【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中規(guī)定的“被拆遷人”，是指被拆除房屋的所有人。兩次拆遷法規(guī)規(guī)定的不同，導(dǎo)致被拆遷人的定義發(fā)生了很大的區(qū)別。依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第五條的規(guī)定，“拆遷人必須對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償和安置”；第十九條規(guī)定“拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人），依照本條例的規(guī)定給予補(bǔ)償。第二十條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的面積計(jì)算。作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新進(jìn)行結(jié)算?！倍罁?jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定“拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償,也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。雖然在兩次立法中規(guī)定的“被拆遷人”不同，對(duì)于所有權(quán)人的補(bǔ)償方式也有所變更，但是從上述法規(guī)可知，我國(guó)拆遷補(bǔ)償?shù)幕痉绞桨▋深悾簇泿叛a(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償形式。所謂“貨幣補(bǔ)償”，是指被拆遷人根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估確定的價(jià)格，要求拆遷人支付貨幣，自行到房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買居住房屋，這實(shí)際上就是，被拆遷人與拆遷人之間是一種現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)年P(guān)系，拆遷人不提供實(shí)物住房，由被拆遷人自己解決。所謂“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人根據(jù)自己的實(shí)際需要和現(xiàn)有住房情況進(jìn)行選擇，最后結(jié)算新舊房屋的差價(jià)。在城市房屋拆遷補(bǔ)償制度中，貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞酱_實(shí)能更準(zhǔn)確反映被拆遷房屋的實(shí)際價(jià)值，特別是在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，采取這種方式更加普遍，貨幣補(bǔ)償方式使得被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標(biāo)準(zhǔn)、居住的地點(diǎn)以及適合自身?xiàng)l件的住房，從而滿足不同層次的被拆遷人的實(shí)際需求。同時(shí)，也可以加快拆遷速度，避免因安置房不落實(shí)，被拆遷人長(zhǎng)期在外過(guò)渡的情況，從而減少糾紛。維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。貨幣補(bǔ)償方式也有利于轉(zhuǎn)換住房機(jī)制，盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)，笑話安置商品房，避免住宅房屋的重復(fù)建設(shè)，并簡(jiǎn)化了房屋拆遷程序，增加了補(bǔ)償安置政策的透明度，有利于拆遷當(dāng)事人對(duì)政府行政行為的監(jiān)督。貨幣補(bǔ)償中合理的補(bǔ)償原則和標(biāo)準(zhǔn)，使城市中心區(qū)而你口向新區(qū)流動(dòng)，降低中心區(qū)人口密度，有利于城市總體規(guī)劃，改善城市總體環(huán)境。本案中,甲主張乙拆遷公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其進(jìn)行安置，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條的規(guī)定:“拆遷人對(duì)應(yīng)當(dāng)安置的被拆除房屋的使用人，依照本條例的規(guī)定給予安置。安置用房不能一次解決的，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中明確過(guò)渡期限”。這是我國(guó)拆遷法規(guī)對(duì)于拆遷安置的規(guī)定，因此拆遷安置是指拆遷人依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定，將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購(gòu)置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用，而將被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。拆遷安置對(duì)象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，被拆遷人包括兩類，即被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l》，對(duì)所有權(quán)人要給予補(bǔ)償，對(duì)使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予安置，也就是說(shuō)，拆遷安置對(duì)象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人。在貨幣補(bǔ)償后，拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。本案的拆遷發(fā)生在2001年10月，是新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》發(fā)布之后，實(shí)施之前，故應(yīng)適用舊的拆遷管理?xiàng)l例，本案中，甲要求適用新法規(guī)依據(jù)不足。原審法院對(duì)案件審理中適用的拆遷法規(guī)并無(wú)不當(dāng)。而且無(wú)論適用哪次拆遷法規(guī)的規(guī)定，被拆遷人都不可能在拆遷人對(duì)其已完成了貨幣補(bǔ)償之后，再得到拆遷安置。本案中，乙拆遷公司在拆遷時(shí)張貼了拆遷公告，作為被拆遷人甲有權(quán)選擇拆遷補(bǔ)償形式，甲也行使了這一選擇權(quán)。甲出具了《申請(qǐng)書》，表明其放棄回遷安置房屋，其選擇了簽訂貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法，后甲與乙拆遷公司簽訂《A地改造貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，以及甲按照協(xié)議領(lǐng)取補(bǔ)償款的行為，都應(yīng)認(rèn)定為甲選擇的必然結(jié)果。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準(zhǔn)頒布，專門用于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。本案爭(zhēng)議的另一焦點(diǎn)是乙拆遷公司是否按照法律法規(guī)規(guī)定給被拆除房屋的重置價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。一般理論界認(rèn)為房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有以下幾種情況：一是政府認(rèn)定批準(zhǔn)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，表現(xiàn)為政府具體確定了房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；二是拆遷人有權(quán)允許范圍內(nèi)認(rèn)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就是拆遷人愿意補(bǔ)償被拆遷人的標(biāo)準(zhǔn)；三是被拆遷人要求補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，即被拆遷人要求補(bǔ)償?shù)南Ｍ?