【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 理由：聯(lián)系國(guó)內(nèi)之前的高樓火災(zāi)，如央視新大樓火災(zāi)及香港等地的大樓火災(zāi)，此次火災(zāi)給包括物業(yè)管理在內(nèi)的相關(guān)行業(yè)鳴響警鐘，物管企業(yè)在管理小區(qū)、高層建筑時(shí)如何保障消防安全，在面對(duì)火災(zāi)時(shí)需要有何作為等問(wèn)題再次成為行業(yè)內(nèi)最熱的議題。被采訪人點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在全國(guó)都在大面積地進(jìn)行節(jié)能改造，物業(yè)企業(yè)如何在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中發(fā)揮好管理作用至關(guān)重要。物管在小區(qū)管理中的作用，安全是第一位。喊了多年的前期管理、中期管理、后續(xù)管理，物管真正做到的僅僅是一點(diǎn)點(diǎn)，因此，希望通過(guò)這次火災(zāi)能給物管行業(yè)帶來(lái)新的警示?！L(zhǎng)春 孫宏志 《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》正式實(shí)施由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制訂的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》于2009年12月1日頒布，2010年1月1日起正式實(shí)施。對(duì)應(yīng)上位法重新修訂的本規(guī)則較2003年《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》有大幅修訂。上榜理由：在中國(guó)業(yè)主組織發(fā)育度極低的現(xiàn)實(shí)環(huán)境中應(yīng)時(shí)而生，成為《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》后，專門(mén)規(guī)范業(yè)主組織相關(guān)活動(dòng)，以及業(yè)主組織與社區(qū)行政管理體系和行業(yè)行政管理體系之間關(guān)系的指導(dǎo)文件。被采訪人點(diǎn)評(píng)：如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有效運(yùn)作，是擺在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的突出難題?！兑?guī)則》針對(duì)我國(guó)業(yè)主自治實(shí)踐過(guò)程中的成功經(jīng)驗(yàn)和突出問(wèn)題，集中予以規(guī)范，進(jìn)行政策指導(dǎo)。但是，我國(guó)民主、權(quán)利和責(zé)任等意識(shí)的缺失或淡薄，決定了該文件的命運(yùn)注定是一個(gè)過(guò)渡性的文件，其實(shí)施的真正成效還有待觀察?！本?鮑軼欣轉(zhuǎn)載于《現(xiàn)代物業(yè)》第四篇：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)十大典型案例物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)十大典型案例案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問(wèn)題..................................................2 案例二、物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)案例..............................................4 案例三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例......................................................6 案例四、小孩小區(qū)爆炸死亡 物業(yè)公司判賠近7萬(wàn)........................8 案例五 游泳池安全管理（體育健身設(shè)施責(zé)任）........................10 案例六 小區(qū)化糞池炸傷人案.....................................................12 案例七 5 歲獨(dú)生子女命喪小區(qū)窨井案.........................................14 案例八 都是“李子”惹的禍（高空拋物責(zé)任）.............................15 案例九、車場(chǎng)大樹(shù)砸壞小轎車.....................................................17 案例十、樓梯積水濕滑住戶摔成骨折 物管賠償2萬(wàn)多...............19案例一、“廣告牌”的特殊侵權(quán)問(wèn)題某管理處在大廈入口外墻安裝了一塊廣告宣傳欄，宣傳欄寬1米，重約8公斤。某天，氣象臺(tái)預(yù)報(bào)有臺(tái)風(fēng)，該市為臺(tái)風(fēng)預(yù)計(jì)登陸點(diǎn)，風(fēng)力可能會(huì)超過(guò)10級(jí)，最高達(dá)12級(jí)左右。該天中午，臺(tái)風(fēng)登陸將宣傳欄刮起，砸毀20米開(kāi)外的奔馳車玻璃和窗戶，經(jīng)修理花費(fèi)將近2萬(wàn)元，要求物業(yè)公司賠償???經(jīng)查，該宣傳欄系事發(fā)3年前安裝，原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲，其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙，經(jīng)臺(tái)風(fēng)長(zhǎng)時(shí)間吹刮斷裂，釀成大禍。分析：“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。