【文章內(nèi)容簡介】 這是什么??？是蓄水的么？事實上它是電梯井，在樓房是要先留出來。開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的基本形式：(1)買地——規(guī)劃設(shè)計——外部建設(shè)——銷售——物業(yè)管理。這種形式是傳統(tǒng)的形式，現(xiàn)在大部分開發(fā)公司都是這種形式。(2)僅僅是買地、規(guī)劃但不進行建設(shè)。(3)主要指一些舊樓的改造。(4)用地規(guī)劃、銷售規(guī)劃。(5)參與土地一級市場整理，一級市場主要是由政府控制的市場。(1)資金的競爭性房地產(chǎn)企業(yè)的一大特點就是在各個階段資金必須到位，這樣才能保證項目的順利實施。舉個例子就是山東的房地產(chǎn)企業(yè)總共有530多家，但能做的只有100多家，做得比較好的有50家，而真正比較成功的只有30家。(2)房地產(chǎn)的文化性地區(qū)審美情趣(3)政策性政府最新出臺了13項政策對方房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。(4)壟斷性房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷性主要表現(xiàn)在土地的不可再生性(或者說稀缺性)，土地一旦被占用是不可復(fù)制的。(5)組織的社會性在社會眾多的行業(yè)中，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)就有40多個，所以房產(chǎn)行業(yè)的社會行業(yè)影響力是很大的，具有一定的社會性，同時其管理采用的是多重環(huán)節(jié)管理。三、房地產(chǎn)開發(fā)的流程(1)購買土地(2)對土地進行用地策劃(3)分析社區(qū)配套設(shè)施，主要是根據(jù)用地面積決定的。(4)根據(jù)上述條件，進行土地用地規(guī)劃方案設(shè)計(5)施工圖設(shè)計(6)進行營銷策劃(7)物業(yè)管理在最后我們還提出了一些問題。，是否對居民的健康有影響。在做這個項目時，已經(jīng)請專家對該塔的輻射進行了測試，其輻射僅僅是手機的十分之一，對居民的身體健康根本沒有影響。，但港澳花園沒有。主要是港澳花園拿到這塊地的時間是在政策出臺之前，這樣就不會受政策的制約，但以后都是要按一定比例來附帶一些小戶型的。2010年5月17日星期四天氣：晴實習(xí)快要進入尾聲了，今天是實習(xí)的倒數(shù)第二天。今天我們要去國科高爾夫溫泉別墅。國科高爾夫溫泉別墅的人力部張經(jīng)理熱情的接待了我們。張經(jīng)理先帶著我們參觀了國科的別墅區(qū)，并向我們介紹了國科的情況。國科國際高爾夫別墅總占地面積1500畝，將建設(shè)600余棟別墅。目前一、二期共400棟別墅已經(jīng)建成，共占地880畝，以道路和水系自然劃分成春、夏、秋、冬、琴、棋、書、畫八個園區(qū)，集中了27種經(jīng)典戶型。每一期工程的環(huán)境設(shè)計都以水系為主體，圍繞水體布置內(nèi)容豐富的特色景觀及游玩項目，使它成為別墅區(qū)可游可賞的公共休閑綠地。同時，在每個小組團中也建設(shè)了小型的休閑、觀賞空間，尺度上較之中心綠地更為親切，營造實際意義上的室外起居室。接著張經(jīng)理給我們進行了一個互動的會談，張經(jīng)理先給我們談了談國科這幾年的發(fā)展情況，以及發(fā)展的方向?