【文章內(nèi)容簡介】 理處所有員工參與其中，尤其是與業(yè)主接觸最多的一線人員，通過會議形式最大限度的向他們灌輸運營成本壓力的現(xiàn)實及提升物業(yè)管理服務(wù)收費的唯一措施，將壓力和責(zé)任分解到每一名員工身上。一方面讓員工自覺意識到自己的言行舉止直接關(guān)系到此項措施的成敗與否；另一方面讓他們在日常與業(yè)主接觸中有意無意的流露一些關(guān)于物業(yè)費漲價的有關(guān)信息。二是利用一切渠道向業(yè)主傾訴物業(yè)運作之苦，員工待遇之微薄，招工之困難，最大限度的爭取多數(shù)業(yè)主支持，尤其是對一些關(guān)心公共事務(wù)，具有一定公信力和號召力的業(yè)主更是加大溝通力度，讓他們幫助做好其他業(yè)主的工作。同時，在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，我們還通過各種渠道向業(yè)主傳達(dá)物業(yè)“日子難過”的困境及物業(yè)與業(yè)主“魚水共存”的關(guān)系。物價漲了，業(yè)主們心知肚明，我們通過不同形式的宣傳手段，讓業(yè)主真正的理解到了物業(yè)運作之難及調(diào)整價格的必要性，最終達(dá)到讓其不同意調(diào)價都不好意思的目的。五、合法的表決通過：按照規(guī)定，物業(yè)管理費用調(diào)整理應(yīng)由業(yè)委會發(fā)起并組織審議，但物業(yè)公司最為受益應(yīng)主動作為，將定價方案發(fā)至全體業(yè)主審議通過。此過程，由于受業(yè)主集中困難的影響，我們采取信函征詢的方式進(jìn)行審議，并針對不同業(yè)主的性格特點，采取了不同策略。一是對漲價持支持態(tài)度的業(yè)主，我們采取直接發(fā)函的方式，請業(yè)主簽署表決意見。二是針對商業(yè)裙房大業(yè)主采取主動上門公關(guān)的方式，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理在其商業(yè)運營中的積極作用，爭取商業(yè)裙房大業(yè)主一定票權(quán)數(shù)的支持。三是對漲價持搖擺不定態(tài)度的業(yè)主安排與其熟識的物業(yè)人員上門做工作，動之以情、曉之以理講明漲價現(xiàn)實和必要性，爭取票權(quán)支持。四是針對部分對漲價持反對態(tài)度的業(yè)主我們邀請業(yè)主代表幫忙入戶做工作。對于堅決不同意的，我們講明三分之二通過的原則，讓他們默認(rèn)集體事務(wù)少數(shù)服從多數(shù)的現(xiàn)實。通過一系列艱苦細(xì)致的工作，我們的表決工作爭取到了95%的業(yè)主參加，78%的票權(quán)支持，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了規(guī)定的比例。并按照重新審議價格與業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并向社區(qū)、街道、區(qū)房管局提交了備案資料。六、謹(jǐn)慎的調(diào)價嘗試：物業(yè)管理費調(diào)整關(guān)系到物業(yè)公司的長遠(yuǎn)運營，順利推進(jìn)方可實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。否則，將會給今后工作造成被動。為確保順利，我們采取謹(jǐn)慎有序的調(diào)整步驟，將可預(yù)見的矛盾進(jìn)行分散，并采取了如下措施。一是經(jīng)過討論，針對已開具票據(jù)和《物業(yè)管理協(xié)議》存在法律矛盾點的問題，我們決定對已交費用業(yè)主的差額部分不予追繳，今后的一切費用按照新的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二是先行對物業(yè)占有主動權(quán)的機(jī)動車、非機(jī)動車停車費予以調(diào)整。對于因抵制漲價而發(fā)生的個別過激行為，我們本著堅持原則，和諧對待的思路冷靜處理，不厭其煩的進(jìn)行思想溝通，逐人逐戶采取策略逐一解決。三是現(xiàn)已按照新的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費，對于個別有疑議和不滿情緒的業(yè)主暫時擱置。在合法通過的前提下，我們有信心、有耐心通過溝通的方式逐個解決問題，直至最終走向司法程序。物業(yè)公司的理念，物業(yè)管理人的能力決定物業(yè)項目運營的好壞。但“巧婦難為無米之炊”是千年不變的道理，對應(yīng)的服務(wù)必須要有對應(yīng)的資金支持。要想實現(xiàn)物業(yè)項目的良性運營，就應(yīng)該在保證服務(wù)質(zhì)量、公平收費的前提下適時合法調(diào)整費用。事實證明，物業(yè)管理費用的調(diào)整，將使物業(yè)公司投入更加充足，員工待遇得到了提高，業(yè)主們的工作、居住也將進(jìn)一步改善，實際上達(dá)到了“雙贏”的效果。江蘇潤德梁物業(yè)管理服務(wù)有限公司劉文開二〇一〇年十月二十八日第四篇：物業(yè)管理服務(wù)青湖語城物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)該小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)包括的內(nèi)容和要求如下：一、公共服務(wù)接待和值守按照《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)DB32／T 538—2002》(以下簡稱《省標(biāo)》)執(zhí)行。接待：佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。對業(yè)主（使用人）的報修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對收費項目及時說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。服務(wù)時限按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。五級：急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，作出限時承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務(wù)時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理按巡檢、裝修管理按《省標(biāo)》執(zhí)行。巡檢：每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查一次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損情況，對完損程度做出評價；每半年檢查巡視一次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作。