【文章內(nèi)容簡介】 ，且貸款對象集中在電力、交通、煙草、通信等優(yōu)勢行業(yè)，發(fā)展前景看好，很少受到《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條所列5種情況的威脅，貸款風(fēng)險較小；質(zhì)量差的貸款一般放款時間比較早，貸款對象集中在紡織、外貿(mào)等前景不看好的行業(yè)，有的企業(yè)已面臨解散、撤銷或破產(chǎn)境地。由于在國有企業(yè)解散、撤銷和破產(chǎn)的程序中政府干涉行為較多，且上述法規(guī)中的規(guī)定對抵押權(quán)人不利，銀行要實現(xiàn)劃撥土地使用權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)難度很大。防范此類風(fēng)險的最好時機在貸前調(diào)查階段，因此，按照總行提出的“四重戰(zhàn)略”的經(jīng)營方針選擇優(yōu)質(zhì)貸款客戶是防范風(fēng)險的關(guān)鍵。（二）、在計算對貸款客戶的授信風(fēng)險值時，如果劃撥土地使用權(quán)也套用此系數(shù)，則會低估此類貸款的風(fēng)險值。（三）、對抵押品價值作出客觀真實的評估，是防范貸款風(fēng)險的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這個環(huán)節(jié)起關(guān)鍵作用的是評估機構(gòu)的職業(yè)道德?！秶匈Y產(chǎn)評估管理辦法》第二章第九條規(guī)定：持有國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府國有資產(chǎn)管理行政主管部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評估資格證書的資產(chǎn)評估公司、會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所、財務(wù)咨詢公司，經(jīng)國務(wù)院或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府國有資產(chǎn)管理行政主管部門認可的臨時評估機構(gòu)，可以接受占有單位的委托，從事國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。所以銀行在接受評估機構(gòu)的評估報告時，尤其是關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的評估，應(yīng)當(dāng)檢查該機構(gòu)是否具備有權(quán)部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評估資格證書，一是保證資產(chǎn)評估的合法性，二是防止接受一些低素質(zhì)機構(gòu)出具的不符合實際的評估報告。（四）、對于劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押辦理貸款，我行一直未對此項業(yè)務(wù)作出明確的規(guī)定。由于制度上的欠缺，基層行對此類業(yè)務(wù)在管理上比較薄弱，主要表現(xiàn)在：法律手續(xù)不完備，個別劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)土地部門書面批準，以抵押登記證代替批準書；由于未考慮應(yīng)繳土地使用權(quán)出讓金因素，個別貸款抵押值不足；有接受無資格評估機構(gòu)出具的評估報告的現(xiàn)象。這些問題對貸款安全性的威脅已不容忽視。鑒于以上分析，劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押涉及的法律關(guān)系較復(fù)雜，比一般土地使用權(quán)設(shè)定抵押的風(fēng)險大，而我行目前沒有統(tǒng)一規(guī)定規(guī)范此類業(yè)務(wù)，建議對劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的貸款進行專項調(diào)研，摸清全轄此類貸款的數(shù)量、質(zhì)量、客戶結(jié)構(gòu)等情況，全面評估此類貸款的風(fēng)險狀況，在此基礎(chǔ)上廣泛征求業(yè)務(wù)和風(fēng)險管理部門的意見，制定統(tǒng)一規(guī)定以規(guī)范此類貸款的操作，并要求基層行采取補齊相關(guān)法律文件、追加擔(dān)保等措施化解貸款風(fēng)險第三篇：土地使用權(quán)抵押合同甲方(抵押人)：乙方(抵押權(quán)人)：根據(jù)《擔(dān)保法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方就土地使用權(quán)抵押有關(guān)事宜共同協(xié)商，達成一致意見，現(xiàn)簽訂合同如下：一、抵押宗地基本情況本宗地座落于 鎮(zhèn)(鄉(xiāng))村(集鎮(zhèn)、社區(qū))街 號，甲方于 年以 方式取得 土地使用權(quán)，土地使用證號為：公 用()字第 號。登記土地使用權(quán)面積為 m2，用途為，使用年限為 年，使用終止日期為 年 月 日。本宗地上建筑物、構(gòu)筑物占地面積為 m2，建筑面積為 m2。二、抵押貸款情況本宗地土地使用權(quán)評估價額為人民幣 元，抵押金額為人民幣 元，欠繳土地使用權(quán)出讓金為人民幣 元，抵押期限為 年，(抵押期限以抵押登記的批準之日起計算)。三、雙方權(quán)利和義務(wù)：抵押合同簽訂后15日內(nèi)，甲、乙雙方須共同申請土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護。甲方在抵押期間有權(quán)繼續(xù)占有、使用抵押物。甲方在抵押期間應(yīng)保護好抵押物，保證抵押物不受毀損。甲方應(yīng)在抵押期限內(nèi)歸還貸款本息。貸款本息歸還后，甲、乙雙方應(yīng)共同申請土地使用權(quán)抵押權(quán)注銷登記。四、違約責(zé)任甲方擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租或以其它方式處分時，其行為無效。乙方有權(quán)提前收回貸款，并可要求甲方支付抵押金額 %的違約金。由甲方因隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、扣留或已經(jīng)設(shè)定過抵押等情況所產(chǎn)生的后果，由甲方承擔(dān)責(zé)任。由甲方占管的抵押物發(fā)生毀損，導(dǎo)致土地價值減少甚至破壞，乙方可要求甲主恢復(fù)土地的原價值或賠償損失。抵押到期不能履行債務(wù)或者在抵押期間宣告解散、破產(chǎn)時，乙方有權(quán)依照法律規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，由甲方交清土地使用權(quán)出讓金后，乙方有優(yōu)先受償權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定辦理過戶登記。五、其它土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物、構(gòu)筑物隨之抵押。本合同自土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記批準之日起生效。本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，另一份用于辦理土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記。抵押雙方當(dāng)事人在履行合同過程中發(fā)生爭議，不能協(xié)商解決時，按《合同法》處理。========抵 押 人(以下簡稱甲方):