【文章內(nèi)容簡介】 地周圍設(shè)環(huán)形的消防車道。建筑物外墻設(shè)有足夠的消防登高面，能夠滿足消防撲救的要求。 防火分區(qū)及室內(nèi)安全疏散 酒店地下室為四個(gè)防火分區(qū)，首層與二層均為一個(gè)防火分區(qū)。 塔樓設(shè)兩部疏散樓梯及一部電梯，兩個(gè)疏散樓梯之間的 間距小于80米，與盡端客房之間的間距小于 15米。 七 、公共服務(wù)設(shè)施 學(xué)校、醫(yī)院、銀行 牟平區(qū)教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已形成了大、中、小學(xué)和幼兒教育的完整網(wǎng)絡(luò)體系，職業(yè)、專業(yè)、成人教育也得到加強(qiáng)，全市普及了九年制義務(wù)教育。發(fā)達(dá)的教育為牟平的社會發(fā)展提供了高素質(zhì)的勞動(dòng)力和管理技術(shù)人才。 牟平區(qū)有多所商住及專業(yè)醫(yī)院，醫(yī)院擁有 CT、 B超等多種先進(jìn)醫(yī)療設(shè)備，各醫(yī)院從全國各地招聘了大批主治醫(yī)師以上的醫(yī)療骨干和副主任醫(yī)師以上的醫(yī)療專家，能夠?qū)颊咛峁┘膊≈委?、預(yù)防保健、心理康復(fù)等優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀 行、交通銀行等金融機(jī)構(gòu)都在牟平區(qū)設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，可為投資客商提供信貸、國際結(jié)算與匯兌等金融服務(wù)。中國人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、社會勞動(dòng)保險(xiǎn)公司等也在牟平區(qū)設(shè)有相應(yīng)的辦事機(jī)構(gòu)，可為投資客商提供財(cái)產(chǎn)、人壽、工傷投保服務(wù)及受理保險(xiǎn)索賠業(yè)務(wù)。 基礎(chǔ)設(shè)施 牟平基礎(chǔ)設(shè)施完備，交通、通訊事業(yè)發(fā)達(dá)。距煙臺、威海兩個(gè)國際港口分別為 30公里、 50公里 ,距離煙臺火車站 30公里，距煙臺國際機(jī)場 20公里，乘航班可直達(dá)韓國漢城、釜山、日本大阪、香港及北京、上海、天津、廣州、深圳、西安、成都、廈門等國內(nèi)外大中城市。牟平港作為煙臺港 的一個(gè)作業(yè)區(qū)，系一級開放口岸，現(xiàn)已建成 2個(gè) 5000噸級泊位碼頭。牟平城區(qū)西接煙臺繞城高速公路，石 (島 )煙 (臺 )公路、煙 (臺 )威 (海 )高速公路橫貫東西。公路通車?yán)锍踢_(dá) 540多公里，實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)鎮(zhèn)通公路。電話裝機(jī)容量 15萬余門，可直撥全國及世界 170多個(gè)國家和地區(qū)?，F(xiàn)有興利庫容 5000萬立方米， 1000萬立方米以上的水庫四座。自來水廠兩處，日供水能力 8萬立方米。已建成 110K變電站 4座， 35KV變電站 19座，年供電量超過 5億 KWH。 旅游 牟平素有 南山北海 之稱，旅游資源得天獨(dú)厚。南依 膠東屋脊 昆崳山，山下 有 龍泉溫泉 ，水溫達(dá) 40多度，素有 華夏第一湯 的美稱。 .北瀕黃海，海岸線長達(dá) 60多公級旅游度假區(qū)，如今已成為享滿聲譽(yù)海內(nèi)外的旅游度假勝地。 素有 膠東屋脊 之稱的昆崳山為 1992年國家不準(zhǔn)設(shè)立的國家級森林公園，因山清水秀、生態(tài)獨(dú)特、古跡眾多而聞名中外 .景區(qū)內(nèi)動(dòng)、植物種類繁多，形成穩(wěn)定的森林生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)群落，經(jīng)專家堅(jiān)定達(dá)到環(huán)境無公害森林 .是旅游、度假、觀光、避暑、療養(yǎng)、科研的最佳去處。 地處黃海之中的養(yǎng)馬島，因秦始皇東巡時(shí)曾在此養(yǎng)馬而得名。島上氣候宜人，藍(lán)天、碧海、陽光、綠地、鮮氧得天獨(dú)厚，素有 東方夏威夷 之稱，獨(dú)具特色的養(yǎng)馬島跨海大橋和石景苑景區(qū)正在興建之中。 房地產(chǎn)市場狀況 當(dāng)前，煙臺處在加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要時(shí)期。以牟平區(qū)為重點(diǎn)加快五區(qū)融合，將有利于落實(shí)全省“一體兩翼”發(fā)展布局和煙臺市“拓展東西兩翼”的城市發(fā)展思路，促進(jìn)五區(qū)在生產(chǎn)、空間、體制和基礎(chǔ)設(shè)施上的對接，實(shí)現(xiàn)一體化發(fā)展?！澳财匠鞘邪l(fā)展論壇”的召開，正是為“五區(qū)融合”樹立了一個(gè)很好的典范。 緊鄰牟平的萊山區(qū)，現(xiàn)在市場均價(jià)已經(jīng)超過 6000 元 /平方米，從距離上看，而從牟平中心去到萊山，驅(qū)車僅要 15分鐘左右。 15分鐘的距離，價(jià)格高一倍，其性價(jià)比不言而 喻。