【正文】 5％。 （2）銷售費(fèi)用。在決策階段，成本控制的主要重點(diǎn)應(yīng)是對市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解，分析，做好估算。 （2）“三通一平”和臨時設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實際估算，并結(jié)合實際狀況充分發(fā)揮臨時設(shè)施對項目建設(shè)的相對永久性，從而相對降低開發(fā)成本。 （二）編制投資估算、進(jìn)行項目成本分析 土地開發(fā)成本分析 土地成本支出約占項目總支出的2030％，因此對土地的確定應(yīng)充分考慮開發(fā)風(fēng)險和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含： （1）土地出讓金 土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價格既有機(jī)遇也存在風(fēng)險。 （3）前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實際收費(fèi)有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。 （2）區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競爭樓盤體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經(jīng)營管理性，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。一般確定在銷售收入的23％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。 （2）開發(fā)商在投資決策階段應(yīng)做好項目的土地變化成本、建造變化成本、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險分析，基本保證風(fēng)險成本小于項目凈利潤的58％（34年開發(fā)期）。成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn) 行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計方案不斷優(yōu)化。 三、招投標(biāo)與合同洽商管理階段 項目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。單位工程實行平方米造價包干，或總價包干方式，對于有規(guī)模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，分包項目也實行單方造價包干。宜采用清單報價方式招標(biāo)，合同價款應(yīng)采用可調(diào)價款的方式。對投標(biāo)單位應(yīng)充分審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。設(shè)計變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確： 操作流程 流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人 責(zé)任人的管理權(quán)限 流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時限 否決及責(zé)任追究制度 這種操作體系也應(yīng)讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。 資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進(jìn)度計劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實地做好基礎(chǔ)工作。 確認(rèn)除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。菲利普 這一理念，貫穿于萬科房地產(chǎn)開發(fā)工作中的每一個環(huán)節(jié)，包括土地獲取、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、營銷策劃、物業(yè)管理及客服服務(wù)等。 （三）將有限資源花在客戶最為關(guān)心的地方 人，生而不同。棠樾項目，有天然湖景資源，所以萬科不僅將售樓部和會所設(shè)在湖畔，還將看房動線安排在湖面之上，用游艇將客戶從售樓部接到樣板房和體驗區(qū)，讓客戶0距離親密接觸湖水，用“水”打動客戶。＜＜毛主席語錄＞＞里有這樣一句話＂一個人，做一件好事并不難，難的是一輩子做好事不做壞事。 雷鋒是我們心目中的英雄，他的人生雖然短暫，但他并沒有因此離我們遠(yuǎn)去，雷鋒精神始終在延續(xù)。雷鋒是積極的代表，而我們作為新一代祖國的花朵一定要步入雷鋒的后塵，把這種積極延續(xù)下去。 雷鋒有告訴我們，要多讀書，讀好書，有的時候會認(rèn)為沒時間，但只要擠一擠，時間總會有的。學(xué)習(xí)雷鋒好榜樣，艱苦樸素永不忘，愿做革命的螺絲釘，集體主義思想放光芒，集體主義思想放光芒?！叭嗣竦睦щy，就是我的困難，幫助人民克服困難，貢獻(xiàn)自己的一點(diǎn)力量，是我應(yīng)盡的責(zé)任。 助人為樂 “雷鋒出差一千里，好事做了一火車。”不要以為只有挽救他人生命的事才能算奉獻(xiàn)。” 的確，現(xiàn)在我們的生活蒸蒸日上，與過去水深火熱的生活有很大變化，但勤儉節(jié)約的傳統(tǒng)美德并不能丟。參軍后，經(jīng)常鍛煉自己，奮力搶救國家財產(chǎn)，舍己救人，匡扶正義。倘若一下子把雷鋒精神全部擁有是挺難的，從小事做起，從我做起，從現(xiàn)在做起。這是我們中國人民共有的精神財富，我們沒有任何理由不把雷鋒精神發(fā)揚(yáng)光大，哺育和激勵一代又一代人的成長。做到孝其實并不是很難，羊會跪乳，烏會反哺，我們堂堂人類更沒有理由不孝敬父母。多么博大的胸懷， 多么偉大的精神。助人為樂的精神看似簡單卻是一種神圣的品質(zhì)，做一個助人為樂的人，一個有道德的人，這樣的人更有益于人民。勤儉，是對幸福的盤算，是一種時尚?！痹谖＜?、危險時刻挺身而出，這才是正義的情感。讓我們攜起雙手，從一點(diǎn)一滴做起，養(yǎng)成良好習(xí)慣，努力使自己成為有道德的人吧。勇敢的品質(zhì)并不是“非一日之寒”，而是經(jīng)過無數(shù)次的困難、險阻甚至失敗才能得到。每人節(jié)約一滴水、一張紙、一粒飯，乘上十三億，就是一筆巨大的數(shù)目。他穿的衣服、用的物品，能用舊的絕不買新的；腳上的襪子一層層全是補(bǔ)??；喝水用的杯子，搪瓷幾乎掉光；看見供水站送來了開水便放棄買汽水的念頭‥‥‥雷鋒 的“理財之道”別具一番特色吧。我愿意把有限的生命，投入到無限的為人民服務(wù)之中去。 孝心無價?！崩卒h精神，一座內(nèi)涵豐富、意蘊(yùn)深刻的精神，學(xué)習(xí)雷鋒精神，向雷鋒學(xué)習(xí)，讓我們與時代同行，與文明相隨，做一個有道德的人吧。道德是海，掀起驚濤駭浪；道德是浪，考驗萬舸千舟；道德是舟，轉(zhuǎn)載遠(yuǎn)航的人；道德是人，開辟嶄新天地?！? “路見不平，拔刀相助。經(jīng)常一張紙才寫幾個字就扔掉了；經(jīng)常到飯店吃飯，剩了許多菜肴也都倒光；經(jīng)常與同學(xué)攀比名牌服裝。一個人遇事設(shè)身處地地為他人著想，給予他人所需要的東西從不吝嗇，這樣的人一定是“活雷鋒”。幫大娘買火車票，幫老奶奶送信找兒子，幫工人們推磚干活‥‥雷鋒做的好事真的是不計其數(shù)，更可貴的是做了好事從不留名。古人云：明人倫，孝第一。我想正是因為他所具備的偉大精神和優(yōu)秀品質(zhì)凝聚了中華民族的傳統(tǒng)美德，閃耀著社會主義道德光輝。 雷鋒不僅樂于助人，還勤儉節(jié)約，他的襪子補(bǔ)了再穿，穿了又補(bǔ)，舍不得買新的。雨天背同學(xué)過橋，幫老大娘找兒子，寧愿自己餓一點(diǎn)，也要讓同伴吃飽