【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是兩個(gè)主體，即業(yè)主委員會(huì)（委托方）與物業(yè)管理公司（受托方）之間所簽訂的合同，規(guī)定雙方的權(quán)利與義務(wù)：而物業(yè)管理公約是多個(gè)主體，及開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、使用人（承租人）之間分清各自權(quán)利與義務(wù)的公約。還有不同的是，物業(yè)管理公約中的一些內(nèi)容是物業(yè)管理合同中沒(méi)有涉及到的，公約中規(guī)定了業(yè)主的自我約束方面、限制了許多業(yè)主不能進(jìn)行的活動(dòng)，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內(nèi)結(jié)構(gòu)、不能占用公用區(qū)域。此外，公約還規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)的成立程序等等。六、物業(yè)管理費(fèi)由那些項(xiàng)目構(gòu)成，有哪幾種定價(jià)方式？根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)），住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化管理費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅費(fèi)；此外，物業(yè)管理費(fèi)用中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)；對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中還可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。與我國(guó)基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)形勢(shì)。七、普通住宅每月該交納的物業(yè)管理費(fèi)是多少北京市物價(jià)局、市房地局于1997年6月正式出臺(tái)了《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)（房）字[1997]第196號(hào)）。該辦法對(duì)16個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相適應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中使用人（住戶個(gè)人）交費(fèi)項(xiàng)目為：裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車輛存車費(fèi)（自行車）、機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)6項(xiàng)；產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)項(xiàng)目為：管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、大修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共同電視天線費(fèi)10個(gè)項(xiàng)目。八、使用人按月交納費(fèi)用，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：保潔費(fèi)：25元/戶，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價(jià)局制定；保安費(fèi)：35元/戶；五相統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)：1元/戶；裝修垃圾外運(yùn)費(fèi)20元/間；機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)150元/輛（小車）；210元/輛（大 車）；自行車存車費(fèi)各區(qū)縣自定。產(chǎn)權(quán)人按年交費(fèi)，具體項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：綠化費(fèi)：管理費(fèi)：（普通住宅）；（乙級(jí)住宅）；（甲級(jí)住宅）房屋共用部位小修費(fèi)：（普通住宅）；房屋共用部位中修費(fèi)：（普通住宅）；房屋大修費(fèi)：；小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)：1元/平方米；屬高層住宅的，產(chǎn)權(quán)人還應(yīng)承擔(dān)電梯、水泵的運(yùn)行維修費(fèi)用：因市物價(jià)局規(guī)定的電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)時(shí)按每部、每組計(jì)算，具體到每戶應(yīng)交納的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)須根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分?jǐn)?。分?jǐn)偣綖椋耗硲魬?yīng)分?jǐn)偟碾娞葙M(fèi)用=（樓內(nèi)電梯總費(fèi)用/樓內(nèi)總建筑面積）某戶建筑面積。特約性服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中不含稅費(fèi)，物業(yè)管理公司收取費(fèi)用，%的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)價(jià)進(jìn)去。九、物業(yè)管理公司從何時(shí)開(kāi)始向業(yè)主計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)有些物業(yè)管理公司稱，自發(fā)出入住通知之日起物業(yè)管理費(fèi)，可是業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這個(gè)小區(qū)還正在建設(shè)，很多基礎(chǔ)設(shè)施還未到位，這時(shí)候交物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主很難接受。有些小區(qū)確實(shí)搞得不錯(cuò)，但他們規(guī)定從業(yè)主來(lái)辦入住手續(xù)時(shí)計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，卻有很多業(yè)主由于種種原因，并不急于入住而不辦理入住手續(xù)，但空房子照樣要消耗物業(yè)管理費(fèi)用，恐怕就得其他業(yè)主背著或由物業(yè)管理公司補(bǔ)虧。從什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)，國(guó)家并沒(méi)有這方面的明確規(guī)定。但規(guī)定，按照合同約定執(zhí)行，所以，如果在售房合同或是物業(yè)管理公約中明確規(guī)定了計(jì)費(fèi)時(shí)間，就應(yīng)該執(zhí)行該條款。