【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 責(zé)統(tǒng)籌興建，統(tǒng)一使用，統(tǒng)一管理，并且與經(jīng)濟(jì)適用房、解困房、廉租房等政府工程統(tǒng)一使用和管理。如廈門市由建設(shè)局統(tǒng)一興建，當(dāng) 建設(shè)項(xiàng)目需要安置房時(shí)，由拆遷人憑拆遷安置協(xié)議向房管局申請(qǐng)，由房管局分配指標(biāo)后將產(chǎn)權(quán)先辦到拆遷人名下，項(xiàng)目結(jié)案后剩余安置房退回房管局。南京市從2000年開始實(shí)施“三百萬(wàn)工程”，即拆遷100萬(wàn)平方米的危房，建設(shè)100萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房和100萬(wàn)平方米的中低價(jià)房屋，以保障市政建設(shè)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償安置需要。上海市也為市政建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置搞“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”，即建設(shè)1000萬(wàn)平方米市政拆遷安置用房和1000萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)，各區(qū)政府也結(jié)合本區(qū)拆遷實(shí)際，建設(shè)安置用房和經(jīng)濟(jì)適用房，以此滿足拆遷補(bǔ)償安置用房的需要。(五)房屋拆遷評(píng)估機(jī)制較健全。這四個(gè)城市對(duì)于房屋拆遷的評(píng)估都制定了相應(yīng)的規(guī)定，上海市和南京市都制定了國(guó)有土地房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定，配套出臺(tái)了《拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范》。對(duì)于集體土地房屋拆遷，上海市也制定了區(qū)別于城市房屋的評(píng)估技術(shù)規(guī)范，這些配套措施形成房屋拆遷補(bǔ)償政策的支撐體系。為貫徹房屋拆遷評(píng)估的“公開、公平、公正”原則，上海、南京和杭州進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，都采取一戶一評(píng)的做法。評(píng)估公司的產(chǎn)生都是由房管部門推薦、被拆遷人投票產(chǎn)生，如杭州市的做法是，由市房管部門召集全市具有拆遷評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)公證，產(chǎn)生3家評(píng)估公司，成為被推薦評(píng)估單位。這3家被推薦的拆遷評(píng)估公司的情況將拆遷現(xiàn)場(chǎng)公告10天。拆遷項(xiàng)目涉及的被拆遷人 可按照自己的意愿，投票選擇其中1家，根據(jù)多數(shù)票額，最終確定拆遷評(píng)估單位。由這家拆遷評(píng)估對(duì)紅線內(nèi)被拆遷房屋一一進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果再次在現(xiàn)場(chǎng)公告，以做到公開化、透明化。上海和南京的做法與杭州類似。這種做法無(wú)疑更具公正、公開和透明性，因評(píng)估單位是被拆遷人投票選出的，因而評(píng)估結(jié)果也易為其接受。而且，主管部門會(huì)對(duì)評(píng)估所采取的技術(shù)規(guī)范進(jìn)行嚴(yán)格的限定，確保同一地段的評(píng)估價(jià)不會(huì)相差太大，這一點(diǎn)，在南京市最為突出。當(dāng)然，也有負(fù)面效果，就是每戶都評(píng)估無(wú)疑會(huì)增加項(xiàng)目成本，而且采取被拆遷人投票的方式，會(huì)導(dǎo)致候選的評(píng)估公司采取不正當(dāng)手段進(jìn)行拉票等地下活動(dòng)。(六)適當(dāng)采用強(qiáng)制拆遷效果較明顯。對(duì)于強(qiáng)制拆遷問題，雖然國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七明確規(guī)定，拆遷人有申請(qǐng)政府或人民法院強(qiáng)制拆遷的權(quán)利，但在實(shí)際操作中，因?yàn)榫S護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等問題，各城市在強(qiáng)拆問題上都比較謹(jǐn)慎。