【文章內(nèi)容簡介】 屋用途列為“同等條件”的判斷標(biāo)準(zhǔn)之一。，或采用上述第(2）種或第(3）種方式約定。租賃期限屆滿后，承租人繼續(xù)使用租賃房屋且出租人 未提出異議的，原租賃合同于承租人繼續(xù)使用租賃房屋的期間內(nèi)繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。在提前合理期限通知對方的前提下，合同任何一方均有權(quán)隨時解除 合同?！鞠嚓P(guān)案例】，供銷社將其所有的房屋出租給郝作為經(jīng)營用房，租賃期限為23年零6個月。后因郝經(jīng)營不善，于租賃期限開始后的第11年欲解除租賃合同。為免予支付提前解除合同應(yīng)承擔(dān)的違約金，其向法院起訴請求確認(rèn)租賃合同因超過20年無效。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，租賃合同中有關(guān)租賃期限的約定，20年之內(nèi)的部分有效，超過20年的部分無效。郝提前解除合同應(yīng)向出租方承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金。，月租金人民幣1500元，租賃合同每年一簽。租賃期限屆滿后，在未續(xù)簽 租賃合同的條件下，趙某不僅繼續(xù)占用房屋，且未支付租金。上海某物業(yè)服務(wù)有限公司訴至法院，請求判令被告趙某支付租賃期限屆滿后占用房屋期間的租金，同時 解除雙方的租賃關(guān)系，并由趙某交還租賃房屋。法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽署的《房屋租賃合同》合法有效。租賃期限屆滿后，趙某繼續(xù)使用租賃房屋，且雙方對繼續(xù)使用租賃房屋均未提出異議，但未 重新簽訂合同，故雙方之間原租賃合同繼續(xù)有效，趙某應(yīng)支付房屋使用期間的費用。因合同的租賃期限轉(zhuǎn)為不定期，且出租人要求解除合同。因此，依據(jù)《合同法》第232條、第236條的規(guī)定，雙方的租賃合同依法可以解除?！痉梢?guī)定】《中華人民共和國合同法》（）第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃房屋的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。第二百三十二條 當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。四、租金及其他費用(1)租賃房屋的租金自租賃房屋開業(yè)之日起計算。本合同約定的租金數(shù)額不包括乙方依據(jù)本合同約定應(yīng)支付的物業(yè)服務(wù)費、能源費、稅費或其他任何費用。(2)本合同約定的租賃期限內(nèi)，租賃房屋的月租金標(biāo)準(zhǔn)為：自年月日起至年月日止，租金為人民幣元/平方米/月；自年月日起至年月日止，租金為人民幣元/平方米/月；自年月日起至年月日止，租金為人民幣元/平方米/月。(3)租金支付時間①租賃房屋的租金采取“先付后用”的方式，且每三個完整自然月支付一次（即每三個完整自然月為一個支付周期）。除首期租金及末期租金外，乙方應(yīng)于每個支付周期的上一個月的首十五日前支付下一個支付周期的租金。②首期租金指自開業(yè)日起至第一個支付周期結(jié)束之日止的期間的租金總和。乙方應(yīng)于租賃房屋交付當(dāng)日向甲方支付首期租金。③末期租金指租賃期限屆滿前最后一個完整的支付周期開始之日至租賃期限屆滿之日止的期間的租金總和。乙方應(yīng)于支付最后一個支付周期的租金時支付末期租金。④首期租金的首月或末期租金的末月不足一個完整自然月的，按乙方于該月實際租賃房屋的天數(shù)計算該月租金。(4)甲方應(yīng)于收到乙方支付的租金后日內(nèi)向乙方提供等額合法房屋租賃發(fā)票。(1)租賃房屋物業(yè)服務(wù)費按租賃面積計算，每月每平方米元（日物業(yè)服務(wù)費＝月物業(yè)服務(wù)費12247。365）。(2)如因物業(yè)服務(wù)內(nèi)容增加、物價部門調(diào)整服務(wù)價格等各種原因，乙方同意甲方調(diào)整物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)，并按照甲方通知的收費標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費。