【文章內容簡介】 我國經(jīng)濟發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響，我國偏遠地區(qū)、經(jīng)濟落后地區(qū) 的老年消費群體消費能力有限，且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上，短期內難以 對老年公寓有較高需求。因此他們對老年公寓的需求以福利性老年公寓等養(yǎng)老機構為主。為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權的占調查總數(shù)的 51%，打算租 賃房屋使用權的占 24%，希望購買產(chǎn)權式酒店的占 16%，打算采取其他形式的占 9%。這也 意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。二、市場供給狀況老年公寓市場有需求空間，但市場供給仍較為緊缺 國內的養(yǎng)老模式還不能適應形勢的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院 管理水平落后、設施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金 資金來源不能保 等養(yǎng)老機構，管理 管理 資金 障，只能供應老年人一些簡單的生活需求。同時，在九十年代末和本世紀初，中國還出現(xiàn)了 一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段 有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務的結合，不僅需 要在樓層、醫(yī)院、交通、服務設施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國目前的這些老人服務機構中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設施簡陋，服務功能單調，且可供活動的綠地較少，并不具備完善的建筑設施和服務條件，不能夠全方位地為老年人提 供良好的服務。有些更是只把老人當作病人看待，并不關心老人人們情感或心理需要。就中國而言，現(xiàn)有 42000 多所養(yǎng)老院，加上社會興辦的老年機構，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足 100 萬人，還不到目前中國 億老年人的 1%。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠遠不能滿足 老人們的實際需要。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設施簡 陋，服務功能較差，無法適應老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活動的綠 地較少。老年公寓的供給呈現(xiàn)多元化特征，但仍缺乏對客戶的準確定位 隨著社會發(fā)展，我國的家庭結構逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變 化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特 征。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福 養(yǎng)老機構、利性設計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品。目前許多老年住宅未做好客戶定位，其價格沒有根據(jù)各經(jīng)濟層次的老年人做出合理定 位，使老年公寓市場的供求之間存在一定的落差，致使部分福利性及贏利性老年公寓的經(jīng)營 較為困難。截至 2005 年，市場上的老年住宅項目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營成效受運營 模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的直接影響。老年公寓的設計、服務等方面并不符 合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點間經(jīng)營。老年公寓開發(fā)呈現(xiàn)以下特點 1）客戶為中高經(jīng)濟實力的老年人 在北京、上海、廣州等經(jīng)濟發(fā)達的大城市，存在著一批占當?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以 上的中高收入老年群體，他們認為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務水平方面 都不能滿足他們日益提高的養(yǎng)老需求，因此他們逐漸關注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模 式。而老年社區(qū)能為這一群體提供個性化的居住條件和人性化的服務內容。2）居家養(yǎng)老與社區(qū)服務相結合的模式 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟來源的孤寡老人和低收入家庭送 養(yǎng)的老人，不屬于國家或集體創(chuàng)辦的社會福利設施，而是由企業(yè)投資 企業(yè)投資 企業(yè)投資并公司化經(jīng)營管理的老 年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人 可根據(jù)自己的經(jīng)濟條件和健康狀況選擇住房類型、等級和服務檔次。由于老年公寓提供給老年人是個性化的居住條件和人性化的服務內容，因此其住宅形式 一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時由于老年公 銀行、郵局、醫(yī)院等設 寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設施（如購物場所、銀行 銀行 施）和娛樂鍛煉的配套設施（如體育館、餐廳、娛樂場所、老年大學等），人性化的社區(qū)服 務包括社區(qū)物業(yè)服務、社區(qū)家政服務、社區(qū)醫(yī)療服務及社區(qū)娛樂服務。因此一般房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn) 商的“蓋樓賣房”和普通養(yǎng)老機構的出租床位，服務內容單一的“旅店式”運營模式不適合老年 公寓的正常經(jīng)營。3）具有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的特點 我國人口眾多，經(jīng)濟發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以 政府主要關注并解決社會“低?！?、“五?！钡忍幱谌鮿莸睦夏耆巳旱酿B(yǎng)老問題，而對中高收入 人群養(yǎng)老生活關注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經(jīng)營的 房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減 免、金融 金融支持方面得不到相應的優(yōu)惠，對于具有社會化養(yǎng)老性質的老年社區(qū)，開發(fā)商需要完 金融 全按照市場條件解決項目立項、項目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社 區(qū)運營需應遵循市場規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”的道路。4）投資額大、資金回收期長 它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，老年公寓項目不同于一般房地產(chǎn)項目，并且在設施、設備規(guī)劃設計、安裝方面都要結合老年人的特點，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體 造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現(xiàn)房地產(chǎn)開 發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場需求的多種形式，采取租、售結合的方式 滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需 求，并且公共服務設施更需要通過經(jīng)營來實現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈 活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營。老年公寓市場的發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢 趨勢 1）基于市場競爭愈來愈激烈，社區(qū)型的老年住宅設計更注重細節(jié) 針對不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對居住條件的要求不盡相同，因此 對老年住宅的設計因地制宜，采用不同的開發(fā)模式。綠地 21 城孝賢坊屬于社區(qū)型的典型代表。作為一個尊老社區(qū)，她和其他的度假社區(qū)、