雖然如此，各城市還是堅(jiān)決按照《條例》授予的權(quán)利，依法實(shí)施強(qiáng)拆。南京市雖然于2003年出現(xiàn)了被拆遷人翁彪自焚事件，但該市認(rèn)為只要操作規(guī)范、程序合法、標(biāo)準(zhǔn)合理、補(bǔ)償?shù)轿?，在“七公開”、“六項(xiàng)制度”的保障下，“應(yīng)該理直氣壯地申請(qǐng)并執(zhí)行強(qiáng)拆”，并認(rèn)為“強(qiáng)拆是推進(jìn)拆遷的一個(gè)有效手段，也是最終手段”，從去年起至今 ，區(qū)政府接受行政強(qiáng)拆申請(qǐng)約100起，真正執(zhí)行近40起，比較有效。上海市近幾年拆遷強(qiáng)度和規(guī)模都比較大，今年上半年就發(fā)生強(qiáng)拆約1200戶，99%以上是行政強(qiáng)拆，他們認(rèn)為，“不要因?yàn)榫S穩(wěn)等社會(huì)問題而不敢強(qiáng)拆，因?yàn)槿绻粡?qiáng)拆，被拆遷人也會(huì)上訪，也會(huì)引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定問題，所以政府一定要轉(zhuǎn)變觀念，堅(jiān)決依法、依規(guī)實(shí)施強(qiáng)拆?！焙贾菔信龅降膹?qiáng)拆難題與我市類似，執(zhí)行起來(lái)也比較困難，但也有強(qiáng)拆個(gè)案發(fā)生。(七)拆遷中弱勢(shì)群體的保護(hù)政策上有創(chuàng)新。在拆遷工作中，都會(huì)碰到這樣那樣的困難家庭，按照拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，肯定不能維持原有的生活狀況。四個(gè)城市在保護(hù)弱勢(shì)群體問題上，都創(chuàng)新采取了一些的做法來(lái)改善弱勢(shì)群體的生活、居住困難。廈門市政府印發(fā)了《廈門市城市房屋拆遷低收入經(jīng)濟(jì)困難家庭認(rèn)定辦法》?！稄B門市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第三十一條，規(guī)定了對(duì)低收入經(jīng)濟(jì)困難家庭設(shè)定基本保障建筑面積。第三十二條規(guī)定被拆遷人屬低收入經(jīng)濟(jì)困難家庭的，被拆遷房屋是其唯一居住場(chǎng)所，未經(jīng)析產(chǎn)或者變更房屋租賃關(guān)系，且建筑面積小于基本保障面積的，按基本保障面積結(jié)合本規(guī)定的有關(guān)規(guī)定給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換、公有房屋安置或者貨幣補(bǔ)償。低收入經(jīng)濟(jì)困難家庭實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者 公有房屋安置，因安置房平面結(jié)構(gòu)原因造成超面積安置的，被拆遷人或者房屋承租人一次性繳交超面積購(gòu)房款或者安置分配費(fèi)確有困難的，應(yīng)予以緩交或者適當(dāng)減免。第三十三條規(guī)定，中低收入的被拆遷人、房屋承租人申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，符合條件的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排?！赌暇┦谐鞘蟹课莶疬w管理辦法》第二十七條規(guī)定，住宅房屋符合下列情形的，補(bǔ)償金額的計(jì)算分別為：(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于所在區(qū)位級(jí)別拆遷保障單價(jià)的，按照拆遷保障單價(jià)計(jì)算。(二)被拆遷人僅有一處住宅，且獲得的貨幣補(bǔ)償金額低于本市當(dāng)年最小戶型標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房總價(jià)的(以一個(gè)房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證為準(zhǔn))，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照該總價(jià)對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償。