【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 兄弟姐妹分戶，但只有一個(gè)子女與父母共同生活的不得再分戶；獨(dú)子女不得與父母分戶。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有宅基地上房屋的建筑容積率和人口的住房面積計(jì)算，在我國(guó)，因歷史沿革，大多數(shù)宅基地都早已形成院落，其面積也大小不等，有一些面積比較大的宅基地能容納三代同堂在一起居住，所以每戶宅基地的面積必須要規(guī)定一定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于面積超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，其只能在原有宅基地上進(jìn)行分戶，不能給予新批宅基地，面積不夠分戶標(biāo)準(zhǔn)的，不能容納居住人口的，可以以戶為單位申請(qǐng)新宅基地。3．完善宅基地使用權(quán)的取得制度（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥宅基地的取得應(yīng)當(dāng)是無(wú)償取得。因?yàn)檎厥寝r(nóng)民集體所有的土地，是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)后由集體分配給農(nóng)民的，因此作為集體土地的所有者成員，只要符合申請(qǐng)宅基地的條件由本集體經(jīng)濟(jì)組織村民代表大會(huì)審議通過(guò)，在經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)就可無(wú)償取得宅基地的使用權(quán)。（2）通過(guò)房屋繼承或者買受取得。農(nóng)民的房屋是農(nóng)民合法所有的私人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許所有人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，在所有人死亡后也應(yīng)當(dāng)由其繼承人繼承房屋所有權(quán)。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)是建立在集體所有的宅基地上的，因此集體成員為了滿足其居住需要購(gòu)買了本集體成員的房屋或者繼承本集體成員的房屋，且符合申請(qǐng)宅基地的條件由本集體經(jīng)濟(jì)組織村民代表大會(huì)審議通過(guò)，因此，就不應(yīng)當(dāng)允許其通過(guò)轉(zhuǎn)讓或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權(quán)。集體成員非出于滿足基本居住目的買受或者繼承本集體成員的房屋，取得宅基地使用權(quán)的，也不符合宅基地使用權(quán)的設(shè)定目的，因此，也不應(yīng)當(dāng)允許其以買受或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權(quán)。（3）制定符合我國(guó)農(nóng)村實(shí)情的宅基地退出和流轉(zhuǎn)的法律制度，盤活農(nóng)村宅基地存量?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定農(nóng)民放棄已取得的宅基地，理應(yīng)無(wú)條件退還本集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行再分配或復(fù)墾耕種?？墒寝r(nóng)民應(yīng)有的房屋宅基地權(quán)益得不到合理補(bǔ)償，導(dǎo)致宅基地閑置、空置。基于這種情況，我認(rèn)為當(dāng)前要加快立法步伐，進(jìn)一步培育和建立農(nóng)村宅基地土地市場(chǎng)，進(jìn)一步明晰農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范和改革宅基地與其上面的房屋權(quán)利主體不一致這種矛盾情況，加強(qiáng)和放寬農(nóng)民對(duì)宅基地的處置權(quán)，積極建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制，維護(hù)農(nóng)民住宅的合法權(quán)益。4．規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序。我們都知道農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其內(nèi)部成員建造住宅等無(wú)償劃撥的土地，在農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序方面一定要做到集體經(jīng)濟(jì)組織及其內(nèi)部成員有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對(duì)農(nóng)村村民需要申請(qǐng)宅基地的，一定要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示，讓群眾有發(fā)言權(quán)和決定權(quán)，對(duì)公示無(wú)異議的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣級(jí)政府批準(zhǔn)。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在土地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組對(duì)土地性質(zhì)、地類、面積等進(jìn)行張榜公示，接受監(jiān)督。只有這樣，才能保證農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批的公平公正。5．加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。及時(shí)做好農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的一個(gè)重要手段。