【文章內(nèi)容簡介】 行《城市房屋拆遷管理條例》中規(guī)定的“被拆遷人”，是指被拆除房屋的所有人。兩次拆遷法規(guī)規(guī)定的不同，導(dǎo)致被拆遷人的定義發(fā)生了很大的區(qū)別。依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第五條的規(guī)定，“拆遷人必須對被拆遷人給予補償和安置”；第十九條規(guī)定“拆遷人應(yīng)當對被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人），依照本條例的規(guī)定給予補償。第二十條規(guī)定，拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積按照所拆房屋的面積計算。作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新進行結(jié)算?！倍罁?jù)現(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定“拆遷補償方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。雖然在兩次立法中規(guī)定的“被拆遷人”不同，對于所有權(quán)人的補償方式也有所變更，但是從上述法規(guī)可知，我國拆遷補償?shù)幕痉绞桨▋深?，即貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人有權(quán)選擇拆遷補償形式。所謂“貨幣補償”，是指被拆遷人根據(jù)房地產(chǎn)評估確定的價格，要求拆遷人支付貨幣，自行到房地產(chǎn)市場購買居住房屋，這實際上就是，被拆遷人與拆遷人之間是一種現(xiàn)金補償?shù)年P(guān)系，拆遷人不提供實物住房，由被拆遷人自己解決。所謂“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，是指由拆遷人向被拆遷人提供住房，被拆遷人根據(jù)自己的實際需要和現(xiàn)有住房情況進行選擇，最后結(jié)算新舊房屋的差價。在城市房屋拆遷補償制度中，貨幣補償?shù)姆绞酱_實能更準確反映被拆遷房屋的實際價值，特別是在一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)，采取這種方式更加普遍，貨幣補償方式使得被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標準、居住的地點以及適合自身條件的住房，從而滿足不同層次的被拆遷人的實際需求。同時，也可以加快拆遷速度，避免因安置房不落實，被拆遷人長期在外過渡的情況，從而減少糾紛。維護社會穩(wěn)定。貨幣補償方式也有利于轉(zhuǎn)換住房機制，盤活房地產(chǎn)市場，笑話安置商品房，避免住宅房屋的重復(fù)建設(shè)，并簡化了房屋拆遷程序，增加了補償安置政策的透明度，有利于拆遷當事人對政府行政行為的監(jiān)督。貨幣補償中合理的補償原則和標準，使城市中心區(qū)而你口向新區(qū)流動，降低中心區(qū)人口密度，有利于城市總體規(guī)劃，改善城市總體環(huán)境。本案中,甲主張乙拆遷公司應(yīng)當對其進行安置，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條的規(guī)定:“拆遷人對應(yīng)當安置的被拆除房屋的使用人，依照本條例的規(guī)定給予安置。安置用房不能一次解決的，應(yīng)當在協(xié)議中明確過渡期限”。這是我國拆遷法規(guī)對于拆遷安置的規(guī)定，因此拆遷安置是指拆遷人依據(jù)拆遷法律法規(guī)的規(guī)定，將被拆除房屋的使用人安排到由拆遷人新建、購置或其他由拆遷人支配的房屋中居住或者使用，而將被拆遷人在拆遷范圍內(nèi)所使用的房屋及其附屬物拆除的拆遷法律行為。拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，被拆遷人包括兩類，即被拆除房屋及其附屬物的所有權(quán)人和被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人，依據(jù)1991年的《城市房屋拆遷管理條》，對所有權(quán)人要給予補償，對使用權(quán)人應(yīng)當給予安置，也就是說，拆遷安置對象是被拆除房屋及其附屬物的使用權(quán)人。在貨幣補償后，拆遷人不再另行撥付房屋給被拆遷人。本案的拆遷發(fā)生在2001年10月，是新的《城市房屋拆遷管理條例》發(fā)布之后，實施之前，故應(yīng)適用舊的拆遷管理條例，本案中，甲要求適用新法規(guī)依據(jù)不足。原審法院對案件審理中適用的拆遷法規(guī)并無不當。而且無論適用哪次拆遷法規(guī)的規(guī)定，被拆遷人都不可能在拆遷人對其已完成了貨幣補償之后，再得到拆遷安置。本案中，乙拆遷公司在拆遷時張貼了拆遷公告，作為被拆遷人甲有權(quán)選擇拆遷補償形式，甲也行使了這一選擇權(quán)。甲出具了《申請書》，表明其放棄回遷安置房屋，其選擇了簽訂貨幣補償?shù)霓k法，后甲與乙拆遷公司簽訂《A地改造貨幣補償協(xié)議》，以及甲按照協(xié)議領(lǐng)取補償款的行為，都應(yīng)認定為甲選擇的必然結(jié)果。拆遷補償標準是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。本案爭議的另一焦點是乙拆遷公司是否按照法律法規(guī)規(guī)定給被拆除房屋的重置價格進行估價，其補償標準是否符合法律法規(guī)的規(guī)定。一般理論界認為房屋拆遷補償標準有以下幾種情況：一是政府認定批準房屋拆遷補償標準，表現(xiàn)為政府具體確定了房屋拆遷補償標準；二是拆遷人有權(quán)允許范圍內(nèi)認定補償標準，也就是拆遷人愿意補償被拆遷人的標準；三是被拆遷人要求補償?shù)臉藴剩幢徊疬w人要求補償?shù)南Ｍ?