【文章內容簡介】 是兩個主體，即業(yè)主委員會（委托方）與物業(yè)管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規(guī)定雙方的權利與義務：而物業(yè)管理公約是多個主體，及開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會、使用人（承租人）之間分清各自權利與義務的公約。還有不同的是，物業(yè)管理公約中的一些內容是物業(yè)管理合同中沒有涉及到的，公約中規(guī)定了業(yè)主的自我約束方面、限制了許多業(yè)主不能進行的活動，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內結構、不能占用公用區(qū)域。此外，公約還規(guī)定了業(yè)主委員會的成立程序等等。六、物業(yè)管理費由那些項目構成，有哪幾種定價方式？根據(jù)國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號），住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構成包括以下項目：管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理單位固定資產折舊費；法定稅費；此外，物業(yè)管理費用中還應包括物業(yè)管理公司的利潤；對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中還可以增加保險費。與我國基本價格制度轉換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費實行市場調節(jié)價、政府指導價、政府定價三種定價形勢。七、普通住宅每月該交納的物業(yè)管理費是多少北京市物價局、市房地局于1997年6月正式出臺了《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）。該辦法對16個物業(yè)管理服務項目規(guī)定了收費標準及與之相適應的服務標準。其中使用人（住戶個人）交費項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務費、車輛存車費（自行車）、機動車存車費6項；產權人交費項目為：管理費、小修費、中修費、大修費、綠化費、化糞池清掏費、小區(qū)共用設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共同電視天線費10個項目。八、使用人按月交納費用，具體標準如下：保潔費：25元/戶，具體標準由各區(qū)縣物價局制定；保安費：35元/戶；五相統(tǒng)收服務費：1元/戶；裝修垃圾外運費20元/間；機動車存車費150元/輛（小車）；210元/輛（大 車）；自行車存車費各區(qū)縣自定。產權人按年交費，具體項目和標準如下：綠化費：管理費：（普通住宅）；（乙級住宅）；（甲級住宅）房屋共用部位小修費：（普通住宅）；房屋共用部位中修費：（普通住宅）；房屋大修費：；小區(qū)共用設施維修費：1元/平方米；屬高層住宅的，產權人還應承擔電梯、水泵的運行維修費用：因市物價局規(guī)定的電梯、水泵運行費用標準時按每部、每組計算，具體到每戶應交納的費用標準須根據(jù)實際情況進行分攤。分攤公式為：某戶應分攤的電梯費用=（樓內電梯總費用/樓內總建筑面積）某戶建筑面積。特約性服務收費實行市場價，由業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。上述收費標準中不含稅費，物業(yè)管理公司收取費用，%的營業(yè)稅費價進去。九、物業(yè)管理公司從何時開始向業(yè)主計收物業(yè)管理費有些物業(yè)管理公司稱，自發(fā)出入住通知之日起物業(yè)管理費，可是業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這個小區(qū)還正在建設，很多基礎設施還未到位，這時候交物業(yè)管理費，業(yè)主很難接受。有些小區(qū)確實搞得不錯，但他們規(guī)定從業(yè)主來辦入住手續(xù)時計收物業(yè)管理費，卻有很多業(yè)主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續(xù)，但空房子照樣要消耗物業(yè)管理費用，恐怕就得其他業(yè)主背著或由物業(yè)管理公司補虧。從什么時候開始計收物業(yè)管理費，國家并沒有這方面的明確規(guī)定。但規(guī)定，按照合同約定執(zhí)行，所以，如果在售房合同或是物業(yè)管理公約中明確規(guī)定了計費時間，就應該執(zhí)行該條款。如果沒有這樣的合同約定，應按如下情況處理：物業(yè)管理費是一種服務的價款，是基于物業(yè)管理服務合同形成的。從法律角度上看，物業(yè)管理公司提供服務，業(yè)主支付此價計物業(yè)管理費。所以，如果沒有特別約定，物業(yè)管理費一般應該在物業(yè)管理公司開始提供物業(yè)管理服務的時刻計收。