這樣既能切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，同時(shí)又能掌握農(nóng)村宅基地動(dòng)態(tài)變化情況，要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，審批一宗，登記一宗，對(duì)農(nóng)宅登記實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實(shí)保障“一戶一宅”法律制度落到實(shí)處。要依法、及時(shí)調(diào)處宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。6．打擊宅基地使用中的違法行為在宅基地使用中存在占用耕地、未批或少批多占、一戶多宅、非法倒賣等行為。這就要求我們土地執(zhí)法部門深入開展土地法律宣傳喚醒農(nóng)民對(duì)宅基地使用中違法行為的意識(shí)，對(duì)違法現(xiàn)象早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。特別是對(duì)侵占耕地，惡意圈地造成嚴(yán)重后果的要依法嚴(yán)厲打擊，追究其法律責(zé)任。第三篇：農(nóng)村宅基地問(wèn)題初論農(nóng)村宅基地問(wèn)題初論——兼談?wù)刂贫葎?chuàng)新丁 玉 蚌宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)形式。當(dāng)前，在如火如荼的新農(nóng)村建設(shè)中，特別是《物權(quán)法》頒布后的今天，宅基地使用權(quán)是物權(quán)法律體系中直接涉及農(nóng)民權(quán)益的核心問(wèn)題之一，宅基地問(wèn)題越來(lái)越成為“三農(nóng)”之重。筆者身為一名土地管理工作的老兵，不揣淺陋，愿將所見所思，搜集、歸納成文，以求教于方家。一、宅基地的性質(zhì)宅基地或稱宅基地使用權(quán)，一般說(shuō)來(lái)，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民或特定條件下的城鎮(zhèn)居民，因建造自有住宅對(duì)集體所有的土地占有、使用的權(quán)利。宅基地包括住宅、輔助用房以及房前屋后庭院等用地。然而，長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，并沒(méi)有在《民法通則》、《土地管理法》中得到確認(rèn)。所幸的是，2007年3月16日第十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)的《物權(quán)法》，將“宅基地使用權(quán)”作為“用益物權(quán)”單列一章，予以明確、予以規(guī)定。同時(shí)，對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使，特別是轉(zhuǎn)讓，留出了法律空間——《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！鞭r(nóng)村宅基地取得的首要條件是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其取得形式是劃撥，其使用特征是無(wú)償、無(wú)限期。在當(dāng)前條件下，宅基地使用權(quán)具有福利性，擔(dān)負(fù)著社會(huì)保障的功能。而且，由于我國(guó)特殊的國(guó)情，農(nóng)村宅基地具有生活生產(chǎn)雙重功能，它不僅是農(nóng)民的居住消費(fèi)場(chǎng)所，同時(shí)又是農(nóng)戶家庭經(jīng)濟(jì)的組成部分，承載著農(nóng)民生產(chǎn)、生活、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等多種功能。特別是二十世紀(jì)八十年代以后，宅基地既是庭院經(jīng)濟(jì)的載體，又是家庭養(yǎng)殖加工基地。國(guó)家從保護(hù)土地資源的角度，從保障農(nóng)民生活的角度以凸現(xiàn)社會(huì)主義公有制角度出發(fā)，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得和流轉(zhuǎn)附加了許多限制條件，甚至說(shuō)是禁止條件。所以，宅基地使用權(quán)不僅僅是一項(xiàng)簡(jiǎn)單意義的私權(quán)，而是一項(xiàng)帶有公法性質(zhì)的對(duì)集體土地利用的權(quán)利。二、建國(guó)后宅基地制度的演變第一階段 土地改革初期。這一時(shí)期，宅基地屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，可自由流轉(zhuǎn)。1950年6月28日頒布實(shí)施了《中華人民共和國(guó)土地改革法》，廢除了封建的土地制度，實(shí)行“耕者有其田”的制度，國(guó)家將依法沒(méi)收或征收來(lái)的土地統(tǒng)一分配給了無(wú)地或少地及缺乏房屋等其他生產(chǎn)資料的農(nóng)民所有，建立了農(nóng)民私人所有的土地制度。自此，每個(gè)農(nóng)民都獲得了一份具有所有權(quán)的土地，當(dāng)然也擁有了一份宅基地?！锻恋馗母锓ā芬?guī)定：“土地改革完成后，由人民政府發(fā)給土地所有證，并承認(rèn)一切土地所有者自由經(jīng)營(yíng)、買賣及出租其土地的權(quán)利”。國(guó)家以法律的形式宣布農(nóng)民宅基地和房屋均屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，允許宅基地及房屋甚至田地自由流轉(zhuǎn)，買賣、出租、典當(dāng)、贈(zèng)與完全自由，任何單位、個(gè)人不得干涉。但是，當(dāng)時(shí)農(nóng)民剛剛翻身，剛剛脫離一無(wú)所有的苦海，宅基地是其重要財(cái)產(chǎn)，出賣、出租只有理論意義，基本上沒(méi)有實(shí)際轉(zhuǎn)讓的案例。第二階段 社會(huì)主義改造時(shí)期。土地的所有權(quán)主體沒(méi)有變更，依然是農(nóng)民所有，但是土地的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)由個(gè)體農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)榧w統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這一時(shí)期，宅基地仍然由農(nóng)民保有絕對(duì)的所有權(quán)，對(duì)其自由處分沒(méi)有禁止性規(guī)定。