，F(xiàn)在國科主營會議招待，因為國科的商務(wù)會所是一家五星級的酒店，還有就是高爾夫賽事，國科國際高爾夫球場占地1300畝，由美國GRADE高爾夫設(shè)計公司設(shè)計，為18洞72桿國際標(biāo)準(zhǔn)球場。可舉行PGA錦標(biāo)賽和其它大型高爾夫國際賽事，是濟南目前唯一的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場。我們同學(xué)問了一些關(guān)于在進入房地產(chǎn)公司應(yīng)注意的問題，張經(jīng)理耐心的給我們的講解，并且對我們的期望很大，歡迎我們能到國科來工作。接著我們又參觀了國科的溫泉，它有一個很好的名字玉湯溫泉，給人一種親切的感覺。我們進入后，發(fā)現(xiàn)里邊真的好漂亮啊，里面種著南方的植物，再加上暖暖的溫度，給人一種南方的感覺。而且里面有很多的溫泉池，它們有著很文雅的名字，讓人在里面泡溫泉也感到一種文化的氣息。最后我們吃完午飯后來到了國科高爾夫訓(xùn)練場，在那里我們看到很大的很美的高爾夫球場。在那里我們休息了一會，就踏上了回去的路。5月14日星期一 晴其中港澳花園的老總更是要親自給大家講解，這都令我們對這次實習(xí)充滿希望。當(dāng)然，在大家熱情高漲的同時，周老師和兩位學(xué)長也不忘給大家講授實習(xí)的細(xì)節(jié)要求，尤其是安全，畢竟安全第一嘛！15月15日星期二 晴下午，我們按照原計劃來到位于學(xué)校三十分鐘車程的經(jīng)十東路的彩石山莊(后來才知道，這個美麗的名字還有一段美麗的傳說呢！)周老師的面子真大，山莊的銷售經(jīng)理和銷售主管在百忙之中抽出寶貴的時間為我們進行仔細(xì)的講解，從整個樓盤的地理位置、建筑布局、占地面積、配套設(shè)施等幾個方面為我們進行講解；我們聽得都很認(rèn)真，不時地用筆在筆記本上記錄著，從大家的眼神中，我可以看到大家對銷售主管豐富的專業(yè)知識和良好的口才所折服。當(dāng)然，我們也不回視弱，“聽說我們樓盤獲得了?中國人居環(huán)境金牌建設(shè)試點項目?，它評價的標(biāo)準(zhǔn)是什么？”“，而綠化率達(dá)到60%，建筑密度才20%，可我們預(yù)計的售價多層才不到4000元一個平方，比許多房子還要便宜。這樣我們還能盈利嗎？”“我們的建筑節(jié)能采用了哪些措施呢？”“我們的主流戶型是多少面積呢？”甚至連“我們每平方米土地的成本是多少？”這樣比較內(nèi)部的問題都問了出來，而我們的銷售經(jīng)理和銷售主管都為我們耐心地一一解答。在對樓盤進行了了解之后，我們又驅(qū)車圍繞整個山莊轉(zhuǎn)了一下，雖然山莊還沒有進入施工階段，但通過售樓主管聲情并茂的講解我們依然有一種置身于山護林境交相輝映，山環(huán)水抱藏風(fēng)納氣的感覺。由于今晚可能會有雷陣雨，所以我們在下午四點左右就離開了彩石山莊，雖然今天下午的實習(xí)參觀只有短短的三個小時，但作為我們學(xué)習(xí)以來參觀的第一個樓盤，我們在來之前都進行了精心的準(zhǔn)備，我昨天晚上查了一個多小時的資料，因此我們今天的收獲還是很大的，同時我也期待明天對港澳花園的實習(xí)，聽說他們的孟總還是我們的學(xué)長呢！今天就寫到這里吧，一會兒還要看看關(guān)于港澳花園的資料，為明天做準(zhǔn)備。