在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜草樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視一次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專項檢修一次；業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視一次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 檢查記錄；巡查結(jié)束將檢查情況、維修計劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。裝修：將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應(yīng)在2個工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結(jié)束組織檢驗；驗收合格2個月后組織復(fù)驗；復(fù)驗合格后3個工作日內(nèi)退還裝修保證金；對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)部門依法處理。房屋油漆粉飾按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。但3—5年油飾(粉刷)1次的費用應(yīng)納 入維修資金。五級： 木門窗、百葉窗、封檐窗、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾一次；鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵桿）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng)3年油飾一次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷一次。房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清洗、粉飾。外立面：建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾一次；外立面為其他材質(zhì)的，視才知情況定期清洗。因施工等因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清洗和粉飾。委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行；給水設(shè)施按《省標(biāo)》五級執(zhí)行。五級：飲用水水池（箱）半年消毒一次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴(yán)密的管理設(shè)施；水質(zhì)每3個月化驗一次，有供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內(nèi)清潔，沒有對水質(zhì)構(gòu)成污染的因素；保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不修蝕，漆膜脫落處及時修補(bǔ)。經(jīng)常檢查保養(yǎng)水箱入孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閥門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質(zhì)產(chǎn)生污染；保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結(jié)合清洗水池）清洗一次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房一次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表制定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動的水泵，每月啟動一次，保持水泵能正常運行，每月檢查一次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機(jī)組清潔保養(yǎng)一次；泵房內(nèi)設(shè)備2年后，每年翻新一次，并標(biāo)明各種標(biāo)志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備案；每半年對共用明裝給水管道進(jìn)行一次全面檢查維修，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關(guān)，對出現(xiàn)故障的閥門及時修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活；專業(yè)人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養(yǎng)、維護(hù)，出現(xiàn)問題隨時處理。排水設(shè)施按《省標(biāo)》四級執(zhí)行。四級：化糞池們半年清理2次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋污漬、污物，清理后及時情節(jié)現(xiàn)場；樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換一次；每周清潔一次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草； 無雜草，排水暢通，無積水；每季度對地下管井清理一次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每半年對地下井徹底疏通一次，清理結(jié)束地面從洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護(hù)欄。清理后達(dá)到目視管道內(nèi)避無明顯粘附物，井底無沉淀物，水暢流通，井蓋上無污漬、污物。供配電系統(tǒng)按《省標(biāo)》執(zhí)行。建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交班制度；值班人員具備變電運行和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面污漬；每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運行狀態(tài)，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理；每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行一次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測一次保安接地電阻；每年檢測一次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材，保持完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測一次；潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；每月監(jiān)測一次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運行記