從環(huán)境來看，萊山的生活配套相對成熟，交通比較便利，但牟平作為煙臺重要的旅游景區(qū)，擁有豐富的旅游資源，自然環(huán)境優(yōu)越，比萊山更適合生活。從升值潛力來看，萊山已經(jīng)處于高價(jià)位，升值空間已經(jīng)不大，而牟平房地產(chǎn)剛剛起步，隨著市政建設(shè)和公共交通的完善，其升值空間將會很大。 五區(qū)融合 助推區(qū)域發(fā)展 2021 年初，煙臺市委、市政府出臺《關(guān)于以牟平區(qū)為重點(diǎn)加快五區(qū)融合的意見》，為牟平區(qū)加快融入中心市區(qū)，實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。 根據(jù)牟平區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一部署，未來五年，牟平區(qū)將在城市建設(shè)方面快速推進(jìn)，全面提 升城市品位，基本形成現(xiàn)代化城區(qū)格局，使濱海城市風(fēng)貌和宜居生態(tài)環(huán)境彰顯魅力。在定位上，突出濱海生態(tài)特色，保護(hù)生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能，努力建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會和諧、民生富庶、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱海新區(qū)。 政府重點(diǎn)扶持 、 旅游、房產(chǎn)聯(lián)動(dòng)增值 作為煙臺重要的旅游景區(qū)，牟平具有得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢。養(yǎng)馬島、昆崳山等旅游度假區(qū)，每年吸引中外游客超過百萬，這個(gè)數(shù) 字還在以每年 10%的速度遞增。 今年，市、區(qū)兩政府都非常重視對牟平旅游景點(diǎn)的開發(fā)。《煙臺市總體規(guī)劃》顯示，牟平的城市發(fā)展目標(biāo)為：“現(xiàn)代化、生態(tài)化、園林化海濱城區(qū)”。規(guī)劃中明確提出牟平要突出濱海生態(tài)特色，保護(hù)生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能。發(fā)揮養(yǎng)馬島、昆崳山優(yōu)質(zhì)旅游資源，突出“山、海、島、泉”旅游品牌，著力打造面向海內(nèi)外的旅游度假圣地。隨著這些規(guī)劃的逐漸實(shí)現(xiàn)，牟平將成為煙臺的生態(tài)后花園，其旅游產(chǎn)業(yè)將會帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 土地概況 估價(jià)對象所在宗地土地形狀規(guī)則，呈長方形，東至 煙臺名人大酒店 ，西至林地，北至 煙臺華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 用地（ 九哩假期） ，整宗宗地呈規(guī)則長方形，地形較平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件為宗地紅線外“五通”（指路通、電通、供水 、排水、通訊），宗地紅線內(nèi)“場地平整”。 煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司 以轉(zhuǎn)讓方式取得了該宗地的土地使用權(quán)，用途為 住宅 ，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為 2055年 12 月 3日，使用權(quán)總面積 6000平方米。 第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 一、項(xiàng)目環(huán)境概況 本項(xiàng)目的主題為中國東海岸高爾夫 公寓 ，提倡自然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然、親和自然是其重要任務(wù)。健康的生活環(huán)境不能缺少綠意，廣闊的高爾夫球場與成片的黑松林是本項(xiàng)目選址的優(yōu)勢所在。高爾夫球場本身就是一個(gè)巨大的綠色氧吧，植物的光合作用不僅可以給周邊環(huán)境帶來更多、更新鮮的空氣， 也可以將空氣中的有毒氣體、廢氣進(jìn)行吸收。本項(xiàng)目的綠化率達(dá)到了 52%，規(guī)劃時(shí)增加了有關(guān)綠化覆蓋率、喬木植種的數(shù)量和栽種密度的要求，大量種植闊葉喬木和小喬木、針葉木，增加立體綠化和植物立體配置，保持人和自然的高接觸性。 本項(xiàng)目從環(huán)境的衛(wèi)生、清潔、美觀出發(fā)，在景觀和色彩上保持明亮、整齊、協(xié)調(diào)，既具有住區(qū)的個(gè)性和感染力，又具備文化性、傳統(tǒng)性。 二、主要污染源及污染物 本項(xiàng)目為酒店建設(shè)，其主要污染源及污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。 建設(shè)施工、裝飾過程產(chǎn)生的噪聲； 建設(shè)施工過程產(chǎn)生的建筑垃 圾，裝飾過程產(chǎn)生的裝飾廢物； 建設(shè)過程中對現(xiàn)有綠化植被的破壞； 酒店運(yùn)營過程中產(chǎn)生的生活污水、生活垃圾。 