如果沒(méi)有這樣的合同約定，應(yīng)按如下情況處理：物業(yè)管理費(fèi)是一種服務(wù)的價(jià)款，是基于物業(yè)管理服務(wù)合同形成的。從法律角度上看，物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付此價(jià)計(jì)物業(yè)管理費(fèi)。所以，如果沒(méi)有特別約定，物業(yè)管理費(fèi)一般應(yīng)該在物業(yè)管理公司開(kāi)始提供物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)刻計(jì)收。實(shí)踐中如何把握；第一，體現(xiàn)為時(shí)間，大多數(shù)人認(rèn)為在房屋具備入住條件、業(yè)主接到入住通知時(shí)開(kāi)始計(jì)費(fèi)；第二，體現(xiàn)為計(jì)費(fèi)項(xiàng)目，只有開(kāi)始提供的物業(yè)管理服務(wù)才能計(jì)費(fèi)，尚未提供物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目，就不能計(jì)收相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)。時(shí)間問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)，發(fā)出入住通知的，表明物業(yè)管理公司已經(jīng)開(kāi)始了物業(yè)管理的工作并認(rèn)為業(yè)主可以使用房屋、接受全面的物業(yè)管理服務(wù)。但實(shí)際上，有很多小區(qū)尚未具備入住條件就發(fā)出了入住通知，令業(yè)主多少有不滿。所以要強(qiáng)調(diào)必須符合入住的基本條件，否則業(yè)主就根本住不進(jìn)來(lái)，更別說(shuō)享受物業(yè)管理服務(wù)了。居住的基本條件應(yīng)包括以下幾點(diǎn)：建筑質(zhì)量方面，應(yīng)能夠向業(yè)主提供質(zhì)量合格證書(shū)及《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；便民方面，應(yīng)能滿足居民的基本生活需要，例如電梯正常運(yùn)行、水電暖通、居民能夠開(kāi)火、施工現(xiàn)場(chǎng)清理干凈、各種管道暢通等。如果在售房合同中對(duì)于入住條件有明確規(guī)定的，則還應(yīng)符合該特別規(guī)定。收費(fèi)項(xiàng)目的問(wèn)題，一般說(shuō)來(lái)，入住階段物業(yè)管理公司的工作還沒(méi)有全面鋪開(kāi)，很多服務(wù)項(xiàng)目并不存在，但往往在計(jì)費(fèi)時(shí)把所有的收費(fèi)項(xiàng)目一起計(jì)費(fèi)并攤在計(jì)費(fèi)面積中。例如。業(yè)主在春天入住時(shí)，可能會(huì)被要求預(yù)交暖氣費(fèi)。有些小區(qū)的電梯尚未開(kāi)通或安裝，業(yè)主就已經(jīng)交了電梯運(yùn)行費(fèi)，這些都是不合理的。在建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不能只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。有些物業(yè)管理公司認(rèn)為自己并沒(méi)有多收費(fèi)，只是預(yù)收了以后一段時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)。現(xiàn)在看來(lái)，這也是不禁止，但仍然讓業(yè)主感到不太愉快，畢竟服務(wù)還沒(méi)到位。有些業(yè)主辦理了入住手續(xù)，但長(zhǎng)期沒(méi)有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)，例如保潔、保安等，因此也該承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)，實(shí)踐中對(duì)于這樣的業(yè)主，往往要求其承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)一半的物業(yè)管理費(fèi)。十、物業(yè)管理公司一次性收取一年甚至多年的物業(yè)管理費(fèi)是否合理?物業(yè)管理費(fèi)可按年交，也可按月、季交，但不得一次性收取多年的物業(yè)管理 費(fèi)。十一、誰(shuí)享有小區(qū)停車位的處分權(quán)、收益權(quán)？小區(qū)中停車位的處分權(quán)、收益權(quán)的歸屬問(wèn)題，關(guān)鍵看車位的所有權(quán)歸屬。如果車位的所有權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商，則開(kāi)發(fā)商擁有處分權(quán)和收益權(quán)，包括固定車位的租賃辦法、租賃價(jià)格等；如果業(yè)主擁有車位的所有權(quán)，則業(yè)主擁有車位的處分權(quán)，但業(yè)主在處理車位時(shí)，不得改變車位的使用性質(zhì)，同時(shí)應(yīng)向物業(yè)管理公司交納車位的管理費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)管理在負(fù)責(zé)看管車場(chǎng)、車輛時(shí)，是有一定的成本支出的，而且物業(yè)管理公司業(yè)擔(dān)負(fù)看管車輛的重大責(zé)任。如果是在小區(qū)路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權(quán)屬全體業(yè)主的，那么物業(yè)管理公司只有停車管理權(quán)，負(fù)責(zé)看管車輛，收取看管費(fèi)，車位的分配問(wèn)題應(yīng)在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定車位的分配問(wèn)題。十二、居民應(yīng)該交納那些垃圾處理費(fèi)用。住戶須交納垃圾的清掃、清運(yùn)、處理等三項(xiàng)費(fèi)用。清潔費(fèi)：196號(hào)文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶按標(biāo)準(zhǔn)在2—5元之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物部門制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。垃圾清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)市物價(jià)局、財(cái)政局頒布的《關(guān)于調(diào)整委托清運(yùn)費(fèi)及垃圾消納場(chǎng)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京價(jià)收字｛1999｝第三產(chǎn)業(yè)53號(hào)）的規(guī)定：居民生活垃圾外運(yùn)費(fèi)為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運(yùn)到垃圾消納場(chǎng)。