【文章內(nèi)容簡介】 首先是住房消費(fèi)。資料顯示，馬鞍山 市居民家庭目前擁有商品住房比例僅為25%， %的居民仍住在房改私房內(nèi)。因此，盡早購買商品房，是眾多居民積存已久 的愿望，可以看出， 全市 住房消費(fèi)有很大的市場，隨著居民收入的不斷增加，有能力購房的居民越來越多，有關(guān)方面應(yīng)積極運(yùn)作房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段，促進(jìn)居民盡早購房，以擴(kuò)大即期消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)更快發(fā)展； 其次是汽車消費(fèi)。城市發(fā)展到一定層次，汽車消費(fèi)時(shí)代必然到來。應(yīng)該說，全 市已處于汽車消費(fèi)時(shí)代的前期階段，目前百戶居民擁有家用汽車 6 輛，在全省是最高水平，相當(dāng)多的家庭躍躍欲試，準(zhǔn)備購車 ； 再次是旅游消費(fèi)、文化、教育、體育消費(fèi)、各類服務(wù)消費(fèi)。 貧富差距再不斷的拉大，房地產(chǎn)消費(fèi)市場潛力無限。 政府將投入大手筆 進(jìn)一步完善社 會(huì)保障制度 ，其中包括安置房，廉租房的建設(shè)。 在馬鞍山市的房地產(chǎn)投入做好市場細(xì)分顯得尤為重要。 馬鞍山市房地產(chǎn)分析報(bào)告 浙江同心集團(tuán)投資管理中心 12 三．馬鞍山市房地產(chǎn) 綜合 分析 近幾年 房地產(chǎn) 業(yè) 的發(fā)展情況 2021 年 2021 年規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 ％。 全年規(guī)模以 上工業(yè)完成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總產(chǎn)值 億元 。 規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長 ％；企業(yè)利潤為 億元，占全省比重 20％；企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額為 億元。工業(yè)經(jīng) 濟(jì)效益綜合指數(shù)為 230，與上年持平。企業(yè)效益好轉(zhuǎn)，虧損企業(yè)虧損面大幅下降。全年虧損企業(yè)虧損面為 20％， 比上年下降 5個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長 ％。房屋建筑施工面積 萬平方米，其中投標(biāo)承包的房屋施工面積 萬平方米；房屋竣工面積 萬平方米，比上年增加 萬平方米。全年實(shí)現(xiàn)利稅 億元。 2021 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 億元，比 2021 年增長 ％。 其中：基礎(chǔ)建設(shè)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資分別完成 億元、 億元，增幅分別高達(dá)％和 ％。 第一產(chǎn)業(yè)完成投資額 億元，比上年增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)完成投資額 億元，比上年增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，比上年增長 ％。 重大項(xiàng)目快速推進(jìn)。 全年完成重點(diǎn)項(xiàng)目 投資 億元，“ 861”項(xiàng)目 億元。 馬鋼 500 萬噸薄板帶項(xiàng)目快速推進(jìn)，蒙牛冰淇淋一期、海螺水泥粉磨站等41 個(gè)重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目建成發(fā)揮效益，萬能達(dá)二期擴(kuò)建、山鷹造紙等 53 個(gè)項(xiàng)目正在加緊建設(shè)。 公用事業(yè)加快發(fā)展。第四水廠建成試運(yùn)行，向山生活垃圾無害化處理一期工程 和聯(lián)合國 GEF 項(xiàng)目竣工使用，王家山污水處理廠改擴(kuò)建工程開工建設(shè)。按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，啟動(dòng)新一輪村鎮(zhèn)規(guī)劃編制工作，鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編結(jié)束，村莊布點(diǎn)規(guī)劃基本完成。加快農(nóng)村交通設(shè)施建設(shè)，圍烏、新黃、澄湖等公路建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，有 200 多公里的部省通達(dá)工程竣工通車，總投資 2 億元的當(dāng)涂縣村村通水泥路工程進(jìn)展順利，市郊村村通工程開始實(shí)施。全年小城鎮(zhèn)建設(shè)完成投資 億元，中心鎮(zhèn)服務(wù)功能明顯增強(qiáng)。 2021 年 馬鞍山市房地產(chǎn)分析報(bào)告 浙江同心集團(tuán)投資管理中心 13 2021 年規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值為 億元，比上年增長 ％。規(guī)模以 上工業(yè)完成產(chǎn)品銷售收入 億元，比上年增長 ％。 馬鋼完成 370億元， 增長 ％ 。 規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤為 億元，占全省比重 ％；企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額為 億元 , 占全省比重 ％。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為。企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)，全年虧損企業(yè)虧損額比上年下降 ％。 2021 年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長 ％。