三、環(huán)境治理措施 為保證該項(xiàng)目具有良好的生活環(huán)境，對上述的污染源及污染物必需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 建設(shè)施工、裝飾過程中產(chǎn)生的噪聲采取必要的屏蔽措施和規(guī)范建筑施工時(shí)間等措施降低噪聲值。 施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾、裝飾過程產(chǎn)生的裝飾廢物，及時(shí)清運(yùn)，不隨意堆存。 建設(shè)過程中采取邊開發(fā)邊綠化的措施，減少對現(xiàn)有綠化植被的破壞。 生活污水采取糞池進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)市區(qū)設(shè)置的污水管道排入市政污 水處理管網(wǎng)。 四、環(huán)境影響評價(jià) 本項(xiàng)目在施工期對環(huán)境的影響主要是建筑施工噪聲、建筑垃圾，通過采取必要的預(yù)防措施，能減少周圍環(huán)境的影響，并在施工后及時(shí)對空地加以綠化。 本項(xiàng)目建成后綠化率為 52%，并通過有效的設(shè)計(jì)，使其與周圍環(huán)境相映襯。使本項(xiàng)目的存在，對周圍的環(huán)境起到了積極的作用，完全達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生任何惡性污染。 五、節(jié)能 所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備和新型高效電器。 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，燈具采用節(jié)能燈具。 采用新型墻體材料，推廣使用 新技術(shù)、新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。 屋頂、門窗選用節(jié)能的材料，達(dá)到節(jié)能建筑的標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目欲建設(shè)為四星級酒店，工程的防火設(shè)計(jì)，按照我國現(xiàn)行 的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持“以防為主，防消結(jié)合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術(shù)先進(jìn)經(jīng)濟(jì)合進(jìn)。 第六章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施 本項(xiàng)目 計(jì)劃 2021 年 5 月份開始施工，進(jìn)行土地平整， 2021 年 6月進(jìn)行基坑開挖及地下基礎(chǔ)部分施工， 2021年 7月 開始 對 111層標(biāo)準(zhǔn)層 進(jìn)行 建設(shè) ； 2021 年 12 月主體工程全部完工并開始進(jìn)行外墻裝飾及室內(nèi)裝修 、 整樓配套設(shè) 施及室外附屬工程建設(shè)， 2021 年 5 月室內(nèi)外裝修工程全部完成，別墅完工。全部配套設(shè)施完成，整個(gè)項(xiàng)目全部建設(shè)完成。（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排見下表） 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 序號 項(xiàng)目 2021 2021 56 78 910 1112 12 34 5 1 土地平整 —— 2 基礎(chǔ) —— —— 3 111層標(biāo)準(zhǔn) 層 —— ———— ———— 4 外墻裝飾及室內(nèi) 裝修 ———— ———— ———— 5 配套及室外工程 ———— ———— ———— 第 七章 銷售策略分析 本項(xiàng)目所在土地為開發(fā)商通過轉(zhuǎn)讓所得，開發(fā)商在接手前，已經(jīng)針對煙威地區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)市場，進(jìn)行了大量的市場調(diào)查。 且項(xiàng)目周圍的 在項(xiàng)目正式批準(zhǔn)建設(shè)時(shí)，即聘請北京置地前景專業(yè)地產(chǎn)顧問集團(tuán)進(jìn)行相應(yīng)的營銷策劃及全盤承銷，采取多種形式的營銷方式，包括預(yù)訂、預(yù)售、出售、按揭等，同時(shí)投入大量資金面向社會有目標(biāo)的做廣告宣傳，擴(kuò)大銷售力度，以達(dá)到快速回收成本降低風(fēng)險(xiǎn)目的。 本次酒店銷售以突出“中國東海岸高爾夫 公寓 ”為主題，選擇煙臺個(gè)人或團(tuán)體投資者展開市場推廣，宣傳上突出產(chǎn)品的高投資回報(bào)、商務(wù)往來便利、經(jīng)營狀態(tài)、 榮耀的個(gè)人地位等，使消費(fèi)者相信不會遭到開發(fā)商的惡意套現(xiàn)，遠(yuǎn)期收益有保證。 