【文章內(nèi)容簡介】 被推定為轉(zhuǎn)讓給土地使用權(quán)的受讓人。（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與原出讓使用權(quán) 依據(jù)法條：《房地產(chǎn)管理法》第4444條《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條實(shí)務(wù)說明：必須明確，土地使用權(quán)(bi xu ming que _tu de shi yong quan)出讓是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用權(quán)出讓的延伸。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方對土地并無所有權(quán)而只有使用權(quán)。該使用權(quán)是基于轉(zhuǎn)讓方與土地所有人訂立的土地使用權(quán)出讓合同而產(chǎn)生的。出讓合同中規(guī)定的土地用途、土地使用規(guī)則、建設(shè)條件等等，對新的土地使用權(quán)受讓人仍具有法律約束力。不管土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，也不管該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到誰的手中，土地使用權(quán)人都要承擔(dān)出讓合同中規(guī)定的受讓人的義務(wù)。如需要改變，要取得出讓人的同意，并經(jīng)有關(guān)人民政府部門批準(zhǔn)，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。第二篇：土地使用權(quán)的出讓、劃撥與轉(zhuǎn)讓法律實(shí)務(wù)分析土地使用權(quán)的出讓、劃撥與轉(zhuǎn)讓法律實(shí)務(wù)分析一、開發(fā)用地基本制度（一）國家土地所有權(quán) 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第47條 《土地法》第2條 實(shí)務(wù)說明：必須明確任何組織和法人、個人均不能充任國家土地所有權(quán)主體，只限于國家，國家土地所有權(quán)的“分極行使”并不意味著國家土地的“分級所有”。必須明確國家土地所有權(quán)只能由國務(wù)院代表國家行使。必須明確國家土地所有權(quán)不得以任何方式交易流轉(zhuǎn)。（二）集體土地所有權(quán) 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第60條 《土地法》第8條 實(shí)務(wù)說明：明確區(qū)分集體土地所有權(quán)（如宅基地、自留山、自留地等）的主體和代表。村民小組、村民委員會或者村集體經(jīng)濟(jì)組織只是作為全體村民的代表行使土地所有權(quán)。一般來說，對集體土地的重大處分應(yīng)當(dāng)依照法定程序由農(nóng)村集體組織成員決定。必須明確集體土地所有權(quán)行使必須遵守法律相應(yīng)的限制性規(guī)定。集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移僅限于國家依法征用一種形式；集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非家業(yè)建設(shè)；集體所有土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若用于必須先由國家征用轉(zhuǎn)為國有后再由國家出讓給發(fā)展商。（三）土地用途管制制度 依據(jù)法條：《土地法》第4條，12條。實(shí)務(wù)說明：國家實(shí)行土地用途管制制度，編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。必須明確土地用途一經(jīng)確定，除依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)以外，一般不得改變?！锻恋厥褂脵?quán)司法解釋》第6條規(guī)定，受讓方擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。必須明確依法改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)；但涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（四）土地利用總體規(guī)劃 依據(jù)法條： 土地法第21條。實(shí)務(wù)說明：必須明確土地利用總體規(guī)劃應(yīng)按照法定程序和批準(zhǔn)權(quán)限，報請有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。根據(jù)《土地法》第21條規(guī)定，我國土地利用總體規(guī)劃由各級人民政府組織編制，實(shí)行國務(wù)院和省級人民政府兩級審批，只有經(jīng)過批準(zhǔn)的土地利用計劃才能得以執(zhí)行。（五）城市土地儲備 依據(jù)法收： 土地法第58條 實(shí)務(wù)說明：城市土地儲備是指由城市政府委托的機(jī)構(gòu)（如儲備中心），通過征用、收購、轉(zhuǎn)換、轉(zhuǎn)制或到期回收等方式，將土地使用者手中分散的土地集中起來，并由政府委托的機(jī)構(gòu)組織進(jìn)行土地整理和開發(fā)，在完成了征地補(bǔ)償、房屋拆遷補(bǔ)償安臵以及必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之后將土地儲備起來，再按照城市規(guī)劃和城市土地出讓計劃，通過招標(biāo)、拍賣有計劃地將土地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理制度。它類似于歐美的“土地銀行”制度。城市土地儲備的運(yùn)作包括土地收購、土地儲存、土地整理、土地供應(yīng)等環(huán)節(jié)。這些環(huán)節(jié)通過產(chǎn)權(quán)流、資金流緊密結(jié)合在一起，形成土地收購――土地整理――土地儲備――土地供應(yīng)的機(jī)制。其中大量的實(shí)務(wù)性工作集中在土地收回、收購、征用和供應(yīng)過程中，而儲存過程多是做一些拆遷、“三通一平”的前期開發(fā)工作，使“生地”變“熱地”，而最受地方政府重視，對土地市場的整頓和規(guī)范起決定性作用的，應(yīng)該是土地的供應(yīng)階段。（六）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用 依據(jù)法條： 土地法第44條 實(shí)務(wù)說明：明確農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須按照法定程序和批準(zhǔn)權(quán)限，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，報請有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可以集中分次分批由縣、市政府向省級以上政府申請辦理，即通常所說的采用“批發(fā)”的方法。