【文章內(nèi)容簡介】 錄。10 讀卡器每季度檢查1 次外觀；每季度表面清潔1 次，查看防水狀況。11 電磁鎖門鎖每季度檢查1 次吸力、外觀、接線。12 出門按鈕每季度檢查1 次開鎖功能、接線。 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后30 日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1 個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。 水景 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。使用期間每周巡查2 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 月檢查1 次防漏電設(shè)施。3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進(jìn)行2 次消防安全培訓(xùn)。4 每日防火巡查1 次，每月防火檢查1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。消防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值班，每班2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報(bào)警探測器、手動報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測試1 次火災(zāi)報(bào)警探測器、手動報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測器投入運(yùn)行2 年后，每3 年由專業(yè)清洗單位清洗1 次。3）備用電源每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)1 次。2 消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1 次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動、強(qiáng)制切換功能，并測試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵1 次；每年機(jī)柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。3 防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動功能，核對風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù)1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。4 防火分隔設(shè)施每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補(bǔ)充1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護(hù)1 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動部位補(bǔ)充1 次潤滑油。5 水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每年檢查1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志每月測試切斷正常供電1 次，測量1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8 滅火器每周巡查1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求 1 喬木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。2 灌木生長基本正常，植株無明顯偏冠和缺枝，植株保存率高于90%，年成活率高于90%。3 綠籬和色塊植株保存率高于90%，年成活率高于90%。4 地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于90%，花壇植物死亡率低于10%。5 草坪保證基本成活，草坪覆蓋率高于90%。 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉出現(xiàn)干旱情況及時(shí)灌溉，不因旱澇原因?qū)е轮参锍霈F(xiàn)死亡現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、四五月份、秋季、入冬前澆水1 次。2 施肥根據(jù)植物生長情況施肥，一般喬木每2 年施肥1 次；灌木每年施肥1 次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1 次至2 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；生長不 良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。3 病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每2 周檢查1 次病蟲害情況；發(fā)現(xiàn)病蟲害能有效控制，不因病蟲危害影響景觀效果。4 整形修剪喬木每2 年修剪1 次；灌木每年冬季修剪1 次；綠籬和色塊每年生長季節(jié)和冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年至少修剪10 次。5 除草每年全面除草2 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)，出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的20%。6 垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理2次。 工作檢查和記錄 生長季節(jié)每2 周檢查1 次植物生長情況。2 編制綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每月至少清洗1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每3 日噴灑1 次殺蟲藥。4 每日清運(yùn)1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。5 垃圾清運(yùn)車外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi)1）大堂、一層候梯廳 每日清掃1 次、每周清拖2 次大堂、一層候梯廳地面。每月擦拭2 次信報(bào)箱、大堂玻璃。2）樓道、樓梯每周清掃2 次、每月清拖1 次樓道、樓梯地面。每月擦拭1 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。2 電梯轎箱每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。3 天臺、屋面雨季前、雨季期間各清掃1 次天臺、屋面。每季度巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃1 次樓外道路。每季度清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每半年清潔1 次雨蓬、門頭等。5 水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔1 次水面；每年清潔2 次水池池底。6 有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。7 雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。 工作檢查和記錄每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。 公共秩序維護(hù) 主要出入口有專人值守。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視1 次，22：00 至次日6：00 巡視1 次。 巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。 機(jī)動車輛憑證出入。 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存30 日備查。 對違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。2 檔案齊全。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。 裝飾裝修期間每日巡查1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆绞?，? 日內(nèi)清運(yùn)。6 住宅物業(yè)服務(wù)三級標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3 客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日不少于8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4 設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。2 從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊4 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有2 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工作經(jīng)歷，人員。 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。3 建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。4 建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。 檔案 建立物業(yè)管理檔案。2 配備檔案管理人員。應(yīng)用計(jì)算機(jī)管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。 標(biāo)志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。2 涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修20 分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修進(jìn)行回訪。業(yè)主或使用人提出的意見，建議、投訴在2 個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。投訴進(jìn)行回訪。6 每年公開征集1 次物業(yè)服務(wù)意見，公示整改情況。每月組織1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組織安全檢查。8 每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。9 每年至少組織1 次社區(qū)文化活動。設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 1 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。3 專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。4 對專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督管理及評價(jià)。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。2 運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。3 組織實(shí)施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。5 每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8 設(shè)備機(jī)房1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1 次消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 共用部位 1 房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。2 建筑部件1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每月巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每季度檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3 附屬構(gòu)筑物1）每月巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每季度檢查1 次雨、污水管井等。3）每月巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每月巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測1 次防雷裝置。 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。2 運(yùn)行期間每日巡視1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3 制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。4 每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。7 每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每季度切換1 次備用水泵。每年檢查2 次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。2 污水泵汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每2 周進(jìn)行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次。3 化糞池每半年檢查1 次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明每周巡視3 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障5 日內(nèi)修復(fù)。2 樓外照明每周巡視1 次，一般故障1 日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1 周內(nèi)修復(fù)；每月調(diào)整1 次時(shí)間控制器。3 應(yīng)急照明每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4 低壓柜每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全。低壓配電箱和低壓線路每月巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃。6 控制柜每2 周巡視1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃。7 發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1 次，保證運(yùn)行正常；每年活化1 次蓄電池； 每周巡視1 次充電