實踐中如何把握；第一，體現(xiàn)為時間，大多數(shù)人認為在房屋具備入住條件、業(yè)主接到入住通知時開始計費；第二，體現(xiàn)為計費項目，只有開始提供的物業(yè)管理服務才能計費，尚未提供物業(yè)管理服務的項目，就不能計收相關的物業(yè)管理費。時間問題，一般來說，發(fā)出入住通知的，表明物業(yè)管理公司已經開始了物業(yè)管理的工作并認為業(yè)主可以使用房屋、接受全面的物業(yè)管理服務。但實際上，有很多小區(qū)尚未具備入住條件就發(fā)出了入住通知，令業(yè)主多少有不滿。所以要強調必須符合入住的基本條件，否則業(yè)主就根本住不進來，更別說享受物業(yè)管理服務了。居住的基本條件應包括以下幾點：建筑質量方面，應能夠向業(yè)主提供質量合格證書及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》；便民方面，應能滿足居民的基本生活需要，例如電梯正常運行、水電暖通、居民能夠開火、施工現(xiàn)場清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對于入住條件有明確規(guī)定的，則還應符合該特別規(guī)定。收費項目的問題，一般說來，入住階段物業(yè)管理公司的工作還沒有全面鋪開，很多服務項目并不存在，但往往在計費時把所有的收費項目一起計費并攤在計費面積中。例如。業(yè)主在春天入住時，可能會被要求預交暖氣費。有些小區(qū)的電梯尚未開通或安裝，業(yè)主就已經交了電梯運行費，這些都是不合理的。在建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不能只收費不服務或多收費少服務。有些物業(yè)管理公司認為自己并沒有多收費，只是預收了以后一段時間的物業(yè)管理費。現(xiàn)在看來，這也是不禁止，但仍然讓業(yè)主感到不太愉快，畢竟服務還沒到位。有些業(yè)主辦理了入住手續(xù)，但長期沒有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關的物業(yè)管理服務，例如保潔、保安等，因此也該承擔物業(yè)管理費，一般來說，實踐中對于這樣的業(yè)主，往往要求其承擔標準一半的物業(yè)管理費。十、物業(yè)管理公司一次性收取一年甚至多年的物業(yè)管理費是否合理?物業(yè)管理費可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業(yè)管理 費。十一、誰享有小區(qū)停車位的處分權、收益權？小區(qū)中停車位的處分權、收益權的歸屬問題，關鍵看車位的所有權歸屬。如果車位的所有權屬于開發(fā)商，則開發(fā)商擁有處分權和收益權，包括固定車位的租賃辦法、租賃價格等；如果業(yè)主擁有車位的所有權，則業(yè)主擁有車位的處分權，但業(yè)主在處理車位時，不得改變車位的使用性質，同時應向物業(yè)管理公司交納車位的管理費，因為物業(yè)管理在負責看管車場、車輛時，是有一定的成本支出的，而且物業(yè)管理公司業(yè)擔負看管車輛的重大責任。如果是在小區(qū)路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權屬全體業(yè)主的，那么物業(yè)管理公司只有停車管理權，負責看管車輛，收取看管費，車位的分配問題應在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定車位的分配問題。十二、居民應該交納那些垃圾處理費用。住戶須交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。清潔費：196號文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶按標準在2—5元之間，具體標準由各區(qū)縣物部門制定。其服務內容為房屋及小區(qū)保潔。垃圾清運費：根據(jù)市物價局、財政局頒布的《關于調整委托清運費及垃圾消納場管理收費標準的通知》（京價收字｛1999｝第三產業(yè)53號）的規(guī)定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產權人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務內容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉站將垃圾運到垃圾消納場。生活垃圾自理費：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年底68號文件《北京市人民政府辦公廳關于轉發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾費實施辦法（試行）的通告》的規(guī)定：本市居民應交納生活垃圾處理費，標準為每戶每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。十二、公共區(qū)域的照明費如何分攤？住宅樓內公共照明系統(tǒng)屬公共設施，其產生的電費屬能源范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號）的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由受益人即樓內全體人員分攤。