生活垃圾自理費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年底68號(hào)文件《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾費(fèi)實(shí)施辦法（試行）的通告》的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來(lái)京人員，每人每月2元。費(fèi)用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會(huì)收取，該費(fèi)用主要用于城市生活垃圾的處理。十二、公共區(qū)域的照明費(fèi)如何分?jǐn)偅孔≌瑯莾?nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源范疇，按照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人員分?jǐn)?。目前。我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費(fèi)問(wèn)題。十三、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任應(yīng)如何劃分？業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修保養(yǎng)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部委和設(shè)備，包括水、電、氣、熱、戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括設(shè)施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通訊單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)由有關(guān)業(yè)主單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)共自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗鄰設(shè)施安全及公共安全的，物業(yè)管理委員會(huì)可以授權(quán)物業(yè)管理公司進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第四篇：消防基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材消防基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材（高規(guī)、低規(guī)、內(nèi)裝修部分）消防知識(shí)培訓(xùn)概述火的發(fā)明極大地推動(dòng)了社會(huì)的進(jìn)步與文明，由于火的正確合理的應(yīng)用，使人類實(shí)現(xiàn)了工業(yè)現(xiàn)代化。然而在應(yīng)用火的過(guò)程，有時(shí)疏忽對(duì)火的控制，往往給人類造成巨大的災(zāi)難性損失。隨著城市化進(jìn)程的加快以及城市建設(shè)的飛速發(fā)展，群體建筑和超高層建筑也隨之增加，火災(zāi)對(duì)人類的危害越來(lái)越大，人類在長(zhǎng)期與火災(zāi)的斗爭(zhēng)中，總結(jié)了一套防火、滅火的經(jīng)驗(yàn)，我們通常稱這些防火、滅火措施稱為“消防”。晉朝《泰始律》中的“水火”篇可能是我國(guó)歷史上最早的消防法規(guī)。上一世紀(jì)49年建國(guó)以來(lái)的各個(gè)時(shí)期都有相應(yīng)的消防法規(guī)、政策，但那時(shí)人們的消防意識(shí)不強(qiáng)，各級(jí)政府部門對(duì)消防工作的重視力度也不夠。在深化改革、擴(kuò)大開(kāi)放的現(xiàn)代化建設(shè)過(guò)程中，我們的黨和政府對(duì)消防工作有了前所未有的重視，江澤民同志曾為消防工作題詞“隱患限于明火、防范勝于救災(zāi)、責(zé)任重于泰山”，深刻闡述了消防工作的重要性和嚴(yán)肅性。1994年公安部、勞動(dòng)部聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于開(kāi)展消防安全培訓(xùn)工作的通知》則是新時(shí)期加強(qiáng)社會(huì)消防工作自治能力的重要舉措，得到全社會(huì)的熱情關(guān)注和支持。1998年4月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)消防法》，同年9月1日起執(zhí)行。這是我國(guó)首次在消防領(lǐng)域立法。自從人類有了建筑也就同時(shí)有了大大小小的火災(zāi)，消防業(yè)于建筑行業(yè)息息相關(guān)，我公司的主要業(yè)務(wù)對(duì)象當(dāng)然也離不開(kāi)建筑行業(yè)。從掛靠施工到97年12月成立晉曉實(shí)業(yè)有限公司，從無(wú)資質(zhì)到市建委核發(fā)的消防設(shè)施工程專業(yè)承包貳級(jí)資質(zhì)，我公司涉足消防領(lǐng)域已有近十年的歷史。按照國(guó)家建設(shè)部2002年資質(zhì)就位精神，對(duì)消防專業(yè)承包范圍劃分為六個(gè)系統(tǒng)：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、鋼結(jié)構(gòu)防火涂料。目前我們主要承接的工程基本上有水系統(tǒng)、電系統(tǒng)，水系統(tǒng)指自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)；電系統(tǒng)指火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。除此之外我們還涉足、氣體滅火、防火涂料等領(lǐng)域。先后承接了上海國(guó)際包裝印刷城、新建利群醫(yī)院、金鼎花苑、秋月楓舍等近百項(xiàng)工程，其中在上海較有影響的工程也有十幾項(xiàng)，竣工工程全部通過(guò)消防局的驗(yàn)收，并在行業(yè)內(nèi)獲得較好口碑。我們?cè)谑┕ぶ袊?yán)格按ISO9001質(zhì)量保證體系進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)控，奉行“質(zhì)量第一、信譽(yù)至上”的一貫企業(yè)作風(fēng)，樹(shù)立起良好的企業(yè)形象，為公司的進(jìn)一步發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在完成工程項(xiàng)目施工任務(wù)的前提下，公司的下一步戰(zhàn)略目標(biāo)是：消防器材連鎖經(jīng)營(yíng)、消防事務(wù)咨詢、消防公益事業(yè)，企業(yè)機(jī)構(gòu)將發(fā)展完善成為集團(tuán)公司，實(shí)現(xiàn)消防行業(yè)的“系統(tǒng)化”、“一體化”運(yùn)作。“”恐怖事件引起的那場(chǎng)災(zāi)難性火災(zāi)在人們記憶里留下了永遠(yuǎn)的蒼涼印記，也正是這場(chǎng)劫難引起全世界對(duì)消防的空前重視。消防雖然自古有之，