南京市物價(jià)局、南京市房產(chǎn)管理局每年定期公布《南京市城市住宅房屋拆遷保障單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》?？梢?，南京市制定了兩個(gè)最低保障，即最低單價(jià)和最低總額，最低單價(jià)即所在區(qū)位級(jí)別拆遷保障單價(jià)，由市政府根據(jù)區(qū)位內(nèi)的二手房交易市場(chǎng)平均價(jià)公布。同時(shí)采取最低總額保障，即獲得補(bǔ)償?shù)目們r(jià)不得低于本市當(dāng)年最小戶型標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房總價(jià)。這兩個(gè)底線的設(shè)置可以使原來(lái)居住條件較差的弱勢(shì)群體通過拆遷獲得較好的居住條件。同時(shí)對(duì)于符合條件的“困難戶”，還可以提供廉租房，但對(duì)于廉租房的審批設(shè)置了嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)和程序要件，首先要由房改辦來(lái)確認(rèn)是否符合申請(qǐng)廉租房的條件，然后登報(bào)公示接受社會(huì)的監(jiān)督，公示期滿沒有異議的才會(huì)予以審批。從而避免該項(xiàng)保障權(quán)利被濫用， 以保證真正困難的人能夠獲得安置。上海市從今年9月份起，試行一種全新的安置方式——租賃安置。這種安置方式，適用于經(jīng)認(rèn)定的屬于民政救濟(jì)對(duì)象、社會(huì)孤老、重大手術(shù)患者、喪失或部分喪失勞動(dòng)能力人員及殘疾人群、大重病對(duì)象等特殊困難的被拆遷家庭。試點(diǎn)階段的租賃房屋以配套商品房為主，原則上每戶租賃一套。被拆遷人與房屋經(jīng)租機(jī)構(gòu)簽訂租賃合同后，被拆遷人拿出安置款中的70%作為15年租金和保證金(保證金包括租期內(nèi)租金上漲補(bǔ)差保證、房屋設(shè)施維護(hù)及公用事業(yè)費(fèi)保證等)，15年后或繼續(xù)租賃或買斷產(chǎn)權(quán)。剩余30%安置款付給被拆遷人，可用于裝修或其他用途。租賃安置試點(diǎn)中，以優(yōu)惠房源承租租賃房的租賃期一般為15年。市場(chǎng)租金由政府權(quán)威部門對(duì)應(yīng)時(shí)點(diǎn)租賃房屋周邊相似物業(yè)平均租賃價(jià)格確定，優(yōu)惠租金按市場(chǎng)租金優(yōu)惠一定比例確定，且遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。五年后每三年由經(jīng)租機(jī)構(gòu)根據(jù)適用對(duì)象的規(guī)定重新審核承租人是否仍符合優(yōu)惠租金條件，同時(shí)依據(jù)市場(chǎng)租金水平調(diào)整租賃房屋的優(yōu)惠租金單價(jià)，優(yōu)惠比例逐次減少。符合條件的，繼續(xù)簽訂租賃合同。不符合條件的，解除租賃關(guān)系。承租人租賃期滿后可選擇購(gòu)買所承租的房屋，購(gòu)買辦法按租賃期滿時(shí)政府的規(guī)定執(zhí)行。(八)被征地拆遷人的社會(huì)保障機(jī)制較完善。不降低被征地拆遷人的生活水平，是征地拆遷的原則和目標(biāo)之一， 而這也成為制約工程項(xiàng)目推進(jìn)、影響社會(huì)穩(wěn)定的一大難題。用安置費(fèi)用為被征地人員購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)或社會(huì)統(tǒng)籌保險(xiǎn)，可以使被征地人員在失去土地之后還能獲得較為穩(wěn)定的基本生活保障，減少社會(huì)不穩(wěn)定因素，符合我國(guó)社會(huì)保障體制改革的方向。廈門市政府發(fā)布了《廈門市被征地人員基本養(yǎng)老保險(xiǎn)暫行辦法》，總的原則是“政府推動(dòng)，政策引導(dǎo)，集體扶持，個(gè)人參保，財(cái)政補(bǔ)貼”，將被征地人員基本養(yǎng)老保險(xiǎn)納入全市基本養(yǎng)老保險(xiǎn)管理體系，實(shí)施統(tǒng)一管理和運(yùn)作。被征地人員基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金按照個(gè)人、集體、政府三方共同負(fù)擔(dān)的原則籌集。其中個(gè)人繳交部分，先從征地補(bǔ)償款中的勞力安置補(bǔ)助費(fèi)支付，不足部分由個(gè)人繳交。集體承擔(dān)部分，由所在村委會(huì)的土地補(bǔ)償費(fèi)和其他集體收入中列支。區(qū)、鎮(zhèn)財(cái)政應(yīng)安排一定資金用于被征地人員，特別是困難家庭對(duì)象的參保補(bǔ)助。