【文章內(nèi)容簡介】 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)管理資源網(wǎng) () ◆ 凌峻策劃 ● “學(xué)府 1+1”項目 19 網(wǎng)絡(luò)等來建設(shè)社區(qū)文化，并發(fā)動業(yè)主積極參與，增強(qiáng)社區(qū)生活的多元化與 趣味性。 2）定制服務(wù) 因為本項目主要客戶的大部分時間都交付給了工作，沒有多余的時間去處理一些瑣碎的事情。這類群體所需要的社區(qū)服務(wù)較多，例如：洗衣、美容美發(fā)、快餐、鐘點清潔工、代訂票等。因此，本社區(qū)應(yīng)結(jié)合業(yè)主的特點設(shè)置此類服務(wù)內(nèi)容。 3）物業(yè)管理 針對本項目業(yè)主生活的特點，大多都是早出晚歸，他們大部分的時間都不在家，而且晚上回家的時間也較晚，管理的難度相對較大 。因此，除了常規(guī)的物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)該特別增強(qiáng)社區(qū)治安的管理，確保社區(qū)業(yè)主的人身及財產(chǎn)安全。同時，新生代一族對社區(qū)的 智能化服務(wù)比較注重，為了可 以全方面地滿足新生代一族對現(xiàn)代各方面的網(wǎng)絡(luò)需求等，因此，智能化的管理相對于本社區(qū)是比較重要的 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)() “學(xué)府 1+1”項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)管理資源網(wǎng) () ◆ 凌峻策劃 ● “學(xué)府 1+1”項目 20 第三部分 營銷策劃推廣階段劃分與計劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)() “學(xué)府 1+1”項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)管理資源網(wǎng) () ◆ 凌峻策劃 ● “學(xué)府 1+1”項目 21 一、銷售目標(biāo) ： ? 公開發(fā)售到今年 12 月下旬完成總銷售額的 75%，爭取實現(xiàn)總銷售額 85%。 二、推售原則： 為了更好、更快地實現(xiàn)銷售目標(biāo)，本項目在推售之中必須制定嚴(yán)格要求的推售原則，指導(dǎo)項目的推售向良性發(fā)展，從而順利完成銷售目標(biāo)。 （一）高起點入市，搶占市場聚焦點 本項目切不可過于隨意的亮相，尤其是第一展示在市場面前，必須高調(diào)而強(qiáng)勢。 入市之初，以 “專注青年人的生活質(zhì)量”為主題，引起全社會的深入反思，進(jìn)行充分炒作，借此樹立項目的市場地位。 （二）借助形象代言人，樹立項目獨特的形象 利用代言人選拔賽的方式來挑選本項目的形象代言人，并借此進(jìn)行炒作，進(jìn)一步擴(kuò)大項目的知名度。 （三）在大連市場實現(xiàn)多渠道銷售 本項目的銷售有著較強(qiáng)的針對性，故實行傳統(tǒng)的坐銷與新型的行銷相結(jié)合的銷售管理體制，直接面對目標(biāo)客戶群，進(jìn)行面對面的推廣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)() “學(xué)府 1+1”項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)管理資源網(wǎng) () ◆ 凌峻策劃 ● “學(xué)府 1+1”項目 22 與銷售。 （四）賣點的推出必須有層次 不能提前透支賣點，必須結(jié)合工程進(jìn)度和市政配套進(jìn)行推售 賣點不能一次推完， 必須根據(jù)消費者的特點和市場的形勢相應(yīng)推出 一期的入市勢必立足產(chǎn)品為核心賣點 （ 五 ）開盤時機(jī)與條件選擇 以我為主，保證現(xiàn)場軟硬件設(shè)施到位，符合大眾對本項目的價值期望時方可開盤。 銷售現(xiàn)場營造讓人心動的格調(diào)，讓消費者產(chǎn)生向往與購買欲望，為制造心理落差創(chuàng)造條件。 包裝注重生活細(xì)節(jié)，制造生活氛圍。 圍繞五點一線進(jìn)行包裝 （ 1） 目的：延長停留時間，傳達(dá)主題格調(diào)。 （ 2） 五點：售樓中心、樣板區(qū)、社區(qū)配套、園林景觀區(qū)、工地 （ 3） 一線：看樓通道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)() “學(xué)府 1+1”項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)管理資源網(wǎng) () ◆ 凌峻策劃 ● “學(xué)府 1+1”項目 23 （ 六 ）造勢策略 大盤做勢，中盤做市，小盤做事，本項目需三者同步進(jìn)行。 造勢： （ 1）每 次推售前營造迫切期待的氣氛 （ 2）利用媒介的權(quán)威性開展炒作 （ 3）舉行事件行銷活動，制造轟動效應(yīng) 做市： （ 1） 通過整合各種營銷途徑，將市場啟動出來 （ 2） 充分認(rèn)知和鎖定目標(biāo)消費者，提供與其理想和要求相契合的生活方式 （ 3） 開展點對點、面對面的推廣 （ 4） 限量出貨，售罄再以價格小幅平漲加推，給予市場供不應(yīng)求的印象 做事： （ 1） 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)及包裝細(xì)節(jié) （ 2） 將市場推廣工作細(xì)致化 （ 3） 開展各種公關(guān)活動，增強(qiáng)人氣，與消費者拉近距離 （七 ）對消費者進(jìn)行誘導(dǎo) 以生活方式的描繪，調(diào)動消費者的情感，以虛擬社區(qū)啟發(fā)消費者的想象力，提前灌輸各種美妙的生活細(xì)節(jié)，讓 購房者心醉。