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，對建設(shè)項(xiàng)目的具體供地，即“零售”，可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)，不再需要報省級以上人民政府批準(zhǔn)。（七）土地征用 依據(jù)法條：《物權(quán)法》第443條 《土地法》第446條 實(shí)務(wù)說明：根據(jù)我國現(xiàn)行法律，農(nóng)民集體土地使用權(quán)不能直接進(jìn)入市場，必須經(jīng)過國家征用，變?yōu)閲型恋貢r，才能通過出讓方式建立可流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)。因此，我國實(shí)行農(nóng)民集體土地征用制度。在我國，土地征用是強(qiáng)制性地改變土地的所有權(quán)，具有以下特征：①征用土地方只能是國家，被征用土地一方只能是集體土地所有者；②目的只能是為了公共利益的需要；③標(biāo)的是集體所有的土地；④必須依法給予足額補(bǔ)償。根據(jù)《土地法》第四十五條的規(guī)定，因建設(shè)需要征用集體土地的審批權(quán)限如下：①征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的以及其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)；②征用基本農(nóng)田以外的耕地在35公頃以下以及其他土地70公頃以下的，由省級政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省級政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依法另行辦理征地審批。根據(jù)《土地法》、《土地法實(shí)施條例》及相關(guān)法律規(guī)定，土地征用的審批程序大體如下：①用地者提出申請；②土地行政主管部門擬訂征地方案，依法定審批權(quán)限報政府批準(zhǔn)；③征地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由縣級以上地方政府予以報告，并組織實(shí)施；④辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?；⑤擬訂征地補(bǔ)償、安臵方案：⑥解決征地補(bǔ)償、安臵爭議；⑦支付補(bǔ)償、安臵費(fèi)用。（八）土地征用補(bǔ)償費(fèi) 依據(jù)法條：《物權(quán)法》第4132條 《土地法》第4449條 實(shí)務(wù)說明：土地征用不同于沒收土地，前者是有償征收，后者是無償沒收。土地征用補(bǔ)償費(fèi)是國家征用土地時，為補(bǔ)償被征地單位所受損失而向其支付的款項(xiàng)，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。此外，還要安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。土地征用補(bǔ)償費(fèi)是根據(jù)被征用土地原用途，依法定標(biāo)準(zhǔn)來確定的。原來是耕地的，按耕地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；原來是林地的，按林地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；原來是未利用地沒有收益的，原則上不給予補(bǔ)償；具體見土地法第47條規(guī)定。明確在分配集體土地征用補(bǔ)償費(fèi)時，所有村民應(yīng)享有同等待遇，防止集體經(jīng)濟(jì)組織限制或剝奪村民應(yīng)得的土地征用補(bǔ)償費(fèi)。（九）土地權(quán)屬登記 依據(jù)法條：《土地法》1113條 實(shí)務(wù)說明：我國《物權(quán)法》規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。按照全篇人，我國現(xiàn)行土地權(quán)屬登記分為初始土地登記、土地權(quán)利設(shè)定登記和變更土地登記。由于我國土地權(quán)屬登記原則上采用的是登記成立要件主義原則，土地所有權(quán)、使用權(quán)等土地權(quán)利非經(jīng)登記不得生效，但法律另有規(guī)定的除外。另有規(guī)定主要指：①法律中明確規(guī)定可以采取登記對抗的情況，如土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)非經(jīng)登記即可設(shè)立，但不得對抗善意第三人；②非基于法律行為發(fā)生的土地權(quán)利變動，如繼承、征收等，無須登記亦發(fā)生效力，但是未經(jīng)登記不得處分該物權(quán)。（十）土地權(quán)屬登記的效力 依據(jù)法條：《物權(quán)法》第1121215180、187條 《土地法實(shí)施條例》3條 實(shí)務(wù)說明：我國土地權(quán)屬登記原則上采用登記成立要件主義，例外采用登記對抗主義。進(jìn)言之，我國土地權(quán)屬登記的一般效力是土地權(quán)利變動非經(jīng)登記不得生效，土地權(quán)屬登記是土地權(quán)利變動的生效要件。但法律規(guī)定土地權(quán)屬人來瘋采登記對抗主義的，土地權(quán)利的變動不經(jīng)登記即可生效，但不能對抗善意第三人。如土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)變動不經(jīng)登記就可以生效，但不能對抗善意第三人。此外，我國的土地權(quán)屬登記具有國家公信力，因?yàn)榈怯浭菄覚C(jī)關(guān)的行為，即 以國家的信用擔(dān)保的行為，其結(jié)果當(dāng)然具有社會一體認(rèn)同的效力。未辦理登記，土地權(quán)利不能變動，但合同是有效的。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理特權(quán)登記的，不影響合同效力”。（十一）房屋權(quán)屬登記 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第9條《城市房地產(chǎn)管理法》第60、662條 實(shí)務(wù)說明：我國實(shí)行房屋權(quán)屬登記發(fā)放制度。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。房屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則。我國目前房屋登記專指城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記，集體土地上的農(nóng)村房屋不納入登記醫(yī)家理范圍范疇。明確預(yù)告登記在房屋買賣實(shí)務(wù)中的重要作用。我國《物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，即“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)特權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)理物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”。