xiàng)資產(chǎn)預(yù)期不能給企業(yè)帶來(lái)利益，不符合資產(chǎn)確認(rèn)條件。因此，租賃資產(chǎn)的使用期限至截止租賃期提前結(jié)束時(shí)，對(duì)尚未攤銷完畢的裝修費(fèi)用，一次性在當(dāng)年度全部予以攤銷。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)按資產(chǎn)損失報(bào)批處理。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第十三條及其實(shí)施條例第六十八條規(guī)定，企業(yè)承租房屋發(fā)生的裝修費(fèi)屬于租入固定資產(chǎn)的改建支出，應(yīng)作為長(zhǎng)期待攤費(fèi)用，并按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。由于，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用屬于企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)，租賃期提前結(jié)束時(shí)，發(fā)生了損失，但不屬于由企業(yè)自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失，應(yīng)按《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告第2011年第25號(hào)）向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行專項(xiàng)申報(bào)處理根據(jù)《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告第2011年第25號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)損失按稅務(wù)管理方式可分為清單申報(bào)損失和須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)專項(xiàng)申報(bào)損失。屬于由企業(yè)清單申報(bào)損失包括：（一）企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣固定資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、存貨發(fā)生的資產(chǎn)損失；（二）企業(yè)各項(xiàng)存貨發(fā)生的正常損耗；（三）企業(yè)固定資產(chǎn)達(dá)到或超過使用年限而正常報(bào)廢清理的損失；（四）企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達(dá)到或超過使用年限而正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失；（五）企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定通過證券交易場(chǎng)所、銀行間市場(chǎng)買賣債券、股票、基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失；（六）其他經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局確認(rèn)不需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批的其他資產(chǎn)損失。上述以外的資產(chǎn)損失，需向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行專項(xiàng)申報(bào)扣除損失。租賃期提前結(jié)束時(shí)，尚未攤銷的裝修費(fèi)，不屬于企業(yè)自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失，尚未攤銷的裝修費(fèi)，不宜在提前退租歸還租賃固定資產(chǎn)后自行一次性在當(dāng)年度全部予以攤銷，最好向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行專項(xiàng)申報(bào)損失。因此，筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，建議該公司做2013年度企業(yè)所得稅匯算清繳前，為減少避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)上述稅務(wù)事項(xiàng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出專項(xiàng)申報(bào)資產(chǎn)損失的申請(qǐng)。六、租賃期間收取押金的稅收風(fēng)險(xiǎn)及控制（一）稅收風(fēng)險(xiǎn)租賃期間收取押金的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：出租人向承租人收取的押金沒有視同價(jià)外費(fèi)用，依法申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，結(jié)果是漏稅行為，將受到稅務(wù)當(dāng)局的處罰。（二）稅收風(fēng)險(xiǎn)控制為了控制租賃期間出租人向承租人收取押金漏繳納營(yíng)業(yè)稅的風(fēng)險(xiǎn)，必須依法繳納營(yíng)業(yè)稅，今后，該筆押金退回時(shí)必須向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局進(jìn)行退稅或抵稅營(yíng)業(yè)稅。《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令2008年第540號(hào)）第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用?！薄吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局令2008年第52號(hào))第十三條規(guī)定：“條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政?！?《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令2008年第540號(hào)）第十四條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。”根據(jù)上述文件規(guī)定，在租賃期間，出租人向承租人收取的押金屬于營(yíng)業(yè)稅價(jià)外費(fèi)用的范疇，是要并入營(yíng)業(yè)額繳納營(yíng)業(yè)稅的，日后發(fā)生退還押金時(shí)，可以按上述文件規(guī)定從當(dāng)期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。例如，南京一家公司將一座閑置的辦公樓出租給另一家公司，租金400萬(wàn)元，租賃合同約定期限為4年，每年收取租金100萬(wàn)元。同時(shí)約定承租公司在簽約時(shí)要交付30萬(wàn)元的違約抵押金，在租賃合同期滿后，如承租公司正常履約，那么該公司會(huì)悉數(shù)退還押金。而該企業(yè)將這筆違約抵押金掛在“其他應(yīng)付款”科目，沒有繳納營(yíng)業(yè)稅。由于沒有對(duì)30萬(wàn)元繳納營(yíng)業(yè)稅，稅務(wù)部門依法補(bǔ)繳了營(yíng)業(yè)稅15000元，滯納金3000元。七、經(jīng)營(yíng)租賃房屋轉(zhuǎn)租的稅收風(fēng)險(xiǎn)及控制實(shí)踐中，總是存在一些企業(yè)或個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的行為，這種轉(zhuǎn)租行為涉及到房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅等稅種。對(duì)房屋轉(zhuǎn)租行為的稅收風(fēng)險(xiǎn)不可忽視，應(yīng)該正確依法進(jìn)行稅務(wù)處理，依法履行有關(guān)的涉稅義務(wù)，規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，分析如下：（一）稅收風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)和個(gè)人發(fā)生房屋轉(zhuǎn)租時(shí)的稅收風(fēng)險(xiǎn)主要是：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的個(gè)人所得稅計(jì)算不準(zhǔn)確而申報(bào)個(gè)人所得稅不準(zhǔn)確；對(duì)轉(zhuǎn)租收取的租金實(shí)行差額征收營(yíng)業(yè)稅而沒有對(duì)轉(zhuǎn)租額實(shí)行全額征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)轉(zhuǎn)租額申報(bào)繳納房產(chǎn)稅而出現(xiàn)重復(fù)繳納房產(chǎn)稅。（二）稅收風(fēng)險(xiǎn)控制個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋必須按照以下規(guī)定進(jìn)行個(gè)人所得稅處理國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國(guó)稅函[2009]639號(hào)）對(duì)個(gè)人取得轉(zhuǎn)租房屋收入有關(guān)個(gè)人所得稅問題通知如下：（1）個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。（2）取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。（3）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2002〕146號(hào)）有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為： ①財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)； ②向出租方支付的租金；③由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用； ④稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。轉(zhuǎn)租房屋必須依照以下規(guī)定進(jìn)行房產(chǎn)稅的處理 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納?！钡诰艞l規(guī)定：“房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。”由于《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）規(guī)定產(chǎn)權(quán)所有人才是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，而轉(zhuǎn)租行為人不是產(chǎn)權(quán)所有人，因此，