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)() “學(xué)府 1+1”項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)管理資源網(wǎng) () ◆ 凌峻策劃 ● “學(xué)府 1+1”項目 24 三、營銷策略 ： 價格策略 ? 低開高走的價格走勢控制策略 由于本項目的全新定位是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的一個新產(chǎn)品，為了試探本項目被市場的接受程度，本項目的價格走勢控制應(yīng)以低開高走策略。如果市場的反映效果良好，本項目的銷售價格就以 5% 增長幅度遞增；如果市場反映一般，那就調(diào)整一個合理的市場價格進(jìn)行銷售。 ? 低價入市策略 為了吸引更多目標(biāo)客戶的積極下訂，擴(kuò)大項目的知名度，有利于加快項目的推售速度，掀起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場熱銷的轟動效應(yīng)。本項目在入市的時候，應(yīng)先在市場上塑造良好的形象，提升項 目的市場心理價格，然后以低于公開發(fā)售價格 200 元 /平方米入市，讓參加內(nèi)部認(rèn)購的客戶充分地享受了最佳優(yōu)惠的折扣。 ? 價格逐步公開策略 為了制造本項目的價格懸念，充分引起市場的關(guān)注，本項目的價格公布應(yīng)采取逐步公開的策略，逐步引導(dǎo)市場的關(guān)注，引起社會的輿論。價格逐步公開的順序把握是：首先向 VIP 客戶公布項目優(yōu)先認(rèn)購單位價格，再向已下定的社會客戶公布內(nèi)部認(rèn)購價格，最后在項目公開發(fā)售的時候，一次性將推售單位的價格公布出來，從而制造房地產(chǎn)市場的熱點事件，促進(jìn)觀望者的快速成交。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)() “學(xué)府 1+1”項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)管理資源網(wǎng) () ◆ 凌峻策劃 ● “學(xué)府 1+1”項目 25 單位推售策略 : 本項目 在推售時，必須要嚴(yán)格把握好項目的推售節(jié)奏與單位的配比推售。一方面保證每一個階段均有豐富、充足的貨量供應(yīng)，充分滿足不同類型客戶的需要；另一方面，在銷售過程中，要有意識地保留一定量綜合素質(zhì)高的單位，作為下一個新銷售高潮的引爆點。 對于一期的單位推售，建議采取以下推售策略： 1）本項目一期推售的單位包括： 9樓，主打戶型是中小戶型，即 34 平方米及 83 平方米戶型。 2）內(nèi)部認(rèn)購單位： 8；正式開盤時視市場反映情況，逐步加推 4及 9。 付款方式 由于本項目所面向 的目標(biāo)客戶群，其經(jīng)濟(jì)能力是有限的，為了減輕目標(biāo)客戶的購買壓力，降低其入住學(xué)府 1+1 的門檻，建議本項目的付款方式應(yīng)充分考慮客戶群的特性，實行“低首付”策略。 “低首付”的操作要點： 只是收取 10%的首期款，實行 10到 15 年的 90%銀行按揭，最大限度地降低了首付的壓力，可以充分地挑起了目標(biāo)客戶的購買欲望，促進(jìn)更多客戶的成交。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)() “學(xué)府 1+1”項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)管理資源網(wǎng) () ◆ 凌峻策劃 ● “學(xué)府 1+1”項目 26 四、推廣階段劃分 第一分階段： 籌備期 時間： 4 月上旬至 5 月上旬 主要工作： ? 圍墻設(shè)計與發(fā)布； ? 舉辦推廣活動的系列準(zhǔn)備工作； ? 銷售人員的招聘、培訓(xùn)； ? 樓盤宣傳資料：海報、展板、布幔、戶外廣 告牌。 第二階段： 蓄客期 時間 ： 5 月上旬至 5 月下旬進(jìn)行前期蓄客。 主要推廣措施 ：通過前期的強(qiáng)勢廣告宣傳與系列的大型公關(guān)活動，建立項目的知名度，樹立良好的市場形象，吸引更多的目標(biāo)客戶群體。 第三階段： 內(nèi)部認(rèn)購期 : 時間 ： 6 月上旬 6 月下旬 主要推廣措施 ：利用相應(yīng)的系列軟文 +硬性廣告的炒作與大型行銷事件進(jìn)行造勢，吸引更多的目標(biāo)客戶到項目現(xiàn)場進(jìn)行認(rèn)購，提高市場對項目的注目率。 第四階段： 公開發(fā)售期 時間 ： 7 月中旬項目公開發(fā)售期 主要推廣措施 ：以多形式的行銷事件為本項目造勢以及旺盛的人氣為項目的開盤營造旺銷 的場面，增強(qiáng)項目的知名度與美譽(yù)度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作 為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)() “學(xué)府 1+1”項目整體發(fā)展戰(zhàn)略暨營銷策劃方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè)管理資源網(wǎng) () ◆ 凌峻策劃 ● “學(xué)府 1+1”項目 27 第五階段：持續(xù)旺銷期 時間 ： 7 月下旬 — 8 月下旬項目持續(xù)旺銷期 主要推廣措施 ：利用多形式的媒介廣告對市場進(jìn)行滲透式的影響與干擾，更大程度地擴(kuò)大項目的知名度，建立良好的市場口碑，實現(xiàn)項目銷售的最大化，贏取利潤最大化。 第六階段： 加推期 時間： 9 月中旬 — 10 月下旬項目加推期