5月16日星期三 多云港澳花園，聽起來就是一個令人向往的名字，按照計劃我們上午來到了位于山東經(jīng)濟學(xué)院對面的港澳花園，這是我們參觀的第一個進入施工階段的樓盤，高高的塔吊，轟鳴的打夯機，忙碌的工人，這些構(gòu)成了施工現(xiàn)場熱火朝天的場面，對方對我們很重視，幾位工程監(jiān)理親自帶著我們沿著工地轉(zhuǎn)了一圈，讓我們親身感受到了施工現(xiàn)場的忙碌。港澳花園的建筑面積為72000平方米，其中地上面積為57000多平方米，地下面積為14000多平方米，由于定位為高檔社區(qū)，它的容積率很低，以六層的多層建筑和11層的小高層為主，還有一部分連排別墅。由于投資商的孟總是我們的校友，因此他特地從百忙之中抽出寶貴的時間為我們現(xiàn)場作報告，孟總從房地產(chǎn)的概念、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和特點以及房地產(chǎn)未來的走勢和地位等幾個方面講述他的觀點，我從中了解到原來一棟住宅的建成需要經(jīng)過購買土地、規(guī)劃、用地策劃、建筑設(shè)計、施工設(shè)計、營銷策劃和物業(yè)管理等幾個步驟，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它不僅可以擴大就業(yè)還可以改善人們的生活水平，房地產(chǎn)在未來20年內(nèi)將平穩(wěn)發(fā)展。當(dāng)然，作為我們的師兄，孟總也不忘給我們這些即將走向工作崗位的師弟師妹們提出一些忠告，珍惜周老師為我們提供的寶貴實習(xí)機會，多一些社會實踐經(jīng)驗，為以后的就業(yè)作好準(zhǔn)備。由于時間關(guān)系，孟總的報告只進行了一個多小時，但是我的收獲卻很大，學(xué)到了很多書本課堂上學(xué)不到的東西。明天一整天我們將前往位于齊河的國科高爾夫球別墅，希望能有不同的收獲。5月17日星期四 晴國科高爾夫別墅，這次實習(xí)最后一個項目(這是事后才知道的)，它創(chuàng)造了本次實習(xí)項目的幾個第一：建筑面積最大，由將近2000多畝；容積率最低，；投資最多，據(jù)說現(xiàn)在的第一第二次項目已經(jīng)投入了近60個億了，還有如濟南最大的別墅區(qū)、濟南唯一的標(biāo)準(zhǔn)十八洞高爾夫球場等等。我們當(dāng)中還有很多人沒有見過高爾夫球場的，我也只是見過一次不標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場的而已，因此將近四十分鐘的車程大家并沒有感到疲倦，反而興高彩烈，有說有笑的，王健還為大家獻(xiàn)上一首《考研之歌》，大巴帶著我們的歡聲笑語來到了位于齊河的國科高爾夫球別墅，在下車前周老師囑咐我們由于國科的銷售情況不是很理想，讓我們在一會兒的座談時提問不要太尖銳了?！斑@么好的房子，價格也不是很高，每平米才4000元左右，是什么原因造成的銷售不理想呢？難道只是因為周老師說的因為有化工廠的污染在附近嗎？”帶著這些疑問，我隨著國科人力資源部的張總經(jīng)理參觀了國科的第一第二次的別墅，正如我事先查閱的資料一樣，他把前兩期的別墅分為春、夏、秋、冬、琴、棋、書、畫八個主題，別墅建得很漂亮，廣告詞作的也很精彩，“別人泡完溫泉回家，我回家泡溫泉”多么愜意的生活，可是就是這么好的別墅卻沒有幾棟入住，十戶里只住了兩戶左右，沒住人的別墅花園里的草長到了半米多高，有些荒涼，好多同學(xué)的眼里流露出惋惜的目光，隨后張總的報告和下午參觀高爾夫球練習(xí)場地時我一直“心不在焉”，考慮這里銷售不理想的問題，按照我們課本上的學(xué)到的知識分析，除了那個化工園會有影響，可是影響也不至于這么大?。