南京市也充分利用征地補(bǔ)償安置費(fèi)將被征地農(nóng)民逐步納入城鎮(zhèn)居民社會(huì)保障體系中。將安置補(bǔ)助費(fèi)的全部及70%土地補(bǔ)償費(fèi)的個(gè)人分配額納入被征地農(nóng)業(yè)人員基本生活保障資金，由被征地農(nóng)民選擇基本生活保障繳費(fèi)檔次，繳納相應(yīng)費(fèi)用，剩余的費(fèi)用退還給農(nóng)民個(gè)人。這一措施對(duì)于解除被征地人員的后顧之憂，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)安定穩(wěn)定具有十分重要的意義。上海市作出規(guī)定，不參加社會(huì)保障，就不允許在農(nóng)村進(jìn)行征地、 拆遷。2001年，浙江省以法規(guī)形式將農(nóng)民納入最低生活保障范圍，建立城鄉(xiāng)一體化的低保制度，目前已經(jīng)建立起以“新五保”(最低生活保障、低保家庭子女免費(fèi)入學(xué)、孤寡老人集中供養(yǎng)、新型合作醫(yī)療、征地農(nóng)民基本生活保障)為內(nèi)容的農(nóng)村社會(huì)保障體系。建立被征地農(nóng)民的基本生活保障制度，保障資金由政府、集體和個(gè)人共同承擔(dān)，多渠道籌集。其中，政府承擔(dān)部分不低于保障資金總額的30%，集體補(bǔ)助部分不低于40%，農(nóng)民個(gè)人承擔(dān)部分主要從征地安置補(bǔ)償費(fèi)中抵交。同時(shí)，還按比例從土地出讓金中提取一部分，建立被征地農(nóng)民基本生活保障風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。到2003年，浙江省共籌集被征地農(nóng)民基本生活保障資金30億元，有30多萬(wàn)被征地農(nóng)民參加了基本生活保障，其中10萬(wàn)人已開始領(lǐng)取基本生活保障金。二、四城市征地拆遷經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示這四個(gè)城市針對(duì)本地區(qū)的特點(diǎn)和問題，積極探索，大膽實(shí)踐，不斷創(chuàng)新，形成了具有本地特色的新做法，其中的一些具有共性的東西頗值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。(一)政策法規(guī)完善、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明確。通過制定規(guī)范性文件來(lái)規(guī)范征地拆遷的審批程序、資金管理、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)范、裁決訴訟等，加強(qiáng)了對(duì)征地拆遷全過程的管理和 監(jiān)督，做到了有法可依、有章可依，較少出現(xiàn)特殊個(gè)案特殊處理的情況。同時(shí)，根據(jù)形勢(shì)和法律法規(guī)的變化，及時(shí)修改、完善征地拆遷的政策法規(guī)，公布各種需要政府制訂的基準(zhǔn)價(jià)格等數(shù)據(jù)，做到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)盡可能地接近市場(chǎng)價(jià)格。按照“盡量使復(fù)雜的問題簡(jiǎn)單化” 的原則，以便于操作為目的，制訂全市統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不存在一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)或者一個(gè)業(yè)主一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的情況，杜絕了因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一而形成攀比、造成項(xiàng)目難以推進(jìn)的情況發(fā)生。而我市廣汕路延長(zhǎng)線工程、侖頭生物島隧道工程等項(xiàng)目，因拆遷政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一而引致被拆遷人相互攀比，拒不配合，嚴(yán)重影響了工程項(xiàng)目征地拆遷工作的順利推進(jìn)。