【文章內(nèi)容簡介】 ，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。 五、結(jié)算階段的成本控制 開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是?！按罅啃?、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制。 （一）結(jié)算原則會議確認(rèn)制 應(yīng)通過結(jié)算會議確定： 確認(rèn)結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限。 確認(rèn)除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。 （二）二次復(fù)核、審計制 建立切實可行的二次復(fù)核、審計機(jī)制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復(fù)核審計制的建立，一方面加強(qiáng)內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。 （三）獎懲制度 結(jié)算完畢后，應(yīng)對照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計單位的設(shè)計質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視情況給予獎罰。 總之，開發(fā)企業(yè)的成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策，在于設(shè)計階段的預(yù)控，在于招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及在于施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其在二線城市開發(fā)項目的利潤還不是很高的情況下，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的態(tài)度做好每一個環(huán)節(jié)，這樣才能使企業(yè)贏得最大的利潤。 第二篇：學(xué)習(xí)萬科好榜樣學(xué)習(xí)萬科好榜樣 一、客戶至上 （一）創(chuàng)造客戶價值 萬科信奉的營銷理念： 營銷并不是以精明的方式兜售自己的產(chǎn)品或服務(wù)，而是一門創(chuàng)造真正客戶價值的藝術(shù)。菲利普科特勒 關(guān)于客戶，萬科如是說： o客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。 o尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅持和倡導(dǎo)的理念。 o在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。 o我們1%的失誤，對于客戶而言，就是100%的損失。 o衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程度。 o與客戶一起成長，讓萬科在投訴中完美。 這一理念，貫穿于萬科房地產(chǎn)開發(fā)工作中的每一個環(huán)節(jié)，包括土地獲取、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、營銷策劃、物業(yè)管理及客服服務(wù)等。 （二）產(chǎn)品定位建立在客戶細(xì)分之上 萬科：理解生而不同的人 萬科產(chǎn)品觀： 產(chǎn)品定位就是“在合適的土地上為合適的客戶提供與之匹配的產(chǎn)品”，“產(chǎn)品定位就是將市場語言轉(zhuǎn)化為設(shè)計語言”。 產(chǎn)品定位的邏輯。在了解土地的基礎(chǔ)上選擇客戶，通過客戶判斷與市場競爭尋找機(jī)會，創(chuàng)造真正的客戶價值。 萬科關(guān)于客戶的細(xì)分： （1）社會新銳型：追求時尚、新穎的生活方式； （2）望子成龍型：關(guān)注教育配套； （3）健康養(yǎng)老型：向往生態(tài)自然的環(huán)境和完善的生活配套（特別是醫(yī)院、交通）； （4）富貴之家型：關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，注重身份，渴望尊重，對價格不敏感； （5）務(wù)實之家型。追求低價、實惠，關(guān)注交通條件。 針對每一類客戶，萬科研發(fā)出了多種與之匹配的產(chǎn)品線，如四季花城之于務(wù)實之家型客戶，金域藍(lán)灣之于富貴之家型客戶等。通過分析每一塊土地的基本屬性，選擇之與匹配的細(xì)1 分客戶群，并迅速配以適合的產(chǎn)品類型和產(chǎn)品線，從而達(dá)到科學(xué)、精準(zhǔn)、快速定位的目的。 （三）將有限資源花在客戶最為關(guān)心的地方 人，生而不同。所以萬科通過客戶細(xì)分，研究項目目標(biāo)客戶最為關(guān)心的產(chǎn)品價值點，并將有限的財力、物力、人力和精力更多地花在這一點上，從而最大限度地提高客戶的滿意度。如客戶購房主要是看重海景等自然資源，那么就要充分挖掘“海景”這一資源，將觀海、享海理念用到極致，在產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計、社區(qū)配套等方面集中體現(xiàn)。 二、資源利用最大化 （一）土地價值利用最大化 萬科堅信，每一塊土地都是不同的，每一塊土地都是一塊寶，就看能否被合理利用。如果項目鄰山、海、河、湖、公園等，那就要將山、海、河、湖、公園的價值發(fā)揮到最大化，將利潤最高的產(chǎn)品安排在觀景最好的位置，同時盡量提高觀景房源的比例； （二）容積率和建筑密度利用最大化 對萬科來講，容積率和建筑密度等指標(biāo)是絕對不能浪費一絲一毫。如果項目真的適合做高端，或只能通過高端定位才能實現(xiàn)贏利，那么還可以采用“拍低拉高”的策略模式，比如前期以別墅或低密度產(chǎn)品入市，待項目形象和價格拉高之后，再推出高層產(chǎn)品，用足容積率并實現(xiàn)利潤最大化。 （三）優(yōu)勢房源價值最大化 即在產(chǎn)品定位和規(guī)劃時，運用如弧形排布、角度調(diào)整等多種設(shè)計方法，將優(yōu)質(zhì)房源（高價房源）的比例最大化，從而在容積率一定的情況下實現(xiàn)更多的利潤。 （四）營銷資源利用最大化 營銷資源包括項目擁有的一切資源，營銷就是要將這些資源充分利用，如萬科棠樾項目，有天然湖景資源，所以萬科不僅將售樓部和會所設(shè)在湖畔，還將看房動線安排在湖面之上，用游艇將客戶從售樓部接到樣板房和體驗區(qū)，讓客戶0距離親密接觸湖水，用“水”打動客戶。 三、營銷注重樣板區(qū)的營造 （一）產(chǎn)品特色及品質(zhì)的展示 萬科很講究項目運作的系統(tǒng)性，營銷現(xiàn)場風(fēng)格一定與項目規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格一致，包括售樓部設(shè)計風(fēng)格、裝修風(fēng)格、飾品、營銷道具、看房通道、vi系統(tǒng)、樣板區(qū)景觀及生活氛圍營造等營銷現(xiàn)場的每一個細(xì)節(jié)都是產(chǎn)品特色、特性和品質(zhì)的體現(xiàn)，讓客戶置身其中不自覺地就能對產(chǎn)品特色有一個直觀的、清晰的、真切的認(rèn)知。 （二）生活氛圍的營造 萬科營銷樣板區(qū)非常注重生活氛圍的營造，即根據(jù)產(chǎn)品風(fēng)格、目標(biāo)客戶生活夢想，營造 2出即適合客戶、又讓客戶向往的生活環(huán)境，如人工湖里的小鴨子和垂釣者，林邊的自行車和花車、隨處可見的花藝、大堂的會客廳休息處兒童樂園、更有樣板房里的茶座、金魚、鳥籠、樣板房里的嬰兒房和嬰兒床、樣板房臥室床頭隨意亂掛的衣物等無不透露出濃郁的生活氣息，一切看起來不只是讓客戶觀看的，而象是在讓客戶體驗美好的生活。 （三）客戶尊重的體現(xiàn) 萬科對客戶的尊重是無處不在的，比如保安的標(biāo)準(zhǔn)禮儀、保潔和服務(wù)員的細(xì)致入微、樣板區(qū)一系列的溫馨提示、看房通道的安全性和舒適性等 四、永葆學(xué)習(xí)心態(tài) 萬科一直在給自己樹立學(xué)習(xí)的榜樣。