在廣告宣傳上，要利用媒體關(guān)系制造軟廣告，利用廣告牌、新聞、專版等形式，形成以較小的廣告投入取得較高的樓盤知名度和銷售業(yè)績。 第八章 物業(yè)管理 在物業(yè)管理成本控制的理論和實(shí)踐上進(jìn)行了深度的探索。使管理處的主動(dòng)性、積極性、責(zé)任性更加明確，以達(dá)到社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)三個(gè)效益同步增長。 ■親情式的服務(wù)理念 堅(jiān)持“以人為本、以情為線”的服務(wù)理念，用親情式服務(wù)換來每一位顧客的笑容。每位員工誠信待人，與顧客建立相互信任的良好關(guān)系，一個(gè)笑容、一聲問 候處處表達(dá)著親情。 ■完善的前期顧問 專業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)該積極的參與到產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅的高度規(guī)劃和建設(shè)中去，并本著對顧客、對產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé)的精神，為酒店、別墅的設(shè)計(jì)和建設(shè)提供合理的意見。憑著淵博而專業(yè)化的物業(yè)管理知識，服務(wù)于業(yè)主； ■理念的不斷更新 集團(tuán)為提高員工素質(zhì)，不間斷地組織開展思想品質(zhì)、服務(wù)理念，近階段的“專業(yè)構(gòu)筑品質(zhì)生活”大討論，更深層次地把員工的服務(wù)思想提升到專業(yè)的平臺上，為集團(tuán)的服務(wù)構(gòu)筑了新的思想品質(zhì)，從而加深了“全程關(guān)懷，全心服務(wù)”思想理念的實(shí)現(xiàn)。 ■服務(wù)內(nèi)容的提升 在“全程關(guān)懷，全心服 務(wù)”思想理念的指導(dǎo)下，集團(tuán)不斷地更新和完善，為提供業(yè)主的服務(wù)內(nèi)容，滿足業(yè)主的服務(wù)需求，以開拓服務(wù)市場，提升服務(wù)檔次，集團(tuán)還為業(yè)主提供有償、無償、特色等服務(wù)項(xiàng) 目。通過全方位的服務(wù)，贏得業(yè)主的認(rèn)可，從而打造物業(yè)的品牌。 ■星級服務(wù) 精心服務(wù)便捷舒適，專業(yè)管理無微不至。物業(yè)管理公司憑借多年成功的物業(yè)開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，樹立無可挑剔的零缺陷服務(wù)目標(biāo)，使身在其中的每個(gè)業(yè)主都能體會到細(xì)致入微的管家式服務(wù)。 第九章 投資估算和資金籌措 一、估算依據(jù)及說明 國家計(jì)委、建設(shè)部頒布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估方法與參數(shù)》 《山東省建筑工程綜合定額》及其費(fèi)用定額 《山東省安裝工程綜合定額》及其費(fèi)用定額 煙臺工程建設(shè)《標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)管理》 其他相關(guān)資料 二、投資估算 （一）、估算范圍 包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期貸款利息。工程費(fèi)用包括小區(qū)智能化系統(tǒng)，建筑工程費(fèi)和設(shè)備購置及安裝工程費(fèi)，其中設(shè)備購置費(fèi)用包括暖通系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，其價(jià)格按市場現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行估算。 （二）、估算說明： 土地費(fèi)用： （ 1）土地轉(zhuǎn)讓金：開發(fā)商取得土地所支付的轉(zhuǎn)讓金為 135萬元。 契稅，按土地轉(zhuǎn)讓金的 3%： 135 3%= （ 2）土地開發(fā)配套費(fèi)用，按規(guī)劃建筑面積為 253元 /m2。 253 =(萬元 ) 土地費(fèi)用共計(jì)： 萬元 前期工程費(fèi)用：包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、三通一平等費(fèi)用。 ①規(guī)劃費(fèi)用：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模及該區(qū)域規(guī)劃實(shí)際收費(fèi)，確定規(guī)劃費(fèi)用為 10元 /m2。 10 =(萬元 ) ②勘察費(fèi)用，按 元 /m2。 6000 =(萬元 ) ③設(shè)計(jì)費(fèi)用：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模、建筑造型、戶型種類及煙臺地區(qū)的設(shè)計(jì)實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按 30元 /m2： 30=(萬元 ) ④可行性研究費(fèi)：根據(jù)該項(xiàng)目的整體規(guī)模及煙臺地區(qū)的