(3)物業(yè)服務(wù)費自租賃房屋交付之日起計算，并采取“先付后用”的方式，每一個完整自然月支付一次。乙方應(yīng)于每月25日前向甲方支付下一個自然月的物業(yè)服務(wù)費。(4)租賃房屋實際交付日的當(dāng)月或租賃期限末月不足一個完整自然月的，該月物業(yè)服務(wù)費按日計算（即：日物業(yè)服務(wù)費乙方于該月實際租賃天數(shù)），并于租賃房屋實際交付日前個工作日內(nèi)支付。(5)甲方收到乙方支付的物業(yè)服務(wù)費后日內(nèi)，應(yīng)向乙方提供等額的合法發(fā)票。(1)甲方為租賃房屋提供電力及空調(diào)（具體供應(yīng)條件詳見租賃房屋交付標(biāo)準(zhǔn)及條件）。(2)甲方不為乙方提供專用的上下水、衛(wèi)生間、煤氣或天然氣。乙方可使用位于該建筑物公共區(qū)域內(nèi)的上下水及衛(wèi)生間。(3)乙方應(yīng)向甲方支付能源費按租賃面積計算，每月每平方米元（日能源費＝月能源費12247。365）。(4)如因物價部門調(diào)整能源費價格，乙方同意甲方相應(yīng)調(diào)整上述第（3）項約定的能源費價格，并按甲方通知的收費標(biāo)準(zhǔn)支付能源費。(5)能源費自租賃房屋交付之日起計算，并采取“先付后用”的方式，每一個完整自然月支付一次。乙方應(yīng)于每月25日前向甲方支付下一個自然月的能源費。(6)租賃房屋實際交付日的當(dāng)月或租賃期限末月不足一個完整自然月的，該月能源費按日計算（即：日能源費乙方于該月實際租賃天數(shù)），并于租賃房屋實際交付日前個工作日內(nèi)支付。(7)甲方收到乙方支付的能源費后日內(nèi)，應(yīng)向乙方提供等額的合法發(fā)票。(8)租賃房屋空調(diào)供應(yīng)時間為營業(yè)日的早點至晚點。如果乙方需要于該供應(yīng)時間之外由甲方供應(yīng)空調(diào)，除應(yīng)提前三日向甲方提出書面申請外，還應(yīng)按每小時元的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付空調(diào)延時使用費。、物業(yè)服務(wù)費、能源費、裝修押金、裝修垃圾清運費等費用外，無須向甲方支付任何其他費用（但乙方依據(jù)本合同約定應(yīng)支付的違約金及損害賠償金除外）。甲方變更賬戶信息時，最遲應(yīng)于合同約定的乙方應(yīng)付租金及/或其他費用前十五個工作日以書面形式通知乙方。否則，因此造成逾期支付的，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任：戶名：開戶行：賬號：，乙方應(yīng)于節(jié)假日后的首日支付。、物業(yè)服務(wù)費及其他費用而應(yīng)向銀行支付的手續(xù)費由乙方承擔(dān)。●律師批注【條款目的】明確承租人應(yīng)支付的租金、物業(yè)服務(wù)費、能源費等相關(guān)費用的計算標(biāo)準(zhǔn)、金額以及支付方式等?！撅L(fēng)險提示】，通常需要對房屋進行必要的裝修裝飾。因此，與住宅房屋租金起算時間（通常自房屋交付之日起計算）不同，商業(yè)房屋的租金一般于約定的免租裝修期結(jié)束后或于租賃房屋開業(yè)之日起開始計算。，租金不包括乙方依據(jù)合同約定應(yīng)支付的物業(yè)服務(wù)費、能源費、稅費或其他任何費用。根據(jù)實際情況，有些商業(yè)房屋的租金可能包括物 業(yè)服務(wù)費、能源費等其他費用。合同雙方應(yīng)于合同中明確約定承租人支付的租金是否包含上述費用，或約定承租人除支付租金外，還應(yīng)支付的其他費用及其數(shù)額。（按房屋總建筑面積計算）不同，商業(yè)房屋的租金一般按每建筑平方米的日租金、月租金或年租金計算。非以人民幣計價的，應(yīng)約定匯率換算方法、換算基準(zhǔn)時間。，應(yīng)明確約定月或年是否為自然月或自然年。，租賃房屋的交付日不能確定，或租賃房屋實際交付日與合同約定的交付日不符，雙方應(yīng)于租賃房屋實際交付給承租人時簽署租金確認(rèn)文件，明確每個租賃的起止日期及其對應(yīng)的租金數(shù)額。，即與承租人利用租賃房屋而獲得的收益無關(guān)。除固定租金外，商業(yè)房屋的租金計算方式還可以采用與 租賃房屋營業(yè)額掛鉤的方式，即通常所稱的扣點租金。