【文章內(nèi)容簡介】 湖南?，F(xiàn)年 43歲，自 2021 年3 月在加拿大定居， 1986 年 7 月畢業(yè)于長沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位； 1986 年分配到廣州廣鐵集團任職； 1989 年調(diào)任廣州市團委工作； 1990 年調(diào)任廣州市花都開發(fā)區(qū)任副主任； 1992 年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽光倚翠閣、陽光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)家稱號。 期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥 華最大的華人居住小區(qū)。2021 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽 富邦 升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū) —— 湘江明珠。為提高衡陽人民的生活質(zhì)量、提升衡陽的城市品位貢獻力量。 建設(shè)單位簡介 ： 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在 2021 年中國中西部招商會中引資過來 的加拿大獨資企業(yè)，并經(jīng)衡陽市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)、銷售為一體的綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè) ，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財務(wù)部、工程部、銷售部等，現(xiàn)有職員 26 人，其中高級職稱 1 人，中級職稱 7 人，XXX 項目可行性研究報告 第 4 頁 共 54 頁 公司人員大都 是經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，年開發(fā)能力為 50 萬多平方米。 公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990年開始涉及房地產(chǎn) ,并于次年注冊成立了 廣州市 富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長 吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強”。 2021 年 3月，由衡陽市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊考察組一行 5人 親赴廣東對湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位 廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期 3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具備項目建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn) 億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為 238 畝，按每畝 70 萬元估價（已完成征地拆遷）近 億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521 萬元。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （ 2） 國家計委計 辦投資 [2021]15 號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； （ 3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》； （ 4） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 ； （ 5） 《 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法 》 。 編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對 XXXX 項目 建設(shè)的目的、必要性、項目 區(qū)域 概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風(fēng)險分析等方面進行全面論證和研究。 XXX 項目可行性研究報告 第 5 頁 共 54 頁 項目提出的理由 ① 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當(dāng)前 ， 我國國 民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期 ， 為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展 ， 必然要求擴大內(nèi)需 ， 優(yōu)化消費結(jié)構(gòu) ， 把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約 — 2個百分點。 衡陽 房地產(chǎn)占 GDP 的 比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻率還將逐步增大。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2021 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 15%，城市化水平將提高 到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭 2021 年達到人均建筑面積 35平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。 ② 項目對城市建設(shè)將起到促進作用 2021 年 12 月 24 日 ， 在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《 “3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把 “3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū) 。 衡陽作為 “3+5”新型城市群 建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在 以長株潭為中心的“ 3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2021 年規(guī)劃，未來 10 年內(nèi)湖南省將斥資 3327 億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加 到 平方米。 目前， 衡陽市 的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善 衡陽市 人民的居住條件已經(jīng)成為 衡陽 市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著 衡陽 經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對XXX 項目可行性研究報告 第 6 頁 共 54 頁 居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使 衡陽 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 XXXX 項目符合 衡陽 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “ 3+5”城市群建設(shè) 的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義 。 ③ 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工 下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP增長 ，則可提供 40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會 有著不可忽視的作用，而本項目作為 衡陽市 重點 商品住宅建設(shè)項目 工程 之一，將為增加 衡陽市 當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。 擬建地點 本項目位于 衡陽市湘江東岸南段 ，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路 、東 隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連 、北 至小區(qū)北部主路口 。 本項目 與 衡陽市著名的東洲島隔河相望 ；距 衡陽市火車站不到 500 米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里， 自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 預(yù)期 目標(biāo) XXXX 項目 擬 在占地面積 20, 平方米 的土地上，建設(shè) 總 容積率為 ， 建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 65, 的 3棟 (13號樓 )高層電梯住宅房 （其中住宅面積 47,， 12層 商 鋪 面積 平方米， 地下停車場 面積 10,842平方米）。 主要建設(shè) 條件 XXXX 建設(shè)項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該 項目 分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目 以建筑、自然與人和諧為理念，XXX 項目可行性研究報告 第 7 頁 共 54 頁 旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展 ，把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國 2021年中國中西部招商 會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設(shè)，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項目納入省、市重點項目?？紤]到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關(guān)優(yōu)惠政策 ，并下 發(fā)了衡政發(fā) [2021]20 號文，“關(guān)于《湘江 東岸 南段堤路建設(shè)工程實施細則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價?！耙迅闹破髽I(yè)原則上 按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā) ，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。 . 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 20, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中： 住宅 建筑面積 ㎡ 47, 其中： 12層 商 鋪 建筑面積 ㎡ 其中： 地下停車場 建筑面積 ㎡ 10842 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項目總投資 萬元