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正文內(nèi)容

二手房個人按揭購房合同及擴展資料(編輯修改稿)

2024-10-08 20:54 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 過天的,乙方有權(quán)解除本契約。甲方應(yīng)在乙方解除契約后天內(nèi)將已收房價款和雙倍定金返還乙方,并按總房價款的百分之支付違約金。注解:第一款為房屋交付時間和空房交付條件。第二款為附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名時間。第三款為戶籍遷出時間。第四款為相應(yīng)違約責(zé)任。指南:第一、二、三款均為填空格式,可以是絕對日期,也可以以雙方約定的事件為依據(jù)。其中第二款對附加值較大的房屋尤其重要,第三款對學(xué)區(qū)房或外地戶籍等急于落戶的買方尤其重要。第四款為多選格式。其中第二選項為單選格式,選中“約定價值”的,應(yīng)當(dāng)在補充條款中分項約定相應(yīng)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的價格。第六條條文:甲、乙雙方確認(rèn),雖然房屋所有權(quán)證未作記載,但依法對該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。注解:本條意在保護房屋隱形共有人的權(quán)利,同時也規(guī)定了合同雙方尊重隱形共有人權(quán)利的合同義務(wù)。指南:我市房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶采取了“憑證交易”的登記制度,即交易過戶手續(xù)以房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人和共有權(quán)人為準(zhǔn)。但實際上,因為我國傳統(tǒng)家庭財產(chǎn)模式的落后性,家庭財產(chǎn)往往登記在一個家庭成員名下,最常見的是夫妻共同財產(chǎn)登記在夫或妻一個人名下。這就要求甲方如實陳述房屋權(quán)利狀況,乙方簽約前應(yīng)堅持取得房屋共有人同意出售房屋的書面意見。第七條條文:甲、乙雙方同意,在本契約生效后日內(nèi),共同向房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后,按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理:□該房屋土地使用權(quán)為出讓取得,其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。□該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金。雙方約定,該費用由□甲方承擔(dān)□乙方承擔(dān)。除本條第二款已有約定外,辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費,由□甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔(dān)□甲方承擔(dān)□乙方承擔(dān)。注解:本條規(guī)定了雙方共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶和土地使用權(quán)更名的權(quán)利義務(wù)以及費用承擔(dān)。指南:《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定的交易過戶期限為“房屋交付后30日內(nèi)”,故第一款約定的時間應(yīng)該結(jié)合第五條規(guī)定的交房時間雙方商定,一般情況下不應(yīng)超過交房后30日,否則可能承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任。第二款為單選格式。目前存量房土地使用權(quán)主要有三種情況,甲方應(yīng)如實陳述,乙方也應(yīng)根據(jù)實際作重點了解:一是沒有瑕疵的出讓土地,直接選中第一選項即可。二是劃撥用地,目前個人轉(zhuǎn)讓住宅房屋的劃撥土地使用權(quán)不需繳納土地出讓金或土地收益金,但單位轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)或個人轉(zhuǎn)讓其他房屋使用性質(zhì)的劃撥土地使用權(quán)可能需繳納土地費用,因此雙方視具體情況應(yīng)事前咨詢土地管理部門,并在合同中作相應(yīng)安排。三是雖然土地為出讓取得,但因歷史原因一直未能結(jié)清土地出讓金,則土地管理部門可能要求補繳出讓金,這種情況往往發(fā)生于90年代中前期建設(shè)的商品房,雙方可根據(jù)實際情況在第三選項自由填空。第三款為單選格式。國家對本款涉及稅費的納稅(費)人均有明確規(guī)定,但合同當(dāng)事人在內(nèi)部可以通過本款約定改變費用的實際分擔(dān)形式。