目前。我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內公共照明電費問題。十三、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任應如何劃分？業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修保養(yǎng)責任。因此，房屋的室內部分，即戶門以內的部委和設備，包括水、電、氣、熱、戶表以內的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部位和共用設施設備，包括設施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等主體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期維修。住宅區(qū)內的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養(yǎng)護由有關業(yè)主單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關業(yè)務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護共自用部分和自用設備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗鄰設施安全及公共安全的，物業(yè)管理委員會可以授權物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。造成損失的，業(yè)主應當賠償損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者修復；造成損失的，應當賠償損失。第四篇：消防基礎知識培訓教材消防基礎知識培訓教材（高規(guī)、低規(guī)、內裝修部分）消防知識培訓概述火的發(fā)明極大地推動了社會的進步與文明，由于火的正確合理的應用，使人類實現(xiàn)了工業(yè)現(xiàn)代化。然而在應用火的過程，有時疏忽對火的控制，往往給人類造成巨大的災難性損失。隨著城市化進程的加快以及城市建設的飛速發(fā)展，群體建筑和超高層建筑也隨之增加，火災對人類的危害越來越大，人類在長期與火災的斗爭中，總結了一套防火、滅火的經驗，我們通常稱這些防火、滅火措施稱為“消防”。晉朝《泰始律》中的“水火”篇可能是我國歷史上最早的消防法規(guī)。上一世紀49年建國以來的各個時期都有相應的消防法規(guī)、政策，但那時人們的消防意識不強，各級政府部門對消防工作的重視力度也不夠。在深化改革、擴大開放的現(xiàn)代化建設過程中，我們的黨和政府對消防工作有了前所未有的重視，江澤民同志曾為消防工作題詞“隱患限于明火、防范勝于救災、責任重于泰山”，深刻闡述了消防工作的重要性和嚴肅性。1994年公安部、勞動部聯(lián)合發(fā)出的《關于開展消防安全培訓工作的通知》則是新時期加強社會消防工作自治能力的重要舉措，得到全社會的熱情關注和支持。1998年4月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第二次會議通過了《中華人民共和國消防法》，同年9月1日起執(zhí)行。這是我國首次在消防領域立法。自從人類有了建筑也就同時有了大大小小的火災，消防業(yè)于建筑行業(yè)息息相關，我公司的主要業(yè)務對象當然也離不開建筑行業(yè)。從掛靠施工到97年12月成立晉曉實業(yè)有限公司，從無資質到市建委核發(fā)的消防設施工程專業(yè)承包貳級資質，我公司涉足消防領域已有近十年的歷史。按照國家建設部2002年資質就位精神，對消防專業(yè)承包范圍劃分為六個系統(tǒng)：室內消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、鋼結構防火涂料。目前我們主要承接的工程基本上有水系統(tǒng)、電系統(tǒng)，水系統(tǒng)指自動噴水滅火系統(tǒng)、室內消火栓系統(tǒng)；電系統(tǒng)指火災自動報警系統(tǒng)。除此之外我們還涉足、氣體滅火、防火涂料等領域。先后承接了上海國際包裝印刷城、新建利群醫(yī)院、金鼎花苑、秋月楓舍等近百項工程，其中在上海較有影響的工程也有十幾項，竣工工程全部通過消防局的驗收，并在行業(yè)內獲得較好口碑。我們在施工中嚴格按ISO9001質量保證體系進行工程質量監(jiān)控，奉行“質量第一、信譽至上”的一貫企業(yè)作風，樹立起良好的企業(yè)形象，為公司的進一步發(fā)展奠定堅實的基礎。在完成工程項目施工任務的前提下，公司的下一步戰(zhàn)略目標是：消防器材連鎖經營、消防事務咨詢、消防公益事業(yè)，企業(yè)機構將發(fā)展完善成為集團公司，實現(xiàn)消防行業(yè)的“系統(tǒng)化”、“一體化”運作?！啊笨植朗录鸬哪菆鰹碾y性火災在人們記憶里留下了永遠的蒼涼印記，也正是這場劫難引起全世界對消防的空前重視。消防雖然自古有之，