【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，降幅分別比 14月、 15月提高 個(gè)百分點(diǎn)。完成土地開發(fā)面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 二 、區(qū)域內(nèi) 住宅市場(chǎng)情況 區(qū)域市場(chǎng)分析 柳北區(qū)是柳州市面積最大、人口最多的城區(qū)。轄區(qū)呈扇形，依山環(huán)水，風(fēng)景宜人，環(huán)境優(yōu)越，九曲柳江環(huán)東、南、西三面而過(guò)，北面有風(fēng)光秀麗的雀 兒山公園、君武森林公園、江灣休閑觀光區(qū)等風(fēng)景區(qū)。 09 年 17月，柳北區(qū)整體價(jià)格上升平穩(wěn)，但是各地段的價(jià)格差異較大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，區(qū)域住宅價(jià)格自 2021 年起上漲較快 ,這也是受柳州整體市場(chǎng)價(jià)格上漲以及河?xùn)|片區(qū)價(jià)值攀升的影響。 2021 年，冠亞尚成國(guó)際、半島中央花園等項(xiàng)目推出市場(chǎng)后，價(jià)格一度走高并突破 4000 元 /㎡，價(jià)格增速有所加快。 從漲幅的空間來(lái)看，該區(qū)域由于白沙路改造、區(qū)域舊市場(chǎng)改造及勝利小區(qū)的整體重建，相信未來(lái)柳北的房?jī)r(jià)將接近4000 元 /㎡。 項(xiàng)目周邊樓盤介紹 項(xiàng)目周邊樓盤有代表性的樓盤銷售情 況表 樓盤名稱 總建筑面積 銷售均價(jià) 已推套數(shù) 銷售率 水天一江岸 260000 ㎡ 3600 元 /平米 780 40% 碧麗新城 120210 ㎡ 3300 元 /平米 820 92% 中 央 半 島 花園 143803 ㎡ 4000 元 /平米 532 60% 和興園 217000 ㎡ 3300 元 /平米 850 40% 項(xiàng)目周邊有代表性樓盤分布 09年 柳北區(qū) 住宅存量集中于 躍進(jìn)路主干道周邊 ， 競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，同時(shí)，市場(chǎng)貨量逐漸釋放。目前，該區(qū)域貨量基本消化完畢 。而 白沙路一帶大部分項(xiàng)目基本推售完畢，剩余貨量已不多 。 同時(shí)， 2021年， 柳北 區(qū)住宅增量來(lái)源主要集中于躍進(jìn)路、北雀路一帶 。 較為活躍的項(xiàng)目主要有半島中央花園、冠亞尚成國(guó)際、和興園 ，緩解供應(yīng)斷層的局面 ，目前該區(qū)域樓市均價(jià)為 32004100元 /平米之間。 考慮到項(xiàng)目位于柳北區(qū)東南部，與河?xùn)|新區(qū)隔江相望，有別于柳北區(qū)西部區(qū)域受工業(yè)污染、嘈雜的影響，項(xiàng)目具有高檔 盤的潛質(zhì)，因此估計(jì)該項(xiàng)目住宅今后銷售均價(jià)為 6000元 /平米左右。 區(qū)域歷史成交土地情況 土地編號(hào) 面積 （ ㎡） 用途 年限 位 置 規(guī) 劃 指 標(biāo) 成交樓面地價(jià) 成交價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交時(shí)間 競(jìng)得人 /競(jìng) 拍時(shí)間 容積率 建筑 密度 綠化率 p(2021)1號(hào) 233439 住宅商 業(yè) 勝利小區(qū) ≤≥ ≤24%≥15% 30% 244元 /平米 8650 2021年 2月 柳州市房地產(chǎn)責(zé)任公司 P(2021)3號(hào) 住宅、 商服 桂柳路南側(cè) ≤≥ ≤25%≥15% 30% 671元 /平米 14370 2021年 2月 柳州市溫馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 P(2009)4號(hào) 居住，局部商 業(yè) 柳邕 路 ≤≥ ≤25%≥15% 30% 547元 /平米 13780 P(2021)17 號(hào) 商服城 鎮(zhèn) 市潭中西路北側(cè) ≤≥ ≤27%≥15% 25% 1045 元/平米 2910 2021年 5月 柳州市正大房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 