繐?jù)說北京國科在北京做的項目非常成功，每套售價達(dá)到了1000萬人民幣，可見也不是項目規(guī)劃的問題。是什么原因呢？我想還是消費理念的問題，山東人還不是很習(xí)慣把家安在離市區(qū)那么遠(yuǎn)的地方，畢竟這里快到德州了，大家還是寧愿在市區(qū)買一棟小一些的房子，把這里當(dāng)作一個假日休閑的場所還是不錯的，因此這里的五星級會議中心的效益還是不錯的，每天租金高達(dá)4800元的別墅生意也不錯的。三天的實習(xí)結(jié)束了，真的很感謝周老師的精細(xì)安排，三個樓盤各有特色，每個樓盤的負(fù)責(zé)人都在百忙之中抽出寶貴的時間給我們進行講解，使我們受益匪淺，雖然實習(xí)已經(jīng)結(jié)束了，但我學(xué)習(xí)的道路卻沒有結(jié)束，我將要利用找工作前的這一段時間盡量多學(xué)習(xí)一些東西，為自己在今年秋天找工作時增加競爭力！5月18日星期五 晴今天沒有安排實習(xí)任務(wù)，由于上午沒有電，我們小組決定每個組員自己整理三天來搜集的資料，完成日記，我昨天晚上已經(jīng)把日記完成了，今天上午整理了一下這幾天記的筆記。下午兩點半，我們小組在地下餐廳進行了談?wù)?，每個人把自己這幾天的收獲拿出來，相互討論，最后定下來我們組分別從房地產(chǎn)的選址、周邊環(huán)境、目標(biāo)客戶定位、戶型和營銷方案等五個方面分析，而我負(fù)責(zé)其中的目標(biāo)客戶定位的部分。我們將利用周六的一整天來完成個人的實習(xí)報告，在周日上午答辯之前再進行一次討論，為下午的答辯作最后的準(zhǔn)備。好了，就寫這么多了，我要好好準(zhǔn)備明天的實習(xí)報告了，加油吧！實習(xí)日記5月14日 星期一 天氣晴今天是實習(xí)的第一天。這一天在我們的盼望中忐忑不安中到來了。我們一直在奇怪：怎樣實習(xí)？去哪兒實習(xí)？實習(xí)到底該干些什么呢？我們?nèi)绱寺o目的，到時候會不會出洋相呢？不久，我們的這些疑慮就被打消了。為了能讓我們更合理更直接目標(biāo)性更強的實習(xí)，辦主任周老師沒有立即讓我們投入到實習(xí)中去，而是先召開了實習(xí)輔導(dǎo)動員大會。我們這次是集體實習(xí)，人群比較大，所以我們實行了分組制；因為我們主要的實習(xí)項目是工程的建設(shè)和銷售，不可避免地要去到工地。因此周老師今天著重給我們講解了注意事項，特別是安全問題。為了讓同學(xué)們事先對所要實習(xí)的項目有一個大體的了解，實習(xí)時間的安排必須是合理而有詳盡的。為組促我們更好得更深入的實習(xí)，周老師還制定了一系列的考核制度，有的地方還要實行小組成員“連坐制”。如此嚴(yán)格，讓我們真得挺緊張的，生怕有什么閃失連累了大家。但是我相信大家肯定都會盡自己的最大努力，完成自己的任務(wù)。第一天的任務(wù)看起來聽輕松的，主要是讓大家做到心中有數(shù)，對將要的實習(xí)早做安排，對于課堂上不明白的問題，要借此機會好好學(xué)習(xí)，做到課堂和實踐相結(jié)合。好了，第一天大體上就是這樣了。領(lǐng)到任務(wù)后，我們就開始馬不停蹄的忙活了，查資料，準(zhǔn)備問題。經(jīng)過了這一番，我們的小組成員已經(jīng)對明天的項目有了一個概況，現(xiàn)在就是期待著明天的到來了！實習(xí)日記5月15日 星期二 天氣晴今天實習(xí)的第二天。對于今天只有一句話可以說：收獲頗多?。