采用扣點租金方式的，應(yīng)于合同中明確約定對營業(yè)額數(shù)據(jù)的確認(rèn)程序以及依據(jù)，并約定承租人隱瞞營業(yè)額時應(yīng) 承擔(dān)的違約責(zé)任。在有些商業(yè)項目中，雖然業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，但業(yè)主可以與承租人 約定由承租人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費。如果合同做上述約定，則該約定有效，但業(yè)主應(yīng)對承租人支付物業(yè)服務(wù)費的行為承擔(dān)連帶交納責(zé)任。如果出租人要求承租人支付租賃保證金，則合同中應(yīng)約定租賃保證金支付的時間、支付數(shù)額、能夠抵扣的費用、抵扣條件、抵扣后承租人應(yīng)承擔(dān)的補足義務(wù)、承租人交還租賃房屋后租賃保證金返還的條件以及返還時間等。如果出租人要求承租人支付質(zhì)量保證金，合同中應(yīng)約定質(zhì)量保證金支付的時間、支付數(shù)額、能夠抵扣的費用、抵扣條件、質(zhì)量保證金返還的條件以及返還時間等。，且無須甲方為乙方提供專用的上下水、煤氣或天然氣等。因此，本合同中乙方應(yīng)向甲方支付的能源費采取按租 賃房屋面積并按固定數(shù)額計算并支付的方式。如果租賃房屋用于餐館、洗浴、影院等對上下水、電量、煤氣或天然氣等能源消耗較多的用途時，可為租賃房屋安裝相 關(guān)能源的獨立計量儀表，并由承租人根據(jù)該儀表數(shù)據(jù)據(jù)實支付能源費；或約定由承租人按該建筑物總用水量、用電量、用氣量的一定比例支付能源費。，則合同中一般應(yīng)約定延時空調(diào)使用費。當(dāng)乙方需要甲方于約定的空調(diào)供應(yīng)時間之外提供空調(diào)時，應(yīng)按約定向甲方支付空調(diào)使用費。，因甲方能夠提供推廣活動，雙方可以根據(jù)實際情況約定乙方向甲方支付推廣費。，如果合同約定的任何一方履行義務(wù)的期限屆滿之日為節(jié)假日，則履行義務(wù)的屆滿日期一般應(yīng)順延至節(jié)假日結(jié)束后的首日?！痉梢?guī)定】《中華人民共和國合同法》（）第二百一十三條 租賃合同的內(nèi)容包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》（）第八十二條 期間包括法定期間和人民法院指定的期間。期間以時、日、月、年計算。期間開始的時和日，不計算在期間內(nèi)。期間屆滿的最后一日是節(jié)假日的，以節(jié)假日后的第一日為期間屆滿的日期。期間不包括在途時間，訴訟文書在期滿前交郵的，不算過期?！段飿I(yè)管理條例》（）第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。五、交付與驗收甲方應(yīng)于年月日向乙方交付租賃房屋（以下簡稱“交付日”）。(1)甲乙雙方應(yīng)于約定的交付日前辦理租賃房屋驗收手續(xù)（具體日期以甲方提前十五日書面通知的日期為準(zhǔn)）。(2)辦理驗收手續(xù)時，乙方應(yīng)與甲方共同檢查本合同約定的全部設(shè)施設(shè)備及區(qū)域。如經(jīng)驗收租賃房屋符合本合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)及條件，甲乙雙方應(yīng)共同簽署租賃房屋交接單。租賃房屋交接單一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。(3)如經(jīng)驗收，上述任一設(shè)施設(shè)備或區(qū)域不符合本合同約定交付標(biāo)準(zhǔn)及條件的，應(yīng)將不符之處、維修或整改方式以及期限等記載于驗收單中，并經(jīng)甲乙雙方共同簽署。驗收單一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。(4)對于驗收單中記載的應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)維修或整改的部位，甲方應(yīng)于約定的期限內(nèi)維修或整改完畢，并通知乙方與甲方共同辦理再次驗收手續(xù)。(5)經(jīng)再次驗收合格后，甲乙雙方應(yīng)簽署租賃房屋交接單。租賃房屋交接單一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。