城鎮(zhèn)住 宅 ≤≥ ≤22%≥15% 30% P(2021)14 號(hào) 城鎮(zhèn)住宅用地 柳石 路398號(hào) ≤≥ ≤25%≥15% 30% 1096 元/平米 4630 2021年 5月 柳州華運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 P(2021)21 號(hào) 商服、城鎮(zhèn)住宅 柳石 路151號(hào) ≤≥ ≤27%≥20% 30% 1801 元/平米 8230 2021年 7月 廣西建工 集團(tuán) 綜合上述情況，可以得知，市中心供應(yīng)的基本上屬于 占地面積非常小的零星地塊；絕大多數(shù)面積比較大的地塊均在比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)，這些離市中心比較遠(yuǎn)的地塊樓面地價(jià)普遍在 500 元 /平米左右。位于城區(qū)，周邊配套不是非常齊全，且靠近工廠的地塊樓面地價(jià)為 1000 元 /左右。位居老城區(qū)中心地帶，配套齊全，且有一定的景觀優(yōu)勢(shì)的 地塊 ，樓面地價(jià)達(dá)到 1500元 /平米以上。 三 ． 整體市場(chǎng)對(duì)本案的重大影響 項(xiàng)目 所處的柳北區(qū) 周邊未來(lái)兩三年之內(nèi)的土地放量 不會(huì)很大 ， 項(xiàng)目所處位置稀缺，因此對(duì)項(xiàng)目是利好；項(xiàng)目一橋之隔的河?xùn)|新行政區(qū)放量有所加大， 對(duì)片區(qū)的整體居住和 商業(yè) 環(huán)境有積極的影響，也將加劇區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)。 四 、住宅部分 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） ●地處成熟的柳北區(qū)東南 , 周邊擁有比較成熟的生活配套和公用設(shè)施，擁有優(yōu)于其他區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具有良好的發(fā)展前景。 ●擁有柳州市珍貴罕有的一線江景資源，沿江面超過(guò)200 米，稀缺性的景觀優(yōu)勢(shì)非常明顯。 ●項(xiàng)目地處柳北區(qū)東南，位置非常 突出，西靠柳北老城區(qū)，南臨城中商圈，東臨江且與未來(lái)的新區(qū)河?xùn)|新區(qū)隔江相望，既能享受到老城區(qū)的配套，又承接新城區(qū)的氣派，是一塊黃金寶地。 ●地塊規(guī)模適中，地塊較平整，項(xiàng)目可塑性強(qiáng)，有利于項(xiàng)目的整體運(yùn)作和開發(fā)。 ●周邊地產(chǎn)項(xiàng)目相繼開發(fā)完成，帶動(dòng)該區(qū)域的居住氛圍和形象提升，項(xiàng)目“鬧中取靜”的特點(diǎn)更加明顯。 ●項(xiàng)目三面臨路，沿街面非常長(zhǎng)，且作為河?xùn)|新區(qū)進(jìn)入老城區(qū)的重要通道，人流量巨大，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的潛質(zhì)比較大。 劣勢(shì)（ Weakness） ●目前項(xiàng)目周邊商鋪面積過(guò)多，且城中區(qū)商業(yè)日益集聚，本項(xiàng)目綜合商業(yè)的銷售將面臨較 大的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)開發(fā)商的后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力要求較高。 ●項(xiàng)目地塊原是生產(chǎn)重金屬工廠，消費(fèi)者對(duì)重金屬的殘留污染及放射性元素有一定的擔(dān)心。 機(jī)會(huì)（ Opportunities） ●城市規(guī)劃在本區(qū)域的逐步實(shí)施將進(jìn)一步推高本區(qū)域的發(fā)展熱度，作為與河?xùn)|新區(qū)隔江相望的樓盤，項(xiàng)目將因此而受益。 ●政府將對(duì)柳江進(jìn)一步改造，將打造“百里柳江”的沿江景點(diǎn)。同時(shí)柳州的江景盤越來(lái)越少，稀缺性將非常明顯，具有開發(fā)收益率較高的高檔盤的條件。 ●柳州全國(guó)知名的開發(fā)企業(yè)比較少，只有陽(yáng)光 100集團(tuán)。項(xiàng)目開發(fā)總價(jià)比較高，樓面地價(jià)將不會(huì)太高，有利于拿地 ，同時(shí)保利品牌優(yōu)勢(shì)將會(huì)在開發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中發(fā)揮出來(lái)。 威脅（ Threats） ●目前柳州處于開發(fā)成熟期，今明兩年項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤將增大放量，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)相當(dāng)激烈。 ●本項(xiàng)目不可避免定位為 中 高檔項(xiàng)目，來(lái)自河?xùn)|高檔樓盤的競(jìng)爭(zhēng)壓力將很大。 五 、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 本項(xiàng)目規(guī)模 較大 ， 景觀稀缺， 在區(qū)域內(nèi)的區(qū)位條件和交通條件 都非常好 ，主要 滿足柳州的高階群體及外來(lái)投資需求 。 目標(biāo)人群特征 （ 1）職位特征： 公務(wù)員 、事業(yè)單位工作人員、個(gè)體工商戶、 公司中高層管理人員、外企白領(lǐng)、私營(yíng)業(yè)主 （ 2）行 業(yè)特征：以商貿(mào)、教育、金融、政府和事業(yè)單位等為代表。 （ 3）年齡階段：大多在 25～ 50 歲之間 。 （ 4）收入及消費(fèi)能力 主要面對(duì)柳州高收入階層。 （ 5）生活方式 客戶群主要為 有 改善需求 、事業(yè)有成的人士，有 體面的工作和廣泛的 人際關(guān)系，自我概念清晰，對(duì)居住品質(zhì)有較高的要求，希望尋找一個(gè)離塵 而不離 城 的居住空間。 確定目標(biāo)客群 享受 都市主義純景生活 的高端人士 目標(biāo)客戶說(shuō)明 都市主義 —— 居住在 老 城區(qū)的中心， 享受高檔的配套條件，醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、菜市 等不缺乏，但不會(huì)煩雜，不影響生活的靜謐。 純景 生活 —— 這里有著便利的 交通，但不嘈雜，有著 曼妙 的 江景 ， 在這里可以暢想生活，親近自然，離塵不離城，生活的韻味如陽(yáng)光般的 燦爛。 市場(chǎng)定位 從前面分析我們已經(jīng)得出本項(xiàng)目開發(fā)的定位方向?yàn)橹懈叨似焚|(zhì)住宅，再綜合本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和客戶群定位，我司對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為： 都市主義，純景生活 六 、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位及建議 產(chǎn)品定位 柳北區(qū) 高 檔住宅小區(qū) 價(jià)格定位 項(xiàng)目產(chǎn)品以高層住宅為主，參照周邊在售項(xiàng)目的價(jià)格，以及項(xiàng)目的稀缺條件 ， 普通高層住宅定位 6000 元 /平方米。 隨著周邊交通的日益完善，商業(yè)部分定位為專業(yè)性商業(yè)中心，商鋪均價(jià)為 8000元 /平米 。 辦公及酒店 定位 7000 元 /平米。 第 五 部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 產(chǎn)品規(guī)模：以項(xiàng)目規(guī)劃的容積率及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，初步設(shè)計(jì)為以高層為主，建筑規(guī)模在 77 萬(wàn)平米左右，其中地上建筑面積約 65萬(wàn)平米。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：初步規(guī)劃建設(shè) 1 棟 35 層辦公樓，其余為16 至 26 層高層住宅 。 商業(yè)體量設(shè)計(jì)：項(xiàng)目臨城市主干道，項(xiàng)目的商業(yè)體量設(shè)計(jì)充分考慮規(guī)劃條件，除滿足項(xiàng)目自身居住需要外，也考慮周邊學(xué)校及居民的需求，擬建設(shè) 約 12萬(wàn) 平方米商鋪。 