資質(zhì)以上建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元，比上年增長 ％。房屋建筑施工面積 萬平方米，比上年增加 萬平方米。房屋竣工面積 萬平方米， 比上年增加 萬平方米。 2021年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為 億元，比上年增長 37％。 其中： 基礎(chǔ)建設(shè)投資完成 億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元。 第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 倍，反映在社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中農(nóng)業(yè)投入不斷加大；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 44％，其中工業(yè)性投資完成 億元，增長％；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 ％。 全年完成重點(diǎn)項(xiàng)目投資 億元，“ 861”項(xiàng)目連續(xù)獲得省考評第一名。馬鋼新區(qū)建設(shè)創(chuàng)造了“馬鋼新速度”；車 輪擴(kuò)能改造等項(xiàng)目建成發(fā)揮效益；萬能達(dá)二期、中橡擴(kuò)能二期、蒙牛乳酸生產(chǎn)線等 17 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目建成投產(chǎn)；山鷹 30 萬噸紙板技改、圣戈班球墨鑄鐵管擴(kuò)能等一批項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)；馬鞍山長江大橋試樁動(dòng)工；雨潤肉制品、沃爾瑪購物中心等 21 個(gè)項(xiàng)目按期開工；大唐電廠、聯(lián)合電廠、城際鐵路等項(xiàng)目取得重要進(jìn)展。 小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐持續(xù)加快。加大城鎮(zhèn)道路、安全飲用水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施和教育、衛(wèi)生、通信等公共服務(wù)設(shè)施的投入，小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。太白鎮(zhèn)迎賓大道、年陡中心水廠、丹陽工業(yè)路、博望中學(xué)等重點(diǎn)項(xiàng)目順利推進(jìn)。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，圍 屏至烏溪公路竣工通車。全年建成 “ 村村通 ” 公路310 公里。烏溪排灌站建成使用。城市供水管網(wǎng)向農(nóng)村延伸，大公圩中心水廠開工建 設(shè)，“農(nóng)村安全飲水”工程受益人口已達(dá) 43 萬。農(nóng)村電網(wǎng)改造工程順利完工。全年小城鎮(zhèn)建設(shè)完成投資 億元，承載功能明顯增強(qiáng)。 馬鞍山市房地產(chǎn)分析報(bào)告 浙江同心集團(tuán)投資管理中心 14 0501001502002503002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元） 2021 年 1— 9 月份，馬鞍山市固定資產(chǎn)投資突破 200 億元大關(guān)，達(dá) 億元，同比增長 ％。 工業(yè)性投資高速增長的拉動(dòng)效應(yīng)凸現(xiàn)。 1— 9月份，全市工業(yè)性投資增勢強(qiáng)勁，完成 億元 ，占投資總量的 ％，增速達(dá) ％， 拉動(dòng)全市投資增幅提升 個(gè)百分點(diǎn)。大項(xiàng)目的龍頭牽動(dòng)作用明顯。 今年開工項(xiàng)目繼續(xù)增加，大項(xiàng)目的帶動(dòng)作用明顯。計(jì)劃投資超億元的大項(xiàng)目達(dá)到 66個(gè)，同比增長 ％； 完成投資額 億元，同比增長 ％。 全市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度不斷加快，共完成投資 億元， 占投資總量的 ％， 同比增長 ％?！?861”項(xiàng)目共完成投資 億元，同比增長 37％。民營經(jīng)濟(jì)投資快速增長。 1— 9 月份，全市民營經(jīng)濟(jì)完成投資 億元，同比增長 36％。 年的房地產(chǎn)情況全面分析 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈平穩(wěn)增長態(tài)勢，總量占全省 第三位。 2021 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，位居全省第 3 位（合肥 億元，增長 %；蕪湖 億元，增長 %），增長 %。開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重為 %。在全市各種商品房類型投資中，住宅投資 25億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為 %；辦公樓投資額為 億元，增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房投資額為 億元，增長 %；其他商品房投資額為 億元，下降 %。 2021 年全市商品房施工面積突破 500 萬平方米，達(dá) 萬平方米；竣工面積和銷售面積雙雙突破 200 萬平方米，分別達(dá) 萬平方米、 萬平方米。 馬鞍山市房地產(chǎn)分析報(bào)告 浙江同心集團(tuán)投資管理中心 15 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo) 單位：萬平方米、億元 全市合計(jì) 增幅（ %） 其中：住宅 增幅（ %） 施工面積 28 竣工面積 95 銷售面積 銷售收入 空置面積 供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)優(yōu)，安置房和經(jīng)濟(jì)適用房比重加大。 2021 年， 馬鞍山 市完成的 25 億元商品住宅投資中， 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅投資額為 億元，增長 30%，占住宅投資的比重為 42%。全年完成經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資 億元，增長 %。從施工情況看，全市安置房、經(jīng)濟(jì)適用房施工面積分別達(dá)到 萬平方米和 萬平方米，占住宅施工面積的比重分別為 %和 %。全市 90平方米以下（含 90平方米）商品住宅施工面積為 萬平方米，占住宅施工面積的比重為 43%，當(dāng)年竣工 萬平方米。 安置房和經(jīng)濟(jì)適用房銷售較好，商品房空置面積下降。 2021 年全市商品房銷售面積為 萬平方米，其中住宅銷售面積 萬平方米，分別增長%和 %。全市商品房銷售額為 億元，其中住宅銷售額為 億元，分別增長 %和 %。 2021 年全市安置房竣工面積達(dá) 93 萬平方米，增長5 倍，安置房竣工面積占全市住宅竣工面積的比重為 %，是全市房屋 竣工面積增長較快的主要原因。 由于安置房和經(jīng)濟(jì)適用房是以低于市場平均房價(jià)的指定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行銷售，所以安置房和經(jīng)濟(jì)適用房的大量投放市場又是全市銷售額增速低于銷售面積增速的主要原因。 2021 年全市銷售 90 平方米以下（含 90平方米）商品住宅面積為 萬平方米，占住宅銷售面積的比重為 %；銷售經(jīng)濟(jì)適用房 ，占住宅銷售面積的比重為 %，增長了 %。2021 年全市銷售住宅 萬套，較上年增加 萬套。全市房屋空置面積由上年年末的 萬平方米下降至 萬平方 米，其中住宅空置面積由上年年末的 萬平方米下降至 萬平方米。其中： 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅空置面積僅為 萬平方米。 房價(jià)上漲過快的勢頭得到明顯遏制，銷售價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。 2021 年，全市商品住宅的銷售價(jià)格呈小幅度回落，扭轉(zhuǎn)了前幾年增幅過快的趨勢。 2021 年，全市安置房、經(jīng)濟(jì)適用房共計(jì)銷售 億元和 萬套，成交均價(jià)約 1400馬鞍山市房地產(chǎn)分析報(bào)告 浙江同心集團(tuán)投資管理中心 16 元 /平方米； 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅共計(jì)銷售 億元和 萬套，成交均價(jià)約 1900 元 /平方米。與上年相比，安置房、經(jīng)濟(jì)適用房 成交套數(shù)增長 1 倍，銷售額增長 倍。受安置房、經(jīng)濟(jì)適用房銷售的調(diào)配作用，全市現(xiàn)房、期房銷售價(jià)格分別由上年的 2733 元 /平方米和 2409 元 /平方米下降至 2107元 /平方米和 2402 元 /平方米。 兩個(gè)問題 資金來源渠道、結(jié)構(gòu)明顯變化，開發(fā)商對銀行依賴程度提高。 2021 年全市用于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金為 億元，較上年略有增長。其中：國內(nèi)貸款 億元，增長 %；自籌資金 億元，較上年下降 %。國內(nèi)貸款占資金來源小計(jì)的比重由上年的 %上升為 2021 年的 20%，自籌資金占資金來源小計(jì) 的比重由上年的 %下降為 %。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)資金對信貸部門的依賴程度有所上升。 待用土地、土地購置情況規(guī)?？s小，房地產(chǎn)開發(fā)先期指標(biāo)不理想。 2021 年全市房地產(chǎn)業(yè)待開發(fā)土地面積為 ，購置土地面積 ，分別下降 %和 %。土地成交價(jià)額也較上年下降 %。作為房地產(chǎn)業(yè)的先期指標(biāo)，待開發(fā)用地和土地購置面積的下降，將直接限制馬鞍山市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。 小結(jié)： 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用日益顯現(xiàn)，它在財(cái)政稅收、社會(huì)就業(yè)、人民生活等方面發(fā)揮著重要作用。國 家的宏觀調(diào)控在一定程度上消除了房地產(chǎn)市場發(fā)展中的不利因素，對全市房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價(jià)產(chǎn)生了積極的影響。馬鞍山市在全面實(shí)施“國八條”、“國六條”有關(guān)調(diào)控措施的同時(shí)，有效地調(diào)優(yōu)了商品房供給結(jié)構(gòu)，并不斷完善了一級、二級市場，這些措施的實(shí)行，將在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售方面產(chǎn)生積極的拉動(dòng)因素。居民收入不斷增長、日益完善的市場交易以及城市“東擴(kuò)南進(jìn)”的規(guī)劃調(diào)整必將有力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長。今后一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)投資總量將繼續(xù)擴(kuò)大，增速會(huì)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)，波動(dòng)的可能性不會(huì)太大。 馬鞍山市房地產(chǎn)分析報(bào)告 浙江同心集團(tuán)投資管理中心 17 四．馬鞍山房市地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （相見附錄 ：表 1） 2021 年馬鞍山市土地發(fā)展中心推出的 07 年經(jīng)營性房地產(chǎn)招拍掛計(jì)劃達(dá)到6000 畝，但整個(gè) 2021 年實(shí)際成交為 2