(6)房屋交接單簽署當(dāng)日為甲方實際向乙方交付租賃房屋之日（以下簡稱“實際交付日”）。(7)甲方實際向乙方交付租賃房屋之日晚于本合同約定的交付日的，甲方應(yīng)按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任并支付違約金。(8)如因乙方原因?qū)е码p方逾期辦理租賃房屋驗收或交接手續(xù)的，甲方不承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，且乙方應(yīng)支付逾期期間的租金、物業(yè)服務(wù)費、能源費。同時，本合同約定的免租裝修期不予順延，且乙方應(yīng)于約定的開業(yè)日開業(yè)。逾期開業(yè)時，應(yīng)按本合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。(1)本合同簽署時甲方擁有向乙方出租租賃房屋的完整權(quán)利（包括獲得向乙方轉(zhuǎn)租的權(quán)利等）；(2)租賃房屋向乙方交付前已被清空（乙方同意保留之裝修裝飾或財產(chǎn)除外），且不存在任何人占用租賃房屋內(nèi)的任何面積或存在與租賃房屋有關(guān)之任何糾紛、爭議或訴訟、仲裁；(3)租賃房屋向乙方交付前能夠作為乙方辦理工商登記或經(jīng)營所需其他審批、登記、備案的地址；(4)任何第三方不會對乙方使用租賃房屋的行為提出主張或干涉；(5)租賃房屋條件能夠滿足乙方確定的租賃房屋用途；(6)符合本合同附件八所列交付標(biāo)準(zhǔn)及條件（略）?！衤蓭熍ⅰ緱l款目的】明確租賃房屋交付日期、驗收和交接程序以及交付條件?！撅L(fēng)險提示】，特別是用于餐飲、影院等用途時，會對商業(yè)房屋具備的給排水、電力、煤氣或天然氣、排煙等提出較住宅房屋更高的要 求。因此，合同除應(yīng)對驗收及交接程序做出約定外，對商業(yè)房屋應(yīng)具備的交付條件亦應(yīng)做出明確、具體的約定。如果租賃合同中對房屋交付使用時的入住率或店鋪開 業(yè)情況有約定，則辦理租賃房屋交付驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)對該等實際情況進行實地核查。，承租人發(fā)現(xiàn)有與合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)及條件不符之處，應(yīng)及時提出，并要求出租人記載于驗收記錄文件中。，除應(yīng)約定房屋水、電等符合約定條件外，還應(yīng)約定房屋可以作為承租人注冊經(jīng)營實體或辦理開業(yè)經(jīng)營所需的注冊或登記地址?！鞠嚓P(guān)案例】2006年12月12日，承租人與出租人簽訂《房屋租賃合同》，約定由原告（即承租人）承租被告（即出租人）管理的酒店作餐飲經(jīng)營場 所。合同簽訂后，出租人于約定的時間向承租人交付了房屋，承租人亦按約履行支付租金的義務(wù)。合同履行過程中，承租人發(fā)現(xiàn)出租人在未經(jīng)承租人同意的情況下，擅自開放了餐廳的后門，并任由住店客戶通過餐廳自由進出停車場。承租人認(rèn)為，出租人的行為對餐廳工作人員的人身及財產(chǎn)安全均造成極大隱患，承租人不得不專 門雇人于營業(yè)時間結(jié)束后留守看店。在與出租人協(xié)商未果的情況下，承租人向法院提起訴訟。出租人向法院辯稱，租賃房屋于交付給承租人時即已經(jīng)設(shè)計并安裝后門。雖然房屋交付時后門并未實際開放，但合同履行過程中，出租人是應(yīng)消防部門的要求依法將 后門打開的。如果出租人不開放后門，將面臨消防部門對出租人處以行政處罰的風(fēng)險，故出租人不同意承租人提出的訴訟請求。法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。餐廳后門系消防原因無法關(guān)閉，且此情況承租人在租賃房屋前即應(yīng)了解，故法院對承租人的該項訴訟請求不予支持?！痉梢?guī)定】《中華人民共和國合同法》（）第二百一十六條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。六、免租裝修期，乙方享有個月的免租裝修期。乙方應(yīng)于免租裝修期內(nèi)完成租賃房屋的裝修。，乙方無須向甲方支付租金，但應(yīng)支付物業(yè)服務(wù)費、能源費等本合同約定的