【文章內(nèi)容簡介】 備，清理死角。 月檢:屬預防性檢查。對設施性能進行全面檢查，對故障隱患部位進行修理或調(diào)整，預防事故發(fā)生，保證設施正常運行。 季(半年)檢:屬維護性修理。對設施進行清掃、加油、調(diào)試。年檢: 屬恢復性修理。對設施局部解體，除進行月檢的工作內(nèi)容外，應著重恢復設施的電氣性能、機械和精度，檢修或更換主要零部件及附屬裝置。 大修: 屬徹底性修理。對設備進行全部解體，全面檢查、試驗、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零部件及附屬裝置。大修應結(jié)合大廈發(fā)展的需要進行技術(shù)改造。工程部經(jīng)理將設備運行情況及時提出設備大修報告，經(jīng)項目總經(jīng)理、總公司領導審核后執(zhí)行。 供方保養(yǎng)維修:依據(jù)合同內(nèi)容，進行定期保養(yǎng)及故障的處理。 工程部專業(yè)主管建立和設備管理臺帳、檔案，標明所有設施的責任人及設施完好狀況，將設施重大檢修情況、重要零部件更換情況在檔案中予以記錄，為以后維修工作提供依據(jù)。 維修工程、中修工程1)工程部經(jīng)理應根據(jù)維修保養(yǎng)計劃及設施運行情況制定維修方案及預算，報項目總經(jīng)理、總公司領導審批；2)工程部專業(yè)主管組織維修人員按照設施維修操作規(guī)程進行維修；3)設施維修完成后，工程部經(jīng)理應及時組織設施責任人及值班人員進行試運行。設施鑒定標準參照國家部級行業(yè)驗收規(guī)范執(zhí)行；4)設備設施維修或改造費用超過5萬元，應報工程管理部組織驗收； 5)維修內(nèi)容及結(jié)果由設施負責人詳細記錄在《設備設施保養(yǎng)記錄》中。1)公司難以處理的問題，可提請專業(yè)供方解決；2)由供方施工的工程，工程部經(jīng)理應對其施工方案及預算進行初審，并由項目總經(jīng)理、工程管理部最終審核；3)供方施工時，工程部應按照《采購控制程序》、《服務外包控制程序》相應的規(guī)范要求對供方進行嚴格管理；4)工程完畢后，供方施工負責人要及時通知工程部驗收。接到通知后，工程部組織相關(guān)人員及時驗收。工程費用超過5萬元，應報工程管理部組織驗收。1)施工材料、備件、設備：對工程材料的采購及驗收，專業(yè)主管要嚴格把關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料、備件及設備流入現(xiàn)場并使用；2)施工作業(yè)前，工程部專業(yè)主管應對防火措施、安全措施進行檢查，存在消防隱患、安全隱患的，須立即整改，整改合格后，方可開始施工作業(yè)；3)施工時，工程部應督促施工單位在施工現(xiàn)場設置標識，并做好施工圍擋及安全措施； 4)施工時，工程部應委派專人每日對施工安全、施工進度、施工質(zhì)量進行檢查； 5)工程部根據(jù)工程規(guī)模及周期知會客服部；6)請供方施工人員到客服部辦理臨時出入證等相關(guān)證件。 供配電系統(tǒng)管理(或其它等效性文件), 明確高低壓設備的分界及供配電設施的產(chǎn)權(quán)屬性，并保存相關(guān)資料。，及時通知工程主管、工程部經(jīng)理并做好臨時記錄，經(jīng)核查后由工程部經(jīng)理及時業(yè)主方或天津市供電公司，以免影響上東軒區(qū)域內(nèi)的供電安全?！豆ぷ魇謨浴分衅渌嚓P(guān)供電系統(tǒng)制度。 公共區(qū)域照明系統(tǒng)的管理路燈、樓道燈、地下車場照明燈、中庭照明燈等所轄范圍的公共照明系統(tǒng)，電工每周巡視，填寫《機電設備設施巡檢記錄》，確保設備完好。 水暖系統(tǒng)管理，執(zhí)行市政府關(guān)于供暖方面的規(guī)定。、燃氣公司管理的設備有異常情況時，及時通知暖通主管、工程部經(jīng)理并做好臨時記錄，經(jīng)核查后由工程部經(jīng)理及時告知業(yè)主方或天津市自來水公司、燃氣公司，以免影響正常的供熱、水工作。