當(dāng)稅費項目很多(比如單位出售房屋)或稅費內(nèi)部分擔(dān)形式復(fù)雜,雙方也可不選中而在補充條款中另行約定。第八條條文:甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,登記機關(guān)準(zhǔn)予登記的,則雙方提出申請的時間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時間。注解:按目前我市房產(chǎn)交易過戶程序,雙方一旦向登記機關(guān)提交申請文件,并在申請表上簽字,即完成房屋所有權(quán)交付的意思表示和對房屋所有權(quán)的交割。除非登記機關(guān)經(jīng)審核認(rèn)為不符合交易過戶的條件,作出不予登記的決定。指南:甲方尤其應(yīng)當(dāng)重視本條規(guī)定,結(jié)合實際情況正確適當(dāng)?shù)厣潭ǖ谒臈l的內(nèi)容,妥善處理房價款的交割。第九條條文:該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自□房屋正式交付之日□權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起轉(zhuǎn)移給乙方。注解:這里的風(fēng)險包括自然的風(fēng)險和人為的風(fēng)險。房屋正式交付之日為第五條規(guī)定的交房時間。權(quán)利轉(zhuǎn)移之日為根據(jù)第八條確認(rèn)的時間。指南:本條為單選格式。通常情況下選擇第一選項比較合理,但若乙方簽約時已經(jīng)占有房屋,比如乙方本身就是房屋承租人,則選擇第二選項比較合理。若有其他特殊情況,比如房屋原為第三人承租且房屋買賣后原租賃關(guān)系仍然保持的,雙方也可以不選中,而在補充條款中根據(jù)實際情況另行約定。第十條條文:該房屋正式交付時,物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視、通訊等相關(guān)雜費,按下列約定處理:注解:約定有關(guān)雜費的負(fù)擔(dān)或分擔(dān)方式。指南:住宅房屋一般金額較小,可以在合同中對房屋交付前后發(fā)生的雜費分擔(dān)以及甲方已經(jīng)預(yù)繳雜費的結(jié)算作原則約定,并在房屋交付時即時清結(jié)即可。對雜費金額巨大的合同,可分項詳細(xì)約定處理辦法。第十一條條文:本契約未盡事宜,甲、乙雙方可另行訂立補充條款或補充協(xié)議。補充條款或補充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的部分。注解:合同各部分的效力。指南:補充條款、補充協(xié)議以及附件均是契約的組成部分,與契約正文同等重要。雙方在商討、簽訂這些文件時應(yīng)當(dāng)給予與契約正文同等的重視。第十二條條文:本契約□自甲乙雙方簽訂之日□自之日起生效。注解:合同的生效條款。指南:本條為單選格式。通常情況下選擇第一選項比較簡單,也符合一般習(xí)慣。若對合同生效有特殊要求的,比如以辦理公證手續(xù)作為生效條件的,則應(yīng)當(dāng)選擇第二選項,并按約定填空。第十三條條文:甲、乙雙方在履行本契約中若發(fā)生爭議,應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的,□提交南京仲裁委員會仲裁□提交仲裁委員會仲裁□依法向人民法院起訴。注解:爭議解決的方式。本條的效力不因本合同其他條款無效而無效,除非雙方事后對爭議的解決又另行重新約定。指南:本條為單選格式。選中第二選項須按雙方約定填空。第一或第二選項特點是程序簡單、周期短、費用相對便宜,一裁終局等。第三選項依人民法院級別管轄劃分標(biāo)準(zhǔn)可能分別由房屋所在區(qū)法院、南京市中級人民法院或江蘇省高級人民法院管轄。第十四條條文:本契約一式份。其中甲方留執(zhí)份,乙方留執(zhí)份,為申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機關(guān)一份。注解:合同文本的數(shù)量和留存情況。指南:通常情況一式五份,雙方各執(zhí)兩份就夠了。需要合同原件較多的單位,可視具體情況增加。需要注意的是,所有文本的39。內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保證一致,產(chǎn)生合同爭議時文本的留存情況也是舉證原件的參考因素之一。第十五條文本:甲、乙雙方約定補充條款如下:指南:示范條款中沒有約定的或者示范條款不能適應(yīng)實際情況的,雙方可以在本條約定,空白不夠可以續(xù)頁粘貼,但應(yīng)注意在粘貼騎縫處簽章確認(rèn)。附件一文本:房屋平面圖和四至范圍。注解:以圖形形象反映房屋的平面形狀及其邊界關(guān)系。指南:普通單元住宅直接參照產(chǎn)權(quán)證附圖繪制或復(fù)制即可。若為墻界關(guān)系復(fù)雜的平房或其它四至復(fù)雜的房屋,可自行繪制簡圖并簡要說明各種四至關(guān)系。附件二文本:租賃、抵押、相鄰等關(guān)系及其處理辦法。