1956年全國(guó)人大一屆三次會(huì)議通過(guò)的《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》特別規(guī)定：“社員原有的墳地和房屋地基不必入社。”第三階段 高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社時(shí)期。高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社的產(chǎn)生，確定了農(nóng)村土地集體所有制，農(nóng)民私有、集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)使用的土地制度轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)使用的土地制度，宅基地所有權(quán)也收歸集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，不能出租、買賣等。1962年頒布實(shí)施的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》規(guī)定，宅基地“歸生產(chǎn)隊(duì)所有”，一律“不準(zhǔn)出租和買賣”，宅基地流轉(zhuǎn)被禁止，但同時(shí)規(guī)定，房屋歸農(nóng)民私有，可自由買賣和出租。1963年《中共中央關(guān) 于各地對(duì)社員宅基地問(wèn)題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》規(guī)定，社員房屋歸社員所有，社員宅基地，包括有建筑物和沒(méi)有建筑物的，歸集體所有，一律不準(zhǔn)出賣和出租。農(nóng)民宅基地由私有變成農(nóng)民集體所有，農(nóng)民住宅由房、地的所有者主體合一變?yōu)榉?、地的所有者主體分離，即房屋屬農(nóng)民所有，宅基地歸集體所有，形成“一宅兩制”，并沿襲至今。第四階段 家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之后至今。1979年實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制之后，農(nóng)民生活有了根本性的好轉(zhuǎn)，二十世紀(jì)八十年代初期，農(nóng)村興起第一輪建房熱潮，圈占土地、亂占濫用耕地現(xiàn)象十分嚴(yán)重。為規(guī)范農(nóng)村建房秩序，1981年4月國(guó)務(wù)院發(fā)出《制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》，1982年2月國(guó)務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》。1982年12月4日頒布的《憲法》規(guī)定，宅基地屬于集體所有。至此，宅基地的農(nóng)民集體所有制屬性以憲法的形式予以確立。1986年中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出《加強(qiáng)土地管理、禁止亂占耕地的通知》，同年6月25日《中華人民共和國(guó)土地管理法》頒布。至此，我國(guó)宅基地的基本規(guī)定成型，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。申請(qǐng)宅基地要符合條件，宅基地選址要符合村莊規(guī)劃，面積要有限額，出賣、出租房屋的，不得再申請(qǐng)宅基地。占用耕地建房必須報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。上個(gè)世紀(jì)，城鎮(zhèn)居民需要使用農(nóng)村集體土地建房的，經(jīng)批準(zhǔn)可以取得宅基地。1988年《土地管理法》第41條規(guī)定：“城 鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安臵補(bǔ)助費(fèi)”。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模的擴(kuò)大，為嚴(yán)格土地管理，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理。1999年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第一次提出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住房，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。2004年10月《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次提出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)臵宅基地”。同年11月，國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》則提出兩個(gè)“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)臵宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，這就使農(nóng)民房屋買賣與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到很大的限制。三、當(dāng)前宅基地管理存在的主要問(wèn)題農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)用地規(guī)?？偭看?，擴(kuò)張快根據(jù)《2004年全國(guó)土地利用變更調(diào)查報(bào)告》，截止2004年10月31日，，村莊建設(shè)用地總量呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)，《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2005）》數(shù)據(jù)顯示；農(nóng)村人均住房面積呈逐年遞增趨勢(shì)，與1990年相比，%，與2000年相比，%。，，，呈逐年上升趨勢(shì)?！翱招拇濉眴?wèn)題突出，宅基地閑臵和荒廢現(xiàn)象嚴(yán)重當(dāng)前，許多地方存在閑臵和荒廢宅基地，