、消毒一次?！侗本┦惺ト鹞飿I(yè)服務有限公司天津分公司作業(yè)指導書》中其它相關(guān)水暖制度。 安防系統(tǒng)管理、聯(lián)動裝置、管網(wǎng)未端試水裝置的試驗必須由設備責任人或?qū)I(yè)技術(shù)人員在場，試驗時不應妨礙業(yè)戶正常生活秩序，報警裝置的試驗在業(yè)戶上班時間或不影響業(yè)戶正常生活的時間內(nèi)進行。，根據(jù)使用情況至少五年重新涂刷一次。，檢修前書面報工程部經(jīng)理審批，并及時通知客服部。煙感、溫感探頭每兩年清潔、測試一次，核對報警功能及地址碼圖是否一致，并做好記錄。，保證閥門開關(guān)位置正確。、地上式消火栓、水泵接合器每半年檢查一次，要保持標識醒目易辯，井內(nèi)無雜物和積水，井蓋完好嚴密、開啟靈活，消火栓、水泵接合器功能正常。送風閥、排煙閥每季度由設備責任人清潔一次，保證表面清潔、油漆完好無損、轉(zhuǎn)動軸靈活、復位正常，在自動狀態(tài)下聯(lián)動正常。送風、排煙風機每半年清潔外部一次，保證運行正常。每季檢查卷簾門上下行程開關(guān)、電動剎車手動開關(guān)和手動起閘裝置、運行情況；緊固接線端子；清潔箱內(nèi)及表面灰塵；觸發(fā)卷簾門附近的煙／溫感檢查自動落閘功能，由消防中控室值班員配合在聯(lián)動臺上測試遙控落閘功能。 房屋本體的管理及維護，工程部經(jīng)理根據(jù)問題的復雜程度確定解決方案，如屬保修期內(nèi)，根據(jù)工程質(zhì)量擔保實施規(guī)定應通知返修單位及時維修；超過保修期，按照相關(guān)法規(guī)要求，在完善手續(xù)后合理安排自修或委托它方維修。、外墻防水在保修期內(nèi)的，根據(jù)工程質(zhì)量擔保實施規(guī)定通知保修單位及時處理并對進度進行跟蹤；保修期以外的需聯(lián)系專業(yè)防水公司查明原因后處理，并做好與業(yè)戶的協(xié)調(diào)工作。、臺階、扶手等設施，一般每5年修繕粉刷一次。所需款項從公共維修基金支付，公共維修基金的使用需征得業(yè)委會的同意，使用的明細表應當向業(yè)戶公布。每次粉刷和修繕，須經(jīng)業(yè)委會批準后方可執(zhí)行。，每半年至少清潔一次；溝、井、渠蓋，木、鐵固欄，大型吊燈等設施一般每年進行一次徹底清潔。 每對小區(qū)防雷接地系統(tǒng)進行檢測。 檢測須由政府指定部門、機關(guān)進行； 檢測應安排在每年雷雨季節(jié)前進行； 檢測后工程部應根據(jù)檢測結(jié)果進行整改； 檢測報告應交項目分公司辦公室存檔。 設施的報廢及更新改造工程部各工種維修人員根據(jù)設備、設施的運行或保養(yǎng)狀態(tài)，確定其是否達到報廢程度及需要更新改造，根據(jù)公司工程管理部《重要設備設施報廢管理制度》以及《北京市圣瑞物業(yè)服務有限公司天津分公司作業(yè)指導書》其他制度要求，需要以書面報告的形式上報，工程部經(jīng)理審閱后報項目總經(jīng)理審批，并經(jīng)業(yè)委會批復。工程部經(jīng)理應積極跟蹤報告批復情況，得到回復后須及時組織實施。并對《設備管理臺帳》進行相應調(diào)整。三、公共設備設施驗收標準暖通空調(diào)系統(tǒng)驗收 伸頂通氣管1）房屋每組單位管排水系統(tǒng)最高層立管在接入橫管處必須設置向上延伸至屋頂外與大氣層連通的伸頂通氣立管。2）在最冷月平均氣溫低于—13℃地區(qū)，管徑≤110mm時。3）伸頂通氣管管徑不得小于立管管徑。4）伸頂通氣管頂端管口伸出屋頂?shù)母叨炔坏眯∮谙铝幸?guī)定：①不上人屋頂不得小于300mm； ②上人屋頂不得小于2000mm；③應比屋頂最大積雪或積灰厚度高出300mm。 清掃口、檢查口1）房屋底層的立管上必須設置檢查口（清掃口）； 2）檢查口中心位置可設在離地1m處；3）高層建筑宜每隔6層設檢查口，在最冷月平均氣溫低于13℃地區(qū)。 