注解:本條反映了常見的房屋權(quán)利限制狀況,對房屋的實際價值和房屋的使用可能產(chǎn)生重大影響,雙方尤其是乙方應(yīng)當(dāng)重視。指南:房屋出售前已經(jīng)存在租賃、抵押或者特殊相鄰權(quán)的,其處理辦法在本條約定。出售前沒有這些關(guān)系的,空白以斜杠劃掉即可。處理房屋租賃關(guān)系應(yīng)當(dāng)注意兩方面的法律關(guān)系,一是承租人的優(yōu)先購買權(quán),二是買賣不破租賃的原則。雙方成交前首先應(yīng)當(dāng)取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見,然后還需與承租人商議租賃關(guān)系的解除或變更事宜。實例:房屋現(xiàn)由張三承租使用,張三不愿購買房屋。甲方保證在乙方支付首期房款前與張三終止房屋租賃關(guān)系,有關(guān)責(zé)任何費用由甲方承擔(dān)。處理房屋抵押關(guān)系首先應(yīng)通知抵押權(quán)人,其次應(yīng)將房款首先用于清償?shù)盅簱?dān)保的債務(wù)并辦理抵押注銷登記手續(xù)。實例:房屋現(xiàn)抵押給交通銀行,擔(dān)保債務(wù)價值20萬元。甲方保證在乙方支付首期房款前清償?shù)盅簱?dān)保的債務(wù),解除抵押關(guān)系并辦理完畢抵押注銷登記手續(xù),有關(guān)責(zé)任和費用由甲方承擔(dān)。房屋的法定相鄰關(guān)系沒有必要在合同中規(guī)定,本附件主要用于說明因約定或歷史原因形成的特殊相鄰權(quán),比如陽光權(quán)的限制。實例:房屋已經(jīng)接受來自云霄大廈的日照妨害,日照低于政府規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。乙方取得房屋后不得提出異議。附件三文本:室內(nèi)附屬設(shè)施和裝修情況(一)附屬設(shè)施:水電燃?xì)庥芯€電視通訊其他(二)裝修情況:注解:所列項目價款均包含在總房款中,是房屋附加值的主要構(gòu)成部分。指南:實例:水、市政直供水,戶外獨立計量水表。電、8KW,戶外磁卡電表。燃?xì)?、管道煤氣。有線電視、南京有線電視網(wǎng)。通訊、電信固定電話一門,網(wǎng)通寬帶10兆到戶。其他、單元可是對講門禁,與小區(qū)物管連接緊急求救系統(tǒng)等。裝修情況可以擇其重點簡要描述。需要注意的是有些附屬設(shè)施需辦理過戶更名手續(xù),比如有線電視、電話等。雙方簽署欄文本:(此頁無正文)甲方(簽章):乙方(簽章):證照|身份證號碼:證照|身份證號碼:法定代表人:法定代表人:地址:地址:聯(lián)系電話:聯(lián)系電話:代理人(簽章):代理人(簽章):簽約日期:簽約日期:注解:本欄的如實簽填為合同的最后完成步驟,是合同成立的標(biāo)志,也是合同生效的必經(jīng)程序,故雙方應(yīng)當(dāng)特別重視。指南:證照|身份證號碼簽填當(dāng)事人持有的身份證、護照、營業(yè)執(zhí)照副本等有效證件號碼,最好是長期有效便于長期確認(rèn)身份的證照號碼。當(dāng)事人為單位的,如實簽填法定代表人。當(dāng)事人為個人的,法定代表人空白以斜杠劃掉即可。地址和聯(lián)系電話應(yīng)當(dāng)填寫方便通訊聯(lián)絡(luò)的地址。若在合同履行過程中發(fā)生變化,應(yīng)及時通知對方。代理人代為簽訂合同或者無行為能力、限制行為能力人的監(jiān)護人代為簽訂合同的,由代理人或監(jiān)護人如實簽填代理人欄。一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意審查對方代理人的代理資格或監(jiān)護資格。雙方分別簽填簽約日期的,則合同的成立時間以最后簽約日期為準(zhǔn)。附記欄文本:(以下僅適用于通過中介成交的買賣)為甲、乙雙方提供服務(wù)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其經(jīng)辦經(jīng)紀(jì)人員如下:經(jīng)紀(jì)機構(gòu)(簽章):資質(zhì)證書號碼:經(jīng)紀(jì)人員(簽章):資格證書號碼:主要服務(wù)內(nèi)容:注解:本欄內(nèi)容為房屋中介合同的延續(xù),且登記機關(guān)今后可能據(jù)此推出系列管理措施和便民措施,以維護合同雙方和中介機構(gòu)的合法權(quán)益,故有關(guān)方面應(yīng)予以足夠重視。指南:若雙方買賣沒有通過中介機構(gòu),而是自行直接成交,則本欄內(nèi)容不予理睬,以斜杠劃掉空白即可。若雙方買賣通過中介機構(gòu)中介成交,則本欄內(nèi)容由中介機構(gòu)如實簽填。建議雙方當(dāng)事人注意監(jiān)督核實。面積誤差特別提示和補充約定條文:因國家房產(chǎn)測量規(guī)范的調(diào)整等原因,甲方現(xiàn)持有的《房屋所有權(quán)證》記載的面積與交易后乙方
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