；四是?shí)際產(chǎn)生的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也就是拆遷人實(shí)際給予被拆遷人的補(bǔ)償數(shù)額。以上四種情況雖然相互影響，但最終的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)符合政府制定的標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容包括區(qū)位、用途、建筑面積、拆遷費(fèi)用等。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來(lái)的便捷性，與重要場(chǎng)所（與市中心、商業(yè)區(qū)、政府機(jī)關(guān)）等的距離，周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證書上未標(biāo)明的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)檔案中未記明用途的，應(yīng)以房屋的實(shí)際用途為準(zhǔn)。確定拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)的方法為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的辦法。根據(jù)本案拆遷當(dāng)時(shí)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定，拆除住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，償還住宅房屋建筑面積與原房屋建筑面積的差價(jià)的結(jié)算部分，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。根據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，對(duì)被拆遷人所有的房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)補(bǔ)償金額按照被拆遷人所有的房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。根據(jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。因此，無(wú)論何時(shí)，在拆遷的實(shí)踐中，確定被拆除房屋及其附屬物的重置價(jià)格是進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素，也是拆遷補(bǔ)償?shù)牡谝徊健Ｖ刂脙r(jià)格，是指按照當(dāng)前的房屋生產(chǎn)條件和價(jià)格水平重新建造該類房屋所需要的全部費(fèi)用的總和。重置價(jià)格確定的原則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的第三十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開的原則。重置價(jià)格的估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承辦，房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派取得估價(jià)師資格并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。依據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》四十四條的規(guī)定，對(duì)被拆除房屋的評(píng)估，由市或區(qū)、縣房地局認(rèn)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆除房屋進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)通知被拆除房屋所有人到場(chǎng)，被拆除房屋所有人應(yīng)當(dāng)予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場(chǎng)或者不予配合的，評(píng)估機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行評(píng)估。重置價(jià)格的確定程序，根據(jù)《城市房地產(chǎn)市場(chǎng)估價(jià)管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷房屋的重置價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：由拆遷人向房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)提出估價(jià)申請(qǐng)。房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)接到拆遷人的估價(jià)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)其申請(qǐng)進(jìn)行審查，經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)受理拆遷人的估價(jià)申請(qǐng)，并指派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承辦；對(duì)于不符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)告知拆遷人補(bǔ)齊手續(xù)后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷人理由?，F(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受理拆遷人的估價(jià)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)指派不少于二人的估價(jià)人員（應(yīng)當(dāng)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師）承辦。估價(jià)師接受指派后，應(yīng)當(dāng)依法制定估價(jià)方案，到房屋及其附屬物所在地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，核對(duì)各項(xiàng)數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，并做好被評(píng)估房屋的各種記錄。如果估價(jià)師發(fā)現(xiàn)被評(píng)估的房屋與實(shí)際情況不符的，應(yīng)當(dāng)即使核查房屋檔案，對(duì)房屋的所有權(quán)人進(jìn)行詢問，并將勘察結(jié)果記錄在案。綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察評(píng)估后，應(yīng)當(dāng)按照擬定的估價(jià)方案，結(jié)合有關(guān)資料，并依據(jù)國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行綜合作業(yè)，全面分析，提出估價(jià)結(jié)果。房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)結(jié)果后，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)結(jié)果書上加蓋印章，并制作若干副本，并書面送達(dá)給當(dāng)事人以及有關(guān)部門。拆遷人或者被拆遷人在接到估價(jià)結(jié)果后，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)結(jié)果有異議的，可以在受到估價(jià)結(jié)果書之日起十五日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核。從上述論證可知，本案中甲在乙拆遷公司委托北京市西城區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估部