本案例中，臺(tái)風(fēng)信息已經(jīng)提前準(zhǔn)確預(yù)告，物業(yè)公司作為專業(yè)公司應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到臺(tái)風(fēng)登陸所造成的影響，提前做好防災(zāi)工作，宣傳欄被刮起的情況完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成為物業(yè)公司免責(zé)的理由。對(duì)于建筑物等致人損害，作為特殊侵權(quán)行為，國(guó)家相關(guān)法律通過(guò)專門(mén)條款予以了明確。《中華人民共和國(guó)民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币簿褪钦f(shuō)，其所有人或者管理人除能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的以外，均應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。此案例中，物業(yè)公司作為廣告宣傳欄的所有者，對(duì)宣傳欄疏于檢查，致使原固定宣傳欄的4個(gè)螺絲，其中兩個(gè)已經(jīng)銹蝕、滑牙；并且在已經(jīng)知道臺(tái)風(fēng)將至?xí)r未做任何檢查和預(yù)防措施，所以應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。、此案例也提示我們：在物業(yè)管理日常工作中，應(yīng)該忠于職守，做好設(shè)施設(shè)備巡查維修保養(yǎng)等常規(guī)工作，保證設(shè)施設(shè)備處于正常工作狀態(tài)。在面對(duì)臺(tái)風(fēng)等災(zāi)害性事故來(lái)臨前，應(yīng)該體現(xiàn)專業(yè)公司應(yīng)有的預(yù)見(jiàn)能力和預(yù)防能力，積極工作；而不能輕易、消極地以臺(tái)風(fēng)、暴雨、冰雹等不可抗力為借口，而忽視履行自己應(yīng)盡的安全防范義務(wù)。案例二、物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)案例2004年2月23日19：20分左右，某小區(qū)業(yè)主開(kāi)車駛?cè)胪＼噲?chǎng)入口時(shí)，車場(chǎng)值班員走出崗?fù)ぐ纹鸬貥洞蜷_(kāi)道閘，正在辦理車輛放行手續(xù)時(shí)，一業(yè)主小孩（3歲）在保姆的帶領(lǐng)下從崗?fù)そ?jīng)過(guò)，保姆未能妥善照顧小孩，小孩突然跑進(jìn)崗?fù)ぐ磩?dòng)了道閘的控制按鈕，道閘突然放下，將正在駛?cè)胄≤嚽皳躏L(fēng)玻璃砸傷。事后處理過(guò)程中物業(yè)公司為了減少小孩家長(zhǎng)（小區(qū)業(yè)主）的損失，隱瞞事實(shí)向保險(xiǎn)公司理賠（注：該物業(yè)小區(qū)辦理了物業(yè)管理公眾責(zé)任險(xiǎn)）。保險(xiǎn)公司理賠時(shí)，調(diào)看監(jiān)控錄像，發(fā)現(xiàn)與報(bào)案材料不符，拒賠。分析：物業(yè)管理作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及面多、人廣，直接涉及人身和財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)繁雜、多樣，受環(huán)境影響大，處于隨時(shí)隨地的動(dòng)態(tài)之中，可控性低，涉及的對(duì)象（人和不動(dòng)產(chǎn)）都是金額巨大的標(biāo)的物，但同時(shí)物業(yè)管理又是一個(gè)微利行業(yè)，物業(yè)公司多保本甚至虧損經(jīng)營(yíng)，合理的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是必不可少的，物業(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)也就應(yīng)運(yùn)而生。在現(xiàn)實(shí)工作中，個(gè)別物業(yè)公司在購(gòu)買物業(yè)管理公共責(zé)任險(xiǎn)后，出現(xiàn)思想麻痹，認(rèn)為公司面臨的的經(jīng)濟(jì)賠償風(fēng)險(xiǎn)找到了轉(zhuǎn)移通道，物業(yè)公司從此可以高枕無(wú)憂，從而在日常管理工作中出現(xiàn)松懈。其實(shí)，購(gòu)買保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁的僅僅是經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，保險(xiǎn)公司并不會(huì)承擔(dān)管理品質(zhì)下降、客戶滿意度下降的后果，物業(yè)公司仍然必須承擔(dān)自己的管理責(zé)任，承擔(dān)客戶抱怨甚至流失的后果，長(zhǎng)此以往，物業(yè)公司也只能被市場(chǎng)拋棄。更有甚者出現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)操作中為了取悅客戶，不堅(jiān)持原則、對(duì)保險(xiǎn)公司隱瞞事實(shí)真相的違規(guī)操作，物業(yè)公司此種行為屬于違約行為（物業(yè)公司與保險(xiǎn)公司之間的合同），不但有可能面臨保險(xiǎn)公司拒 4絕賠償、公司榮譽(yù)受到傷害的風(fēng)險(xiǎn)，若達(dá)到一定數(shù)額，符合一定條件，公司及法人代表要承擔(dān)相應(yīng)罰金甚至刑事責(zé)任。、從維系客戶關(guān)系角度來(lái)看，良好的客戶關(guān)系是建立在專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)基礎(chǔ)之上的，本案中的做法其實(shí)并不利于物業(yè)公司與業(yè)主維持良好的客戶關(guān)系，反而可能會(huì)給日后處理類似問(wèn)題帶來(lái)困難。同時(shí)，為維護(hù)業(yè)主不當(dāng)利益，卻損害合作伙伴的合法權(quán)益，也與公司一直強(qiáng)調(diào)的誠(chéng)信、尊重顧客、尊重合作伙伴的原則不符。