【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 修正的必要性，將評(píng)估標(biāo)的與可比實(shí)例充分對(duì)比后科學(xué)計(jì)算其修正幅度。為了使估價(jià)對(duì)象的比較價(jià)格更科學(xué)、合理所以必須進(jìn)行（1）交易情況修正（2）交易日期修正（3）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的修正。（1）、交易情況修正本公司在個(gè)人貸款抵押評(píng)估時(shí)，選用的可比實(shí)例大部分是鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《鎮(zhèn)江市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息報(bào)告》中的成交實(shí)例，成交價(jià)交易情況已進(jìn)行修正，可視為交易情況正常，因此本公司對(duì)可比實(shí)例的交易情況一般不作修正。如《鎮(zhèn)江市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息報(bào)告》可選用交易實(shí)例中沒有足夠的可比成交實(shí)例時(shí)，估價(jià)人員可選用平時(shí)搜集整理的交易實(shí)例資料，并加以分析，在積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，把握適當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，進(jìn)行交易情況修正，交易情況修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%。（2）、交易日期修正本公司在進(jìn)行個(gè)人貸款抵押評(píng)估時(shí)，選用的可比實(shí)例大部分是鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《鎮(zhèn)江市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息報(bào)告》中的成交實(shí)例。因此本公司在對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)做交易日期修正時(shí)，是采用《鎮(zhèn)江市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息報(bào)告》中公布的每季度市區(qū)住房各片區(qū)均價(jià)及漲幅概覽表中的環(huán)比增長(zhǎng)率，進(jìn)行交易日期修正，交易日期修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不超過(guò)20%。（3）、房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正可分為區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。本公司在個(gè)人貸款抵押評(píng)估時(shí)，選用的可比實(shí)例是鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)管理局發(fā)布《鎮(zhèn)江市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息報(bào)告》中的成交實(shí)例，房地產(chǎn)狀況明確，因此本公司對(duì)可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，分析可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間在區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況方面的差別，將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)對(duì)比，找出它們之間的差異造成的價(jià)格差異程度；估價(jià)對(duì)象優(yōu)于可比實(shí)例，價(jià)格必須為向上修正；估價(jià)對(duì)象劣于可比實(shí)例，則必須為向下修正；可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況逐項(xiàng)對(duì)比打分。如果可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于100。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不超過(guò)20%。（三）收益法運(yùn)用收益法估價(jià)我們按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；估算潛在毛收入；估算有效毛收入；估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算凈收益；選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；選用適宜的計(jì)算公式求出收益價(jià)格。凈收益根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，按下列規(guī)定求?。海?）出租型房地產(chǎn)，根據(jù)租賃資料計(jì)算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。（2）商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。（3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)，根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格以及原材料、人工費(fèi)用等資料計(jì)算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)。（4）尚未使用或自用的房地產(chǎn)，比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金采用租約所確定的租金，租約期外的租金采用正?？陀^的租金。利用估價(jià)對(duì)象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益，與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正?？陀^的情況不符，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的。在求取凈收益時(shí)，根據(jù)凈收益過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的變動(dòng)情況及可獲收益的年限，確定未來(lái)凈收益流量，并判斷該未來(lái)凈收益流量屬于下列哪種類型：每年基本上固定不變；每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；其他有規(guī)則的變動(dòng)情形。資本化率按下列方法分析確定：（1）市場(chǎng)提取法：搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定。計(jì)算收益價(jià)格時(shí)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。收益法的基本公式如下：nAiV ＝ ∑i=1（1＋R）i式中V ─ 收益價(jià)格（元，元/m2）；Ai ─ 未來(lái)第i年的凈收益（元，元/m2）；R ─ 資本化率（％）；n ─ 未來(lái)可獲收益的年限（年）。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，采用下列方式之一處理：先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無(wú)限期的情況下，應(yīng)采用下式：VL ＝ AO－VBRB/ RL當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變、可獲收益無(wú)限期的情況下，應(yīng)采用下式：VB ＝ AO－VLRL/ RB式中AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL ─ 土地價(jià)值（元，元/m2）；VB ─ 建筑物價(jià)值（元，元/m2）。（四）成本法運(yùn)用成本法估價(jià)按下列步驟進(jìn)行：搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等資料；估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；估算折舊；求出積算價(jià)格。（1）重置價(jià)格或重建價(jià)格，是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：土地取得費(fèi)用；、開發(fā)成本；、管理費(fèi)用；、投資利息；、銷售稅費(fèi)；、開發(fā)利潤(rùn)。注：開發(fā)利潤(rùn)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。（2）具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，在價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。（3）同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。（4）求取土地的重置價(jià)格，直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。（5）建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格，采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過(guò)政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具體計(jì)算。（6）成本法估價(jià)中的建筑物折舊，是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊。（7）建筑物損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分。對(duì)于可修復(fù)部分，可直接估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為折舊額。（8）扣除折舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取