管道穿越樓板構(gòu)造要求1）立管穿越混凝土樓板時宜帶止水環(huán)的專用套管。2）立管穿越屋面混凝土層時必須預埋套管，套管高出屋面不得小于50mm，再在其上做防水層。3）做活動支承的橫管在穿越承重墻時，應采用套管，套管至少比穿越管大一級管徑，其縫隙可用預想性嵌縫材料填實，有防水要求時還應在穿墻處迎水面上用防水材料做止水環(huán)。穿越地下室處墻外時，穿墻處防水應結(jié)合地下室外墻防水采取相應防水措施。4）高層建筑內(nèi)明設管道，當設計要求采取防止水災貫穿措施時，應符合下要求：①立管管徑≥110mm時，在樓板貫穿部位應設置防火災貫穿措施時，應符合相應防水措施。②橫管直徑≥110mm時，穿越管道井井墻的貫穿部位應設置防火套管或阻火圈，可設在墻的外側(cè)。③橫管穿越防火分區(qū)隔墻時，管道穿越墻體兩側(cè)均應設置防火套管或阻火圈。 驗收應檢查的項目1）立管垂直度、橫管彎曲度、衛(wèi)生潔具排水管接口的縱橫坐標是否符合規(guī)定。2）連接點或接頭的整潔、牢固和密封性。3）穿越樓板、墻等孔洞的牢固性和密封性。4）固定和活動支架、吊架、管托等支承件安裝位置的正確性和牢固性。5）伸縮節(jié)設置與安裝的正確性，伸縮節(jié)、螺母擠壓密封圈接頭預留伸縮量的準確性。 地下防水工程 調(diào)查1）地下防水工程質(zhì)量驗收時，施工單位必須提供地下工程“背水內(nèi)表面的結(jié)構(gòu)工程展開圖”；2）房屋建筑地下室只調(diào)查圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)墻和底板；3）全埋于地下的結(jié)構(gòu)，除了調(diào)查圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)墻和底板外，背水的頂板（拱頂）系重點調(diào)查目標；4）施工單位必須在“背水內(nèi)表面的結(jié)構(gòu)工程展開圖”上詳細標示：①在工程自檢時發(fā)現(xiàn)的裂縫，并標明位置、寬度、長度和滲漏水的現(xiàn)象； ②經(jīng)修補、堵漏的滲漏水部位； ③防水等級標準容許的滲漏水現(xiàn)象位置。(5)地下防水工程驗收時，經(jīng)檢查、核對標示好的“背水內(nèi)表面的結(jié)構(gòu)工程展開圖”必須納入竣工驗收資料。、定義和標識符號 不宜進行滲漏水檢測的現(xiàn)象1）當被驗收的地下工程有結(jié)露現(xiàn)象時，不宜進行滲漏水檢測。 房屋建筑地下室滲漏水現(xiàn)象檢測1）地下工程防水等級對“濕漬面積”與“總防水面積”（包括頂板、墻面、地面）的比例做了規(guī)定。按防水等級2級設防的房屋建筑地下室，任意100防水面積上的濕漬不超過1處。2）濕漬的現(xiàn)象：濕漬主要是由混凝土密實度差異造成毛細現(xiàn)象或由混凝土容許裂縫()產(chǎn)生，在混凝土表面肉眼可見的明顯色澤變化的潮濕斑。一般在人工通風條件下可消失，即蒸發(fā)量大于滲入量的狀態(tài)。3）濕漬的檢測方法：檢查人員用干手觸摸濕斑，無水分浸潤感覺。用吸墨紙或報紙貼附，紙不變色。檢查時，要用粉筆勾畫出濕漬范圍，然后用鋼尺測量高度和寬度，計算面積，標示在“展開圖”上。4）滲水的現(xiàn)象：滲水是由于混凝土密實度差異或混凝土有害裂縫（）面產(chǎn)生的地下水連續(xù)滲入混凝土結(jié)構(gòu)，在背水的混凝土墻壁表面肉眼可觀察到明顯的流掛水膜范圍，在加強人工通風的條件下也不會消失，即滲入量大于蒸發(fā)量的狀態(tài)。5）滲水的檢測方法：檢查人員用干手觸摸可感覺到水分浸潤，手上會沾有水分。用吸墨紙或報紙吸附，紙會浸潤變顏色。檢查時，要用粉筆勾畫滲水范圍，然后用鋼尺測量高度和寬度，計算面積，標示在“展開圖”上。6）對房屋建筑地下室檢測出來的“滲水點”，一般情況下應準予修補堵漏，然后重新