被拆遷人懷抱“不患寡而患不均”的思想，鉆各項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一的政策性空子，漫天要高價(jià)，不僅增大了征地拆遷成本，而且擾亂了拆遷市場(chǎng)，使拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)陷入循環(huán)攀比的困境，結(jié)果導(dǎo)致拆遷工程不能順利推進(jìn)，市政重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目無(wú)法按期完成。(二)制定了完善的集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和操作辦法。四城市都結(jié)合城市房屋拆遷管理辦法和《土地法》等法律，結(jié)合城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，制定了比較完善的集體土地房屋拆遷補(bǔ)償辦法和操作辦法。如杭州市于1997年就制定了《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并制訂了相關(guān)的拆遷政策10件、配套文 件13件。針對(duì)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地問題，除廈門市還沒有著手研究外，其他三個(gè)城市都已形成初稿，進(jìn)入討論、審批階段，杭州市更是快人一步，于2005年8月25日由市政府批轉(zhuǎn)了市國(guó)土資源局關(guān)于加強(qiáng)市區(qū)留用地管理的暫行意見，具體指導(dǎo)留用地的劃撥、管理工作。從當(dāng)前征地拆遷工作的難點(diǎn)、節(jié)點(diǎn)問題分析，最大的阻礙是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地問題。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，使廣大農(nóng)民和村集體越來(lái)越意識(shí)到，一時(shí)的貨幣補(bǔ)償比起留用土地來(lái)說(shuō)，只是九牛一毛。只有抓住了土地這一不可再生的資源，才能更好地持續(xù)發(fā)展下去。因此，留用地問題已成為農(nóng)民和村集體最為關(guān)注的征地拆遷補(bǔ)償問題，這一問題解決不好，村集體與拆遷人“一切免談”，因此導(dǎo)致了目前城區(qū)快捷路新滘南等需征拆農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)用房的地段，基本陷入停滯的困境。因此，要將制訂農(nóng)村集體土地房屋拆遷的規(guī)章制度作為明年城建工作的重點(diǎn)之一，早日形成我市集體土地房屋拆遷管理、實(shí)施、監(jiān)督的法律、政策體系，以保障全市征地拆遷工作、特別是農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。(三)各部門聯(lián)動(dòng)、提供綜合保障。四城市開展征地拆遷工作的規(guī)范性不僅體現(xiàn)在有完善的法律、政策支持體系上，還體現(xiàn)在前期審批手續(xù)嚴(yán)格、健全以及政府各職能部門相互配合、為征地拆遷工作提供綜合保障方面。在與四個(gè)城市國(guó)土 房管等部門人員交流過程中，當(dāng)問及是否存在建設(shè)項(xiàng)目征地拆遷審批手續(xù)尚未辦妥前就提前動(dòng)遷，或紅線未出前臨時(shí)借地而施工后又無(wú)法按原狀退地情況時(shí)，回答是這種情況幾乎沒有，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，這種做法屬違法，責(zé)任重大，因此都會(huì)在相關(guān)手續(xù)完善后才開始實(shí)施。按照現(xiàn)代分工理論，四城市將征地拆遷的直接補(bǔ)償和間接保障，按照政府職能部門的分工，由職能部門專門負(fù)責(zé)征地拆遷的補(bǔ)償和保障工作，如南京市由拆遷辦負(fù)責(zé)全市的拆遷工作，由國(guó)土房管部門下屬的征地部門負(fù)責(zé)全市的征地工作，物價(jià)部門與國(guó)土資源主管部門負(fù)責(zé)制訂統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由勞動(dòng)與社保部門負(fù)責(zé)失地農(nóng)村的就業(yè)、培訓(xùn)和社會(huì)保障工作，由民政部門負(fù)責(zé)被拆遷人中弱勢(shì)群體的認(rèn)定和利益保障工作，由市農(nóng)工辦負(fù)責(zé)農(nóng)村留用的使用、管理工作，各職能部門分工合作、配合緊密，共同保障和推進(jìn)征地拆遷工作的順利推進(jìn)。我市的征地拆遷工作，各職能部門也能通力配合、大力支持，但形成合力、齊心聯(lián)動(dòng)方