；四是實際產(chǎn)生的補償標準，也就是拆遷人實際給予被拆遷人的補償數(shù)額。以上四種情況雖然相互影響，但最終的結(jié)果，應(yīng)當符合政府制定的標準。拆遷補償標準的內(nèi)容包括區(qū)位、用途、建筑面積、拆遷費用等。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（與市中心、商業(yè)區(qū)、政府機關(guān)）等的距離，周圍環(huán)境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途，所有權(quán)證書上未標明的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準，產(chǎn)權(quán)檔案中未記明用途的，應(yīng)以房屋的實際用途為準。確定拆遷補償?shù)臉藴实姆椒榉康禺a(chǎn)價格評估的辦法。根據(jù)本案拆遷當時的《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條的規(guī)定，拆除住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，償還住宅房屋建筑面積與原房屋建筑面積的差價的結(jié)算部分，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。根據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，對被拆遷人所有的房屋作價補償?shù)?，作價補償金額按照被拆遷人所有的房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。根據(jù)現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。因此，無論何時，在拆遷的實踐中，確定被拆除房屋及其附屬物的重置價格是進行拆遷補償?shù)年P(guān)鍵因素，也是拆遷補償?shù)牡谝徊?。重置價格，是指按照當前的房屋生產(chǎn)條件和價格水平重新建造該類房屋所需要的全部費用的總和。重置價格確定的原則依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的第三十條的規(guī)定：房地產(chǎn)價格的評估，應(yīng)當遵循公平、公正、公開的原則。重置價格的估價機構(gòu)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，應(yīng)該由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價格評估機構(gòu)承辦，房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的價格評估機構(gòu)應(yīng)當指派取得估價師資格并經(jīng)注冊的房地產(chǎn)估價師進行價格評估。依據(jù)1998年《北京市城市房屋拆遷管理辦法》四十四條的規(guī)定，對被拆除房屋的評估，由市或區(qū)、縣房地局認定的評估機構(gòu)進行。評估機構(gòu)對被拆除房屋進行評估，應(yīng)當通知被拆除房屋所有人到場，被拆除房屋所有人應(yīng)當予以配合。被拆除房屋所有人或者其委托人不到場或者不予配合的，評估機構(gòu)也可以進行評估。重置價格的確定程序，根據(jù)《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的價格評估機構(gòu)進行拆遷房屋的重置價格評估，應(yīng)當遵循以下程序：由拆遷人向房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機構(gòu)提出估價申請。房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的估價機構(gòu)接到拆遷人的估價申請后，應(yīng)當對其申請進行審查，經(jīng)審查符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當受理拆遷人的估價申請，并指派注冊房地產(chǎn)估價師承辦；對于不符合有關(guān)規(guī)定的，應(yīng)當告知拆遷人補齊手續(xù)后予以受理，或者決定不予受理，并告知拆遷人理由?，F(xiàn)場勘驗估價。房地產(chǎn)估價機構(gòu)受理拆遷人的估價申請后，應(yīng)當指派不少于二人的估價人員（應(yīng)當是注冊房地產(chǎn)估價師）承辦。估價師接受指派后，應(yīng)當依法制定估價方案，到房屋及其附屬物所在地進行現(xiàn)場勘察，核對各項數(shù)據(jù)和有關(guān)資料，并做好被評估房屋的各種記錄。如果估價師發(fā)現(xiàn)被評估的房屋與實際情況不符的，應(yīng)當即使核查房屋檔案，對房屋的所有權(quán)人進行詢問，并將勘察結(jié)果記錄在案。綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價師在進行現(xiàn)場勘察評估后，應(yīng)當按照擬定的估價方案，結(jié)合有關(guān)資料，并依據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定進行綜合作業(yè)，全面分析，提出估價結(jié)果。房地產(chǎn)估價師作出估價結(jié)果后，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)在估價結(jié)果書上加蓋印章，并制作若干副本，并書面送達給當事人以及有關(guān)部門。拆遷人或者被拆遷人在接到估價結(jié)果后，對估價機構(gòu)作出的估價結(jié)果有異議的，可以在受到估價結(jié)果書之日起十五日內(nèi)，向原估價機構(gòu)申請復(fù)核。從上述論證可知，本案中甲在乙拆遷公司委托北京市西城區(qū)房地產(chǎn)評估部