【文章內(nèi)容簡介】 格并公告全體業(yè)主。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當更換。第二十三條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示，公示時間不少于15日。擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。第二十四條 擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對擬定人選有異議的，應當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查，被核查人員應當回避核查工作。經(jīng)核實，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當予以更換；擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。更換籌備組成員的，應當按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。第二十五條 籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當通知建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；(二)房屋及建筑物面積清冊；(三)業(yè)主清冊；(四)修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖；(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告；(六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。建設單位和物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關文件資料，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當向房屋登記機構查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機構應當提供并不得收取費用。第二十六條 籌備組應當自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長，集體學習籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關規(guī)則?；I備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生?；I備組組長不履行或者不適當履行職責的，按前款規(guī)定程序重新確定。第二十七條 籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會議的，經(jīng)1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議?；I備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。籌備組會議應當有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意?；I備組會議應當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定，參會成員應當簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。第二十八條 籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管?；I備組印章應當根據(jù)籌備組會議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布?；I備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。第二十九條 籌備組應當做好以下籌備工作：(一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；(五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則；(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日。首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。第三十條 業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的，應當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見?；I備組應當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。第三十一條 候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出?；I備組應當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。第三十二條 籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時間不少于7日。公示期間，業(yè)主認為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的，應當以書面署名形式向籌備組提出；經(jīng)籌備組核查確認的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主。第三十三條 籌備組應當自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組自成立之日起6個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月；逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起，籌備組自行解散?；I備組自成立之日起6個月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求，再次成立籌備組。第三節(jié) 業(yè)主大會第三十四條 業(yè)主共同決定以下事項：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；(四)決定是否設立業(yè)主監(jiān)事會；(五)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；(六)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；(七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金，制定物業(yè)專項維修資金管理制度；(八)改建、重建建筑物及其附屬設施；(九)改變共用部位、共用設施設備的用途；(十)決定或者授權業(yè)主委員會決定共用部位、共用設施設備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益；(十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預算結算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告；(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。決定前款第(七)項和第(八)項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第三十五條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出約定：(一)物業(yè)的使用、維護、管理；(二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用；(三)物業(yè)共用部位、共用設施設備的經(jīng)營與收益分配；(四)業(yè)主共同利益的維護；(五)業(yè)主共同管理權的行使；(六)業(yè)主應當履行的義務；(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。第三十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出約定：(一)業(yè)主大會名稱；(二)業(yè)主委員會的職責；(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則；(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；(五)業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；(七)業(yè)主大會會議的表決程序；(八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務終止等；(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等；(十)業(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時，代為履行業(yè)主委員會職責的機構、人員及其職責范圍和期限，但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定；(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；(十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主大會議事規(guī)則還應當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。第三十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開1次。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內(nèi)容：(一)上一物業(yè)管理情況報告；(二)上一業(yè)主委員會工作情況報告；(三)上一業(yè)主大會收支情況報告；(四)物業(yè)管理的其他有關事項。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告：(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數(shù)20%以上業(yè)主提議；(二)經(jīng)業(yè)主委員會決定；(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議；(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理；(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。第三十八條 業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期召開，并公告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，由業(yè)主監(jiān)事會組織召開；未設立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應當在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定；業(yè)主委員會逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應當在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。第三十九條 召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日，并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。公示期間，業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會會議的機構對業(yè)主提出的建議和意見應當受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改。擬表決事項經(jīng)修改后應當重新公示，公示時間不少于10日。第四十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。采用電子投票形式的，應當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。第四十一條 業(yè)主大會會議投票期限應當根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應當按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，延長期限最長不得超過15日。第四十二條 采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應當按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結果。采用集體討論形式的，應當當場公布表決結果，可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督。表決結果應當向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結果應當公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結果應當公示7日以上。公示內(nèi)容應當包括房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權的意見，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等。業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令限期公示并通告全體業(yè)主。第四十三條 業(yè)主大會會議表決結果公示期間，業(yè)主對表決結果有異議的，組織召開業(yè)主大會會議的機構應當記錄并及時答復。公示期滿，業(yè)主對表決結果沒有異議或者異議不成立的，應當公告業(yè)主大會決定。采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業(yè)主大會會議的機構應當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統(tǒng)計、公示表決結果。業(yè)主查驗本人意見，應當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主委托他人查驗表決意見，還應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。第四十四條 業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。第四十五條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第四十六條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)：(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，1個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。(二)總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第四十七條 1個專有部分有2個以上所有權人的，其所有權人應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權。業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其代理人應當出具載明委托事項、委托權限及期限的書面委托書。第四十八條 業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定未參與表決業(yè)主的投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。第四十九條 業(yè)主大會設立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù)，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。業(yè)主監(jiān)事會每至少召開1次會議，應當有過半數(shù)監(jiān)事出席，作出的