（十二）房屋權(quán)屬登記的效力 依據(jù)法條：《物權(quán)法》第187條 《城市房地產(chǎn)管理法》第62條 實(shí)務(wù)說明：我國房屋權(quán)屬登記的效力同房地產(chǎn)登記效力一致，原則上采取登記成立要件主義的立法思想，其一般效力是房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)變動非經(jīng)登記不得生效，房屋權(quán)屬登記是房屋產(chǎn)權(quán)變動的生效要件。此外，房屋權(quán)屬登記還具有公信力。（十三）國有土地使用權(quán) 依據(jù)法條：《城市房地產(chǎn)管理法》第23條 實(shí)務(wù)說明：國有土地使用權(quán)的取得主要有以下兩種方式：一是為出讓土地使用權(quán)，指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。其二為劃撥土地使用權(quán)。指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安臵等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或?qū)型恋厥褂脵?quán)無償將會給土地使用者的行為。劃撥土地使用權(quán)的目的是為了實(shí)現(xiàn)社會公共利益，一般不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。此外，國有土地使用權(quán)還可以通過其他法律規(guī)定的方式取得，如：作價入股取得的國有土地使用權(quán)；被地價取得的土地使用權(quán)；依破產(chǎn)法取得的土地使用權(quán)等。劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無需向國家繳納土地使用權(quán)出讓金，一般沒有使用年限的限制，但未經(jīng)市、縣人民政府土地管理鬧哄門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、聯(lián)營、聯(lián)建等經(jīng)營活動；出讓方式取得國有土地使用權(quán)需向國家繳納土地使用權(quán)出讓金，有使用期限的限制，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押等經(jīng)營活動。（十四）集體建設(shè)用地使用權(quán) 依據(jù)法條：《物權(quán)法》第661115180、18201條 《土地管理法》第14560、6663條 實(shí)務(wù)說明：集體建設(shè)用地的使用權(quán)主要有兩類：一是農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)，另一個是鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。企業(yè)的抵押造成建設(shè)用地使用權(quán)一同抵押的情形時，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。（十五）農(nóng)村宅基地使用權(quán) 依據(jù)法條：《物權(quán)法》第134615151515180、184條 《土地法》第166665條 實(shí)務(wù)說明：農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得隨意轉(zhuǎn)讓，如若由于房屋轉(zhuǎn)讓而造成的宅基地使用權(quán)的事實(shí)轉(zhuǎn)讓后，依據(jù)一戶一宅的本質(zhì)，不得再次申請宅基地。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須遵循：①只能轉(zhuǎn)讓給本村成員，若轉(zhuǎn)讓給外村成員，該愛讓人必須在本村落戶并且符合申請宅基地的條件，且該成員必須符合宅基地使用權(quán)的條件，即一戶一宅符合規(guī)定；②宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同房屋一同轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得用于抵押，但房屋是屬于村民自己的財產(chǎn)，因而可用于抵押，但需注意的是農(nóng)村宅基地使用權(quán)必須要一同進(jìn)行抵押。二、土地使用權(quán)出讓與劃撥（一）土地使用權(quán)出讓范圍 依據(jù)法條： 《物權(quán)法》第43條《城市房地產(chǎn)管理法》第772條 實(shí)務(wù)說明：土地所有權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)的出讓范圍必須為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第71條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地使用權(quán)也可以出讓，這部分土地范圍主要包括城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地范圍內(nèi)的工礦區(qū)、農(nóng)場、林場、港口、軍事用地等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定，國有土地，可以依法進(jìn)行出讓，而集體所有的土地，其出讓受到一定的限制，在未經(jīng)依法征用為國有土地之前，不得出讓。也就是說，如果某地政府發(fā)展計劃或城市規(guī)劃需要在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)占用集體土地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，該集體所有的土地必須先依法征用為國有土地之后方可出讓。除依法通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)以外的所有建設(shè)項(xiàng)目都可以通過出讓取得。即除國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益用地、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水得諸項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他建設(shè)用地外，都可以采取出讓的方式獲得土地使用權(quán)。（二）土地使用權(quán)出讓程序 依據(jù)法條： 《土地法》第45條《城市房地產(chǎn)管理法》第12條 《土地權(quán)司法解釋》第4條 實(shí)務(wù)說明：土地使用權(quán)出讓方案由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂，按照國務(wù)院規(guī)定報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。（見《土地法》第45條）根據(jù)《土地使用權(quán)司法解釋》第4條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受