【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 (2)公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)： 1。 5萬(wàn)元 (3)綠化管理費(fèi)：綠化率 45%1。 04 萬(wàn) m2乘 1元 /年乘 m2=1。 04 萬(wàn)元 (4)清潔衛(wèi)生費(fèi)： 2人乘 12 月乘 80元 /月乘人 =0。 192 萬(wàn)元 (5)安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)： 7人乘 200 元 /年乘人 =0。 14萬(wàn)元 (6)辦公費(fèi)：按管理人員工資總額 25%計(jì)算 5。 52萬(wàn)元乘 25%=1。 38萬(wàn)元 (7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按 10%計(jì)算即 1萬(wàn)元 (8)稅費(fèi)：按營(yíng)收 5。 5%繳納即 1。 052萬(wàn)元 (9)保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保 (10)合理利潤(rùn)：按營(yíng) 收 8%計(jì)算 1。 36 萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為 0。 35元 /月乘 m2。 六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收 (無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議 )。 b)物業(yè)接管驗(yàn)收 l既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 l是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功 能的再驗(yàn)收 。l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用 。l 房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn) 。l落實(shí)物業(yè)的保修事宜 (保修責(zé)任、保修期限、保修范圍 )。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位 。l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類(lèi)設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備 (設(shè)施 )與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助 解決。 l接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。 l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。 l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。 l接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成 。 七、入伙 準(zhǔn)備工作 l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄 。增設(shè)報(bào)警系統(tǒng) 。統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗 。l 車(chē)輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志 。封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出 。增設(shè)自行車(chē)棚 。加固架空層車(chē)庫(kù) 。l垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池 (屋 )或垃圾清運(yùn)站等 l樓道燈：改用節(jié)能燈 (如：溫感、聲控或角摸式等 )l分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等 。l 制定入住流程 。l印刷入住表格 。 協(xié)調(diào)工作 l與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。 l代業(yè)主與電話(huà)公司聯(lián)系電話(huà)安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。 l與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶(hù)口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。 入伙現(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè)，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。 八、物業(yè)裝修 與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶(hù)裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè) 主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。 九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一?，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線(xiàn)越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程 竣工的全部工程技術(shù)維修資料 。從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。 十、日常管理 (一 )房屋管理運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍 /天，入伙期間 6h/天，消滅違章于未然每周三次 100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率 100%，投