【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2月30日給海南省國(guó)土海洋環(huán)境資源廳《對(duì)收回司法機(jī)關(guān)查封國(guó)有土地使用權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，“對(duì)于司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行的查封，在查封期限內(nèi)，人民政府不能收回國(guó)有土地使用權(quán)。查封期限結(jié)束后，則可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)”。因此，在執(zhí)行程序中，人民法院查封的國(guó)有土地使用權(quán)(包含國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，未經(jīng)人民法院的允許，人民政府或土地管理部門不能隨意收回。如果人民政府或土地管理部門未經(jīng)人民法院的允許，擅自收回人民法院查封的土地的，應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第四十四條的規(guī)定，責(zé)令有關(guān)人民政府限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。二、在執(zhí)行程序中，人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制變價(jià)，或者被執(zhí)行人對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的自行變價(jià)，均受到相關(guān)法律以及相關(guān)司法解釋的限制。具體說來，在執(zhí)行程序中，對(duì)被執(zhí)行人名下國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，或者被執(zhí)行人以償債為目的的處分，起限制作用的文件有：(1)國(guó)家土地局1997年8月18日[1997]國(guó)土函字第96號(hào)《關(guān)于人民法院裁定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)問題對(duì)最高人民法院法經(jīng)[1997]18號(hào)函的復(fù)函》。(2)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條。(3)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第四十五條。(4)《批復(fù)》。(5)最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)土資源部〈關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知〉的通知》(下稱《通知》)。綜合上述法律規(guī)范、司法解釋和行政部門文件，它們對(duì)人民法院強(qiáng)制變價(jià)或當(dāng)事人自行處分國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的限制，體現(xiàn)在以下三個(gè)層面：一是被執(zhí)行人對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)沒有處分權(quán)，或者沒有自主的處分權(quán)。只有涉及地上建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，經(jīng)過有審批權(quán)限的人民政府或土地管理部門的批準(zhǔn)，地上建筑物所占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，可以一并轉(zhuǎn)讓。二是人民法院裁定強(qiáng)制拍賣、變賣地上建筑物、附著物或以物抵債時(shí)，在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T取得一致意見后，可以裁定國(guó)有劃撥土地使用權(quán)隨地上物同時(shí)轉(zhuǎn)移。三是國(guó)有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，或人民法院事先取得了土地管理部門的一致意見而拍賣、變賣或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，并依法繳納土地使用權(quán)的出讓金。當(dāng)事人對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的自行轉(zhuǎn)讓，或在執(zhí)行程序中被執(zhí)行人對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的自行變賣、以物抵債，人民法院對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制拍賣、變賣或以物抵債，都要事先經(jīng)過人民政府或土地管理部門的批準(zhǔn)或同意，這是法律對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要限制規(guī)則。法律對(duì)某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的嚴(yán)格程序性限制，說明了國(guó)有劃撥土地使用權(quán)在我國(guó)物權(quán)體系中的特殊性，具有民法上限制流通物的法律屬性。對(duì)交易或轉(zhuǎn)讓的嚴(yán)格程序性限制，使得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利主體，幾乎不享有真正意義上的處分權(quán)。同時(shí)，要求有審批權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)許可，轉(zhuǎn)讓后受讓人依法對(duì)土地出讓金的繳納，體現(xiàn)了法律對(duì)國(guó)有劃撥土地這一國(guó)家所有權(quán)客體的嚴(yán)格保護(hù)。三、人民法院對(duì)經(jīng)過法定審批并辦理了抵押登記的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，在拍賣、變賣或裁定以物抵債時(shí)，無須再經(jīng)過有審批權(quán)的人民政府或土地管理部門的批準(zhǔn)或同意。按照最高人民法院《批復(fù)》第二條的規(guī)定，“如果企業(yè)對(duì)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，履行了法定的審批手續(xù)，并依法辦理了抵押登記，應(yīng)認(rèn)定抵押有效”。按照這個(gè)司法解釋的規(guī)定，在對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物變價(jià)后，優(yōu)先扣除土地使用權(quán)出讓金，申請(qǐng)執(zhí)行人可就剩余變價(jià)款項(xiàng)部分優(yōu)先受償。抵押的目的是使被擔(dān)保的債權(quán)通過對(duì)抵押物變價(jià)而得到優(yōu)先受償。在執(zhí)行程序中，如果抵押物經(jīng)過了法定的審批并辦理了抵押登記，人民法院可以直接依法對(duì)抵押物拍賣、變賣和以物抵債，而無須在執(zhí)行程序中再次經(jīng)過政府或土地管理部門的審批。這是經(jīng)過抵押的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)與未經(jīng)抵押的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)在執(zhí)行程序中的應(yīng)有差別。按照最高人民法院《通知》的規(guī)定，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)在辦理了抵押登記的情況下，“不以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)而認(rèn)定抵押無效”。因此，人民法院在執(zhí)行過程中，對(duì)沒有經(jīng)過政府部門審批，但辦理了抵押物登記的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，也可以不經(jīng)過政府或土地管理部門的批準(zhǔn)或同意，直接進(jìn)行強(qiáng)制拍賣、變賣。第三篇：轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項(xiàng)職能：一是代表市政府實(shí)施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會(huì)登出關(guān)于該開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價(jià)值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設(shè)金田高新科技園及相關(guān)配套工程。金田公司(乙方)應(yīng)于1994年3月前將土地預(yù)定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項(xiàng)應(yīng)于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時(shí)，甲方應(yīng)盡快將土地使用權(quán)交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動(dòng)失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價(jià)款的給付期限和履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)間等事項(xiàng)又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時(shí)間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預(yù)定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對(duì)擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達(dá)成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對(duì)方除提供B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關(guān)征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設(shè)，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價(jià)款，辦理立項(xiàng)手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)了金田公司申報(bào)的五個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。1995年12月，金田公司訴至B市高級(jí)人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。被告辯稱：原預(yù)定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對(duì)擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達(dá)成一致意見，且對(duì)方未提供項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，并沒有相應(yīng)的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預(yù)定協(xié)議，不同意其訴訟請(qǐng)求。B市高級(jí)人民法院認(rèn)為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格遵循《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權(quán)及國(guó)家尚未對(duì)該1000畝土地作出批準(zhǔn)征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并收取巨額預(yù)定金，其行為明顯違反有關(guān)國(guó)家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預(yù)定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由被告自己承擔(dān)。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬元及相應(yīng)的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時(shí)，對(duì)被告的土地經(jīng)營(yíng)方式未進(jìn)行必要考察即投入巨額資金，故對(duì)本企業(yè)因此造成的損失應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。其要求雙倍返還 1預(yù)定金及銀行保值貼補(bǔ)利率等請(qǐng)求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十六條第五項(xiàng)及第六十一條之規(guī)定，B市高級(jí)人民法院于1996年2月作出一審判決：一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》無效；二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個(gè)月內(nèi)返還金田公司土地預(yù)定金5000萬元及利息；％的年利息計(jì)算至返還時(shí)止；三、駁回雙方的其他訴訟請(qǐng)求。分析：轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。國(guó)有土地使用權(quán)的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對(duì)土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，不簽訂土地出讓合同，不補(bǔ)交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效，有關(guān)單位和直接責(zé)任人員還將受到行政處罰和行政處分。評(píng)論：這是一起關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)糾紛的案例。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，國(guó)有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈(zèng)與?？梢?，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權(quán)。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售，獲取巨額利潤(rùn)，違反法律，其行為應(yīng)定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國(guó)家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的管理部門應(yīng)為市、縣一級(jí)的土地管理部門，其他組織和