【文章內(nèi)容簡介】 8 例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、評估價格(不含稅)高....................9 例6：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡以上、成交價格高.................................10（二）個人轉(zhuǎn)讓住房(廣州地區(qū))....................................................................................................12 例7：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高.............12 例8：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高.....................13 例9：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高.............................14 例10：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格(不含稅)高............15 例11：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、評估價格(不含稅)高..............16 例12：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、144㎡以上、成交價格高.............................18（三）轉(zhuǎn)讓非住房, 差額征收增值稅.............................................................................................19 例13：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比不含稅成交價格高...................................................19 例14：關(guān)鍵字——評估價格(不含稅)比換算后的不含稅成交價格高...................................20 例15：關(guān)鍵字——換算后的不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................21 例16：關(guān)鍵字——不含稅成交價格比評估價格（不含稅）高...............................................22一、主要說明事項本案例由省局稅政一處、稅政二處編寫，只做內(nèi)部學(xué)習(xí)使用，不得外傳。以下所有案例均按2016年5月2日金三業(yè)務(wù)操作規(guī)則編寫，主要事項說明如下：（一）印花稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據(jù)為該金額；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額，此時印花稅的計稅依據(jù)為該合同金額。金三系統(tǒng)中錄入的合同金額和交易價格、成交價格為同一金額。（二）增值稅的計稅方法。如果在納稅人提供的銷售合同中注明合同價格為不含稅價格，則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用評估價格（不含稅）與該合同金額作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項；如果在納稅人提供的銷售合同中合同金額未注明是否含稅，即視該合同金額含稅,則在金三系統(tǒng)中錄入該金額為合同金額（交易價格、成交價格），并用換算后不含稅的合同金額（不含稅的合同金額=含稅合同金額/）與評估價格（不含稅）作比較，以孰高原則確定增值稅的應(yīng)稅項。（三）土地增值稅、契稅的計稅方法。土地增值稅、契 稅的應(yīng)稅收入為不含增值稅收入，用評估價格（不含稅）與不含稅的合同金額（交易價格、成交價格）作比較，以孰高原則確定。（四）土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。如合同金額（交易價格、成交價格）為含稅收入，則需從含稅收入減去增值稅額，換算為不含稅增值稅收入。因此，在扣除項目金額中不再包含本次繳納的增值稅額。（五）個人所得稅計稅方法說明。個人所得稅房屋轉(zhuǎn)讓收入為個人轉(zhuǎn)讓房屋不含增值稅的收入，可扣除的合理費用為個人轉(zhuǎn)讓住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時繳納的增值稅。（六）以下案例中，默認(rèn)144㎡以上即為非普通住房。（七）以下案例中，“評估價格(不含稅)”、“成交價格”、“上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）”、“土地增值稅扣除成本(不含稅)”均為金三系統(tǒng)對應(yīng)字段名。二、具體案例（一）個人轉(zhuǎn)讓住房(非廣州地區(qū))例1：關(guān)鍵字——不足2年、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。解：評估價格(不含稅)102萬＞不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用評估價格(不含稅)賣方——（1）增值稅應(yīng)納稅額=102*5%=；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（102土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=102*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（10280合理費用）*20% 合理費用：為個人轉(zhuǎn)讓該住房時繳納的稅金及有關(guān)合理費用，不包括轉(zhuǎn)讓住房時繳納的增值稅；（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（2）契稅應(yīng)納稅額=102*1%=。例2：關(guān)鍵字——不足2年、買方第二套改善住房、90㎡以上、成交價格高個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，評估價格(不含稅)90萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭第二套改善性住房，面積為90㎡以上。解：評估價格(不含稅)90萬＜不含稅成交價格105/（1+5%）萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——（1）增值稅應(yīng)納稅額=105/(1+5%)*5%=5萬；不含增值稅收入=含稅成交價格增值稅額=1055=100萬（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加按各地既定政策征收；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（100土地增值稅扣除成本(不 含稅)）*適用稅率速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（10080合理費用）*20% 如按政策需采取核定征收方式的，個人所得稅應(yīng)納稅額=100*核定征收率（國稅發(fā)?2006?108號）；（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（2）契稅應(yīng)納稅額= 不含增值稅收入*稅率=100*2%=2萬。例3：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、成交價格高個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)102萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含 稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=1050=105。在免征增值稅情形下，此處金三系統(tǒng)仍按105/(1+5%)＜102,選用了102萬作為增值稅應(yīng)稅項為系統(tǒng)設(shè)置缺陷所致，并不影響納稅人實繳的稅額。評估價格(不含稅)102萬＜不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用成交價格。賣方——（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（105土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=105*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（10580合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）；（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（2）契稅應(yīng)納稅額=105*1%=。例4：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住房、90㎡及以下、評估價格（不含稅）高個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年以上（含2年）的住房，評估價格(不含稅)106萬，含稅成交價格105萬，上次房屋取得發(fā)票金額（含稅）80萬；購買方購買家庭唯一住房，面積為90㎡及以下。解：免征增值稅的情況下，不含稅成交價格=含稅成交價格實繳增值稅額，因為免征增值稅，增值稅為0，所以不含稅成交價格=含稅成交價格，此處不含稅成交價格=1050=105。評估價格(不含稅)106萬＞不含稅成交價格105萬，按照孰高原則，選用評估價格（不含稅）。賣方——（1）免征增值稅（根據(jù)財稅[2016]36號免征）；（2）城建稅、教育費附加、地方教育附加隨增值稅免征；（3）土地增值稅應(yīng)納稅額=（106土地增值稅扣除成本(不含稅)）*適用稅率速算扣除數(shù)；如果無法提供評估價格或 者發(fā)票，則土地增值稅應(yīng)納稅額=106*核定征收率（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（4）個人所得稅應(yīng)納稅額=（10680合理費用）*20% 符合原 “個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”條件的，免個人所得稅的政策繼續(xù)適用。（財稅字?1999?278號）；（5）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）； 買方——（1）印花稅應(yīng)納稅額=105*%=（根據(jù)財稅[2008]137號暫免征收）；（2）契稅應(yīng)納稅額=106*1%=。例5：關(guān)鍵字——2年以上、買方唯一住