因目前的物業(yè)管理法規(guī)，要求物業(yè)管理公司必須對(duì)管理區(qū)域進(jìn)行監(jiān)控，因此，事故發(fā)生后，保險(xiǎn)公司一般都會(huì)要求物業(yè)公司提供錄像資料，偽造證據(jù)已經(jīng)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。事故發(fā)生后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)盡力保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，搜集證據(jù)，實(shí)事求是地向保險(xiǎn)申報(bào)，如作假又被查出，將要承擔(dān)不利法律后果。案例三、小區(qū)內(nèi)交通安全案例2004年4月8日，某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當(dāng)其行至道路拐角處時(shí)，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當(dāng)時(shí)車輛時(shí)速明顯超過(guò)小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場(chǎng)有限速15公里/小時(shí)的標(biāo)識(shí)牌），后來(lái)老人因搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開(kāi)了救助、報(bào)警、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔(dān)責(zé)任。可是，事情并沒(méi)有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場(chǎng)所受到人身傷害的事實(shí)承擔(dān)責(zé)任，賠償人民幣1萬(wàn)元。并聲稱已掌握了小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)。經(jīng)法院審理查明，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)已設(shè)置合理的限速標(biāo)志，已有監(jiān)控設(shè)施，且事發(fā)后及時(shí)采取了救助措施，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任。分析：根據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》中關(guān)于道路的定義，未包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路。實(shí)際上在各地類似案件的處理過(guò)程中，通常由轄區(qū)公安派出所民警行使屬地管轄權(quán)。從本案例情節(jié)看，肇事者沒(méi)有主觀故意但有車速過(guò)快的過(guò)失行為，應(yīng)當(dāng)屬于民事侵權(quán)行為。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定，肇事司機(jī)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任；而物業(yè)管理公司雖然不是直接侵權(quán)人，并且按照合同的約定履行了小區(qū)內(nèi)交通秩序管理的義務(wù)，設(shè)置的交通標(biāo)識(shí)也并無(wú)不妥。交通事故發(fā)生后物業(yè)管理企業(yè)積極依法（條例）履行義務(wù)。但如果有證據(jù)表明物業(yè)公司設(shè)置的小區(qū)交通標(biāo)識(shí)設(shè)置不符合相關(guān)規(guī)定并年久失修使標(biāo)識(shí)失效（履行合同義務(wù)有瑕疵），同時(shí)證據(jù)證明該行為與事故發(fā)生有因果關(guān)系，則物管公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。反之則物管公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；另外需要說(shuō)明的是，此案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，可以視為兩個(gè)債務(wù)：肇事者與原告之間是侵權(quán)民事責(zé)任（因侵權(quán)所生之債）；業(yè)主向物業(yè)管理公司主張的是違約責(zé)任（因合同所生之債）。所以，交通事故的處理，不影響當(dāng)事人追究物業(yè)公司的責(zé)任（如果物業(yè)公司有違約或違法行為）。當(dāng)然這個(gè)賠償?shù)姆秶c侵權(quán)賠償是一致的，不能超出實(shí)際損失。如果在實(shí)際損失之內(nèi)，就不算額外賠償。３、在物業(yè)管理的過(guò)程中，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)設(shè)置須符合國(guó)家或相關(guān)主管部門(mén)的強(qiáng)制性規(guī)定，除在道路拐彎處加裝限速標(biāo)識(shí)牌外，還應(yīng)加裝反光鏡、限速路埂、減速帶等物防設(shè)施，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)做好相關(guān)交通、消防知識(shí)的宣傳；對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通標(biāo)識(shí)等公共設(shè)施設(shè)備及時(shí)巡檢、修繕，確保其正常使用。４、物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)生惡性突發(fā)事件后，物業(yè)管理企業(yè)要作好現(xiàn)場(chǎng)搶救、保護(hù)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)告、聯(lián)系相關(guān)事故處理部門(mén)或通知責(zé)任人，以最大限度降低損失。另外，通過(guò)購(gòu)買相關(guān)責(zé)任保險(xiǎn)的方式可以有