【文章內(nèi)容簡介】 。 固體 廢 棄物： 施工中排放的固體 廢 物以建筑垃圾 為 主，伴有少量生活垃圾。建筑垃圾的主要成分是碎 磚 、 廢 木料、混凝土碎 塊 、 廢鐵 料等。 噪 聲 ： 施工中采用的大型施工機(jī)械 設(shè)備 ，主要有推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝 載 機(jī)、各 種類 型打 樁 機(jī)、混凝土 攪 拌機(jī)、振 搗 棒、移 動 式吊 車 、升降機(jī)、 鏟 土機(jī)、平土機(jī)及 電鋸 、夯土機(jī)等等， 還 有 運輸車輛 、拖拉機(jī)、卡 車 等 產(chǎn) 生的機(jī)械振 動 噪 聲 和行 駛 噪 聲 。 以上 環(huán) 境影 響 因素主要 發(fā) 生在施工 過 程 中，是 暫時 的，不 會 造成 長 久危害，一段 時間 后即可消除，因而 對 整體 環(huán) 境影 響 不大。 （二）建 設(shè) 施工期 環(huán) 境保 護(hù) 防治措施 針 對 施工期 間 可能影 響環(huán) 境的因素， 對環(huán) 境保 護(hù) 提出如下建 議 ： 廢氣（揚(yáng)塵）防治措施： （ 1）施工期 間 土方作 業(yè) 所堆 積 在 現(xiàn)場 的土不宜堆 積時間過長 ，在晴天或氣候干燥 時應(yīng) 適 當(dāng) 向填、 儲 土堆和作 業(yè)區(qū) 灑水； （ 2）所有料堆 須 采取加 蓋 防止粉 塵 污染的遮 蓋 物； （ 3）施工 臨時場 地、道路 應(yīng) 定期灑水、清 掃 、沖洗， 減 少浮 塵 和汽 車 行 駛揚(yáng)塵 。 運輸車輛應(yīng)經(jīng)過 清洗 車輪 和底 盤 的泥土后 駕 離工地，以 減 少泥土在路面的散落而 產(chǎn) 生 揚(yáng)塵 ； （ 4） 減 少使用污染排放高的 車輛 和 設(shè)備 ，及 時 清 掃 路面， 減 少 揚(yáng)塵 。 廢水（污水）防治措施： （ 1）在集中施工 區(qū) 域修建污水集中池和沉淀 處 理池， 將 施工污水收集起 來 ， 經(jīng) 沉淀 處 理后再排入附近市政污水管網(wǎng)； 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 15 （ 2）施工機(jī)械 廢 油 應(yīng) 采用 廢 油桶收集起 來 、集中保管，定期送 給 有能力 處 理的 單 位 進(jìn) 行回收； （ 3）在施工人 員 相 對 集中的 臨時 生活 區(qū) 里修建化 糞 池或生活污水 處 理一體機(jī)，把生活污水集中 進(jìn) 行 處 理，去除污水中的部分有機(jī)負(fù) 荷； （ 4）下雨 時 將 施工原料遮 蓋 ，并在施工 場 地 臨時 建立雨水收集系 統(tǒng)將 雨水 進(jìn) 行 簡 易 處 理后排放，以免泥水 橫 溢，污染 環(huán) 境。 固體廢棄物防治措施： （ 1）杜 絕 焚 燒 建筑垃圾，不得在施工 現(xiàn)場 熔融 瀝 青或焚 燒 油 氈 、油漆以及其它 產(chǎn) 生有毒、有害 煙塵 和 惡 臭氣體的物 質(zhì) 。 （ 2）施工 現(xiàn)場應(yīng)設(shè) 密 閉 式垃圾站和封 閉 式垃圾容器，施工垃圾、生活垃圾分 類 存放。 （ 3）生活垃圾 應(yīng)實 行袋裝化，由 專 人收集后 負(fù)責(zé) 清 運 。 噪聲防治措施： （ 1）施工期 間選擇 低噪音 設(shè)備 ，采取隔 聲 措施如 對 施工 場 地用廣告 欄 封 閉 ，夜 間 禁止 開啟 打 樁 機(jī)等； （ 2）合理布 線 ，采取 綜 合性 減 振、降噪等措施，確保 項 目 內(nèi) 部 環(huán) 境噪音 達(dá) 到《城市 區(qū)環(huán) 境噪音 標(biāo) 準(zhǔn)》（ GB309693） 標(biāo) 準(zhǔn)。 （ 3）停 車場 地的布置充分考 慮對 周 圍環(huán) 境的影 響 ，保 證車輛 行 駛 不 對 周 圍環(huán) 境 產(chǎn) 生噪音影 響 。 （ 4）禁止居住 區(qū)內(nèi) 行 車鳴號 和其它噪 聲 ，避免在夜 間 施工，以免噪 聲 擾民。 五、投 資 估算及 資 金 籌 措 （一） 編 制依據(jù) 本 項 目投 資 估算的 編 制依據(jù)主要有： 項 目 設(shè)計 方案； 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 16 類 似 項 目的 設(shè)備選 型及裝修 標(biāo) 準(zhǔn)， 重 慶 地 區(qū)現(xiàn) 行的人工、機(jī)械、材料價格水平和 預(yù) 算定 額 及相 關(guān) 文件； 重 慶 地 區(qū)類 似工程 經(jīng)濟(jì) 技 術(shù) 指南； 國 家或地 區(qū)規(guī) 定的收 費標(biāo) 準(zhǔn)。 （二） 編 制 說 明 本估算包括在正常的 設(shè)計 、施工周期 內(nèi)為 完成 該項 目所需投入的建 設(shè)費 用。 文中凡未特 別 注明的 貨幣 均 為 人民 幣 。 （三）投 資 估算 建設(shè)工程投資估算表 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 17 重慶永健凱爾基業(yè)冷藏物流產(chǎn)業(yè)園總占地面積 43144 平方米，一期 占地面積 20210 平方米，每平方米土地出讓合同綜合單價 元，一期項目土地費用：一期占地面積土地出讓單價＝ 萬元。 該產(chǎn)業(yè)園前期土地整治工程總價 2700 萬元，一期占地面積 20210 平方米，每平方米土地整治單價 萬元，一期用土地整序號 項目 規(guī)劃 單位造價 金額 指標(biāo) 單位 （元） （萬元） 1 土地征地費 20210 ㎡ 2 土地整治及基礎(chǔ)工程 20210 ㎡ 3 土建工程 77511 ㎡ 元 /㎡ 建筑單位施工費 77511 ㎡ 3304 主材費用 77511 ㎡ 4 工程其他費用 勘察費 20210 ㎡ 設(shè)計費 77511 ㎡ 16 元 /㎡ 監(jiān)理費 77511 ㎡ 元 /㎡ 施工圖審查費 77511 ㎡ 元 /㎡ 環(huán)境影響評價費 11 招投標(biāo)代理服務(wù)費 項目可研評估費 35 5 工程設(shè)備設(shè)施費 制冷設(shè)備及設(shè)備有關(guān)的其他費用 3500 叉車、升降平臺、及貨架 1 批 130 電梯設(shè)備及安裝工程 16 臺 250000 460 水、電、氣設(shè)施費 6 建設(shè)期財務(wù)費用 2 年 7 流動資金 550 8 不可預(yù)見費 建設(shè)總投資 17600 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 18 治分?jǐn)傎M用：一期占地面積整治單價＝ 萬元。 一期項目承建單位為重慶建工第十一建筑工程有限責(zé)任公司、重慶南洋建筑安裝工程有限公司。根據(jù)申請人與承建單位簽訂的施工合同，承建單位承包范圍為 1 號、 2 號、 4 號樓房基礎(chǔ)、主體等按照設(shè)計施工圖標(biāo) 明的全部工序及輔助材料，合同總價為 3304 萬元；建設(shè)工程所涉及到的主要材料則由申請人自己另行購買提供，預(yù)計主材費用按照承建單位全權(quán)承包報價扣除實際簽訂的合同總價估算：主材費用＝（ 元 /平方米 *77511 平方米） /10000－ 3304 萬元＝ 萬元。 其他工程費用總要為設(shè)計費、監(jiān)理費等，該項目由信息產(chǎn)業(yè)電子第十一設(shè)計研究院科技工程股份有限公司重慶分公司設(shè)計，按照每平方米 16 元計收設(shè)計費：建筑面積設(shè)計單價＝ 萬元。該項目監(jiān)理公司為中煤科工集團(tuán)重慶設(shè)計研究院，監(jiān)理費按照每平方 米 元計收：建筑面積監(jiān)理單價＝ 萬元。 工程設(shè)備主要為凍庫制冷設(shè)備，該項目采用了投標(biāo)人 中基西南 的報價方案，根據(jù)投標(biāo)文件可知，制冷設(shè)備總價為 3500 萬元。其他工程設(shè)備還有電梯、升降平臺、變壓器、發(fā)電機(jī)等，按市場價格估算為 萬元。 建設(shè)期財務(wù)費用為借款利息，該項目貸款本金為 8000 萬元，銀行貸款年利率為 ％；一期項目預(yù)計 2021 年 5 月竣工，該筆貸款預(yù)計 2021 年初發(fā)放。因此財務(wù)費用＝ 8000*％＋ 8000*％ *5/12= 萬元。 該項目的流動 資金主要為建設(shè)期的管理費、工資及營銷費用，建設(shè)期 2 年；建設(shè)期現(xiàn)有員工 15 人，按照每人每年 5 萬元計算，建設(shè)期工資＝ 15 5 2＝ 150 萬元；建設(shè)期管理費按照 2021 年收入的 10％計提，管理費預(yù)計為 250 萬元；建設(shè)期營銷費用參照 2021年營銷費計提，建設(shè)期營銷費用為 75 2＝ 150 萬元。因此，建設(shè)期需要轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的流動資金為 150＋ 250＋ 150＝ 550 萬元。 不可預(yù)見費按照工程費用的 2％計提，即 2％＝ 萬元。 (四 )資 金 籌 措 資金來源 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 19 （ 1）自有資金 本 項 目自有資金 8000 萬元。 （ 2）申 請銀 行 貸 款 重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司充分利用自身的 優(yōu)勢 和 擁 有的 資 源，構(gòu)建了良好的融 資 平臺。 為 保 證 本 項 目的 順 利 開 展，重慶凱爾國際冷鏈物流發(fā)展有限公司向商 業(yè)銀 行申 請貸 款 8000 萬元， 從 而保 證 本 項 目的 順 利 進(jìn) 行。 六 、財務(wù) 效益分析 （一） 財務(wù)評 價的原 則 本 項 目 財務(wù)評 價遵循如下原 則 ： 可靠性原 則 基 礎(chǔ)數(shù) 據(jù)主要 參 照近期同 類 建 設(shè) 工程 項 目及 調(diào) 研 項 目 數(shù) 據(jù)， 來 源可靠； 計 算方法和原 則 依據(jù)行 業(yè)標(biāo) 準(zhǔn)， 財務(wù)測 算人 員為 具有 專業(yè)背景和 資 深 經(jīng)驗 的 專業(yè) 人 員 。 穩(wěn) 健性原 則 項 目建 設(shè)費 用的確定考 慮 到不確定因素，基準(zhǔn)收益率取值高于 資 金成本， 計 算的 財務(wù) 指 標(biāo) 偏于保守、 穩(wěn) 健， 從 而使 財務(wù)評 價 結(jié)論更可信。 動態(tài) 分析與 靜態(tài) 分析相 結(jié) 合，以 動態(tài) 分析 為 主的原 則 除了 計 算投 資 回收期外，根據(jù) 資 金的 時間 價值原理，采用 現(xiàn) 金流量分析的方法， 計 算 內(nèi) 部收益率、 凈現(xiàn) 值等 動態(tài)評 價指 針 ，使得項 目的 財務(wù)評 價更合理。 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 20 （二） 財務(wù)評 價的依據(jù) 國 家 計 委、建 設(shè) 部《建 設(shè)項 目 經(jīng)濟(jì)評 價方法與 參數(shù) （第三版）》； 《投 資項 目可行性研究指南》； 近期已建成的 類 似工程基 礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)評 價 數(shù) 據(jù)。 （ 三）財務(wù)評 價主要 參數(shù) 基準(zhǔn)收益率 本 項 目融 資 成本 為 %， 為 使 財務(wù)評 價指 標(biāo)穩(wěn) 健起 見 ，同 時 考 慮風(fēng)險補(bǔ)貼 等因素， 將 本 項 目的基準(zhǔn)收益率 Ic 定 為 8%。 項 目 計 算期 計 算期取 22 年，其中 1～ 2 年 為項 目建 設(shè) 期，第 3 年投 產(chǎn) ，第 3～ 22 年 為項 目 經(jīng)營 期，經(jīng)營期取 20 年。 基 準(zhǔn)點 本 項 目的基 準(zhǔn)點為計 算期的第一年即第 1 年年初。 （四） 財務(wù) 效益分析 營業(yè)收入預(yù)測 租賃物業(yè)管理 經(jīng)營 收益 租賃物業(yè)管理 經(jīng)營 收益主要包括冷 庫 、交易中心，倒班樓，辦公區(qū)，地下停車位租賃經(jīng)營收益及園區(qū)物業(yè)管理費。 （詳見――《租賃物業(yè)管理經(jīng)營預(yù)測表》） 重慶凱爾國際冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園建設(shè)可行性研究報告 21 ①租賃價格參照周邊物流中心的租賃價格取最低數(shù)，其中凍庫按平均 100 元 /m2/月，交易市場按 80 元 /m2/月，辦公用房按 35 元 / m2/月，宿舍按 10 元 / m2/月，車位按每個 150 元 /位 /月，物業(yè)管理費按 元 / m2/月計算。 ②該項目預(yù)計 2021 年 5 月建成投產(chǎn)后，申請人 2021 年預(yù)計的總收入為 萬元，租金價格按照附近同行業(yè)價格從低取數(shù)，且租金價格按照每年 5％的速度增加。凍庫、交易市場及 辦公用房等出租率按照 2021 年 40％、 2021 年 70％、 2021 年 90％、 2017 年 95％預(yù)測收入。預(yù)計收入的計算方法充分考慮了申請人的建設(shè)經(jīng)營情況，符合物流行業(yè)的發(fā)展規(guī)律。 ③ 2019 年及以后的租賃收入以 2018 年的收入為基數(shù)按照每年 5%遞增。 成本分析 經(jīng)營 期 內(nèi) 的 總 成本 費 用包括工資及福利、修理費、 銷 售 費 用、管理 費 用、 財務(wù)費 用、折 舊費 和 攤銷費 。 （ 1）工資及福利、維修費 該項目在建設(shè)期員工按照 15 人計算工資及福利，在項目建設(shè)竣工投入運營后預(yù)計員工為 110 人，每人每年按照 5 萬元計算工資及福利，并且每年以 5％的增長率增加工資及福利。維修費按照折舊費的 5％計提。