【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的因素，從行業(yè)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀、營(yíng)銷策略、目標(biāo)市場(chǎng)等各層面進(jìn)行了研究與分析，并對(duì)照公司自身的實(shí)際發(fā)展情況，初步擬定市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部下半年工作規(guī)劃。一、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部功能定位根據(jù)公司發(fā)展的需要，結(jié)合物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部不應(yīng)是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的市場(chǎng)拓展職能，更應(yīng)肩負(fù)企業(yè)文化建設(shè)、品牌建設(shè)、收集行業(yè)信息的功能，更好的為公司整體的經(jīng)營(yíng)管理提出合理化的建議。（一）參與公司品牌建設(shè)（目前云南市場(chǎng)對(duì)蓮花物業(yè)的了解和認(rèn)識(shí)不夠，管理的項(xiàng)目不清楚，以及服務(wù)的理念和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不清楚）“品牌”是拓展物業(yè)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，是相輔相成的對(duì)比關(guān)系。在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，走品牌之路是蓮花物業(yè)成功拓展市場(chǎng)的必須。品牌是企業(yè)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)開拓的有效保證，在拓展物業(yè)市場(chǎng)時(shí)，要針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)確定、建立一個(gè)獨(dú)特品牌形象并對(duì)品牌的整體形象進(jìn)行設(shè)計(jì)、傳播等，從而在目標(biāo)顧客心中占據(jù)一個(gè)獨(dú)特的有價(jià)值的地位。然后再結(jié)合和借助平面、電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、活動(dòng)等制定一套長(zhǎng)期的宣傳計(jì)劃，加強(qiáng)品牌的宣傳力度。品牌建設(shè)與品牌推廣，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部參與品牌建設(shè)工作，把公司現(xiàn)有的、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的先進(jìn)理念、經(jīng)驗(yàn)、成功案例整合打包形成品牌，并通過(guò)多種形式進(jìn)行推廣，從而推動(dòng)市場(chǎng)外拓工作。（二）公司企業(yè)文化建設(shè)（蓮花物業(yè)的企業(yè)文化做的非常好，只是宣傳和推廣未達(dá)到效果，比如：?jiǎn)T工食堂、住宿、員工生日會(huì)、義工活動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)等）從市場(chǎng)拓展角度講，公司的企業(yè)文化是“品牌”建設(shè)的延伸，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部應(yīng)發(fā)揮其職能，大力宣傳企業(yè)文化，提升公司外部競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)為市場(chǎng)拓展作好鋪墊工作，沒(méi)有強(qiáng)大企業(yè)文化，勢(shì)必?zé)o法再競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中立足。（三）公司拓展小組前期建設(shè)（拓展小組不只是負(fù)責(zé)項(xiàng)目的分析、項(xiàng)目測(cè)算、前期接管工作，還要承擔(dān)起早期顧問(wèn)、公司顧問(wèn)和項(xiàng)目顧問(wèn)的職能）建立具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的品牌，延伸出強(qiáng)大的企業(yè)文化，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部將其推向市場(chǎng)，在市場(chǎng)中占有一席之地。根據(jù)公司的具體情況、結(jié)合市場(chǎng)需要，有效的進(jìn)行市場(chǎng)拓展。并負(fù)責(zé)外拓項(xiàng)目前期籌建、接管、定位、管理等工作，待項(xiàng)目進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)后交由公司項(xiàng)目服務(wù)中心管理，形成整體經(jīng)營(yíng)管理鏈。（四）行業(yè)信息收集為公司經(jīng)營(yíng)管理提供合理化建議（信息來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視、行業(yè)、朋友、自己挖掘等方面）市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部不斷收集物業(yè)行業(yè)信息，掌握行業(yè)法律法規(guī)，在拓展市場(chǎng)的同時(shí)，對(duì)其他知名物業(yè)管理企業(yè)、高端項(xiàng)目進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)管理模式，提出合理的經(jīng)營(yíng)管理建議。結(jié)合以上內(nèi)容，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)部最大化的發(fā)揮出其職能，應(yīng)合理的分配部門工作比重：18%9%9%18%46%企業(yè)文化建設(shè)信息收集分析品牌建設(shè)外接項(xiàng)目前期籌備市場(chǎng)拓展二、物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)管理企業(yè)中有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有品牌效應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)，使物業(yè)管理的賣方市場(chǎng)已經(jīng)形成。但作為物業(yè)管理買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)商等房屋產(chǎn)權(quán)所有者的運(yùn)作卻存在著諸多問(wèn)題，如開發(fā)商需要物業(yè)管理企業(yè)為項(xiàng)目提供專業(yè)化的管理與服務(wù)，有規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)有助于銷售，開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)的要求較為苛刻，無(wú)法正常按照相關(guān)程序操作。開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)時(shí)因?yàn)闆Q策者個(gè)人問(wèn)題存在暗箱操作，以及對(duì)收益方面的不合理要求，對(duì)法律法規(guī)的理解程度、以及對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的不合理要求等。（一）競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀主要市場(chǎng)由品牌公司及區(qū)域性知名企業(yè)瓜分。一部分項(xiàng)目由房地產(chǎn)開發(fā)商直接委托（上級(jí)與下級(jí)的關(guān)系）。品牌開發(fā)商成立物業(yè)管理服務(wù)分支機(jī)構(gòu)，為開發(fā)的項(xiàng)目提供物業(yè)產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)商專項(xiàng)化的發(fā)展為物業(yè)管理企業(yè)增加了市場(chǎng)空間。物業(yè)市場(chǎng)不斷涌入新的物業(yè)管理企業(yè)。外資物業(yè)管理企業(yè)對(duì)高端物業(yè)市場(chǎng)占有率較高。綜合實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)占有率較大。部分物業(yè)管理企業(yè)只承接特定類型的物業(yè)項(xiàng)目。二級(jí)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇（一些企業(yè)為了拿下項(xiàng)目，不顧企業(yè)的利潤(rùn)，把價(jià)壓到最低，最終因?yàn)槿斯こ杀镜葐?wèn)題服務(wù)做不上去，從而影響和擾亂了整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)）。（二）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（目前民營(yíng)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目較少，反之國(guó)企開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目較多，拓展的方向可將部分精力轉(zhuǎn)移到國(guó)企開發(fā)商，談合作或是創(chuàng)立新公司等方式，比如：軌投、交投、能投、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等）房地產(chǎn)開發(fā)商開始重視物業(yè)管理的作用，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高附加值，作為房地產(chǎn)生產(chǎn)鏈上的重要一環(huán)，將會(huì)有越來(lái)越多的開發(fā)商成立自己控制的物業(yè)管理企業(yè)。房地產(chǎn)代理公司的業(yè)務(wù)范圍已涉及物業(yè)管理行業(yè)，特別是物業(yè)的前期介入和顧問(wèn)管理。地產(chǎn)代理商普遍采取了這種綜合化的模式，向物業(yè)管理顧問(wèn)一體化的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展。（三）市場(chǎng)定位根據(jù)物業(yè)公司長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，打造專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。蓮花物業(yè)昆明分公司市場(chǎng)應(yīng)定位于以昆明為中心，大力發(fā)展周邊地洲、縣開發(fā)區(qū)市場(chǎng)。承接高端住宅、別墅、高檔寫字樓、學(xué)校、政府機(jī)關(guān)等業(yè)態(tài)項(xiàng)目。三、工作開展計(jì)劃、產(chǎn)品制定、推廣計(jì)劃、市場(chǎng)拓展“空談?wù)`國(guó)”，如何才能做