景觀資源設(shè)計(jì)：以高層建筑為主，錯(cuò)開排列建筑單體，使更多的住戶能夠 既可以享受到江景資源又可以 享受 充足的日照及清新的空氣 ，小區(qū)內(nèi)部也進(jìn)行綠化和景觀設(shè)計(jì)， 給住戶找到舒適恬靜的歸屬感 。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 根據(jù)產(chǎn)品定位及市場(chǎng)分析，項(xiàng)目擬打造為“ 都市主義純景生活 ”。強(qiáng)化戶型設(shè)計(jì) 寬綽 、加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，適當(dāng)添加內(nèi)部水景，體現(xiàn)和諧生態(tài)人居特色。 第 六 部分：工程及銷售計(jì)劃 一、工程開發(fā)計(jì)劃 根據(jù)公司項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)情況，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在取得后一年開工建設(shè)， 擬分 三 期開發(fā)，各期工程節(jié)點(diǎn)如下表所示： 項(xiàng)目開竣工時(shí)間表 一期 二期 三期 開工時(shí)間 2021 年 6 月 2021 年 8 月 2021 年 10 月 預(yù)售時(shí)間 2021 年 11 月 2021 年 1 月 2021 年 4 月 竣工時(shí)間 2021 年 12 月 2021 年 2 月 2021 年 4 月 開工面積 平米 平米 平米 二、項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目報(bào)建經(jīng)驗(yàn)，截止到項(xiàng)目開工，各證照取得時(shí)間預(yù)計(jì)如下： 證照 取得時(shí)間 對(duì)應(yīng)區(qū)域 國(guó)有土地證 部分 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 部分 國(guó)有土地證 全部 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 全部 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 一期 二期 三期 建筑工程施工許可證 一期 二期 三期 預(yù)售許可證 注：取得預(yù)售證面積為地上物業(yè)面積 三、銷售計(jì)劃 分年銷售計(jì)劃。 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃，合理安排各期住宅的銷售，先行銷售沿路住宅， 商鋪、 辦公樓 和酒店 安排在后期銷售。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目銷售計(jì)劃如下： 銷售時(shí) 可達(dá)到銷售均 測(cè)算采用銷售 可售面 實(shí)際銷 市場(chǎng)占有間 價(jià) （元 /㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 積（ ㎡ ） 售面積 率 （ ㎡ ） 住宅： 6000 住宅： 6000 171207 94563 % 住宅： 6000 住宅： 6000 76644 76644 % 住宅： 6000 住宅： 6000 102365 12356 % 住宅： 6000 住宅： 6000 90009 11544 % 住宅： 6000 住宅： 6000 78465 15244 % 住宅： 6000 住宅： 6000 63221 10355 % 住宅： 6000 住宅： 6000 52866 13683 % 住宅： 6000 住宅： 6000 39183 12413 % 住宅： 6000 住宅： 6000 26770 26770 % 商業(yè)： 8000 商業(yè)： 8000 26329 7568 % 停車位 : 8 萬(wàn)元 /個(gè) 停車位 : 8 萬(wàn)元 /個(gè) 1596 1596 % 商業(yè)： 8000 商業(yè)： 8000 36417 4256 % 商業(yè)： 8000 商業(yè)： 8000 32161 5832 % 商業(yè)： 8000 商業(yè)： 8000