〗裉煳覀?nèi)サ牡胤绞遣适角f。在一輛悶熱的車上顛簸了將近一個小時后，我們到達(dá)了目的地。彩石山莊——第一次聽這個名字，還以為是開發(fā)商為了避開“遠(yuǎn)離市區(qū)”這個劣勢而作的宣傳，對此我也沒有深究。今天去了以后才知道，這中間還有一個美麗的傳說，跟女媧娘娘那補天用的五彩石有關(guān)。首先，項目的銷售部人員給我們做了一個大體的講解，讓我們有了一個初步的認(rèn)識，接下來就是同學(xué)們積極發(fā)問，提出他們不懂的地方，對此，銷售人員給我們做了詳細(xì)地回答，通過她的回答，我做出了一個大體地總結(jié)。那里的環(huán)境挺美的，有山有樹，空氣也很清新，非常適合家居。當(dāng)然有這樣的優(yōu)勢，就不可避免的暴露了他們的劣勢——遠(yuǎn)離市區(qū)。針對這種劣勢，對銷售人群目標(biāo)，他們做了詳盡的定位，那就是高學(xué)歷高收入高品位的有車一組為主，充分利用他們的優(yōu)勢，以“生態(tài)、健康、開放、舒適”為綱，在規(guī)劃布局、景觀環(huán)境、生態(tài)綠化、建筑風(fēng)格、生活配套上進行“健康的創(chuàng)新”，健全營造一種引領(lǐng)未來生活氛圍和生活方式的現(xiàn)代化住區(qū)，以吸引這部分消費者的眼光。整個小區(qū)內(nèi)，現(xiàn)有自然的山景，后期也將要開發(fā)一個人工河，山水相映，涼風(fēng)習(xí)習(xí)，實為居家良地。小區(qū)內(nèi)的容積率指標(biāo)低，為1，對降低建筑密度和高度、提高住宅品質(zhì)、進一步提升環(huán)境質(zhì)量有利。小區(qū)住宅類型包括多層，連排和雙拼住宅，中間有較大的間距，日照充分，滿足人們對陽光的需求。建筑物之間整齊劃一，一目了然，如此一來，能讓每個人都看到小區(qū)內(nèi)的主要景觀。小區(qū)還實行開放是社區(qū)空間，增進了與鄰居間的交流，也有利于了社區(qū)的管理。在建筑風(fēng)格方面，下沉式和閣樓式，增加了建筑面積，充分利用了空間，對于六層樓房，使得三分之一的住戶擁有復(fù)式建筑的享受。當(dāng)然這中間也存在一些問題，例如山水環(huán)繞可能導(dǎo)致蚊蟲孳生，后期山體開放，對小區(qū)的安全也造成了一定的隱患，對于不會開車或是沒有車的消費者，交通不便是他們的一個大問題，是不是需要增設(shè)班車或是與有關(guān)部門協(xié)調(diào)增加公交車等等。這些還需要物業(yè)管理和開發(fā)商之間積極協(xié)調(diào)，讓消費者放心大膽投資彩石山莊。實習(xí)日記5月16日 星期三 天氣晴港澳花園——我們今天的目的地。在此之前，我們先對港澳花園作了一些了解。我們了解到了港澳花園這個項目計劃建設(shè)具有港澳風(fēng)情特點的板式小高層住宅樓5棟，多層復(fù)式電梯洋房5棟，多功能會所1棟，共計可容難業(yè)主近300戶。小高層住宅的戶型設(shè)計特別注重采光、通風(fēng)和生活品位的提升，而且品種多樣，從三室兩廳到四室兩廳、面積從140平米到190平米等十多種戶型。多層小型住宅的設(shè)計里面，充分考慮了高檔消費者的生活特點和品質(zhì)需求，戶型從四室兩廳兩衛(wèi)到五室三廳三衛(wèi)，面積從230平方到290平方等設(shè)計了多個品種。小區(qū)設(shè)計定位較高，設(shè)備配備也十分齊全講究，戶式中央空調(diào)、采暖設(shè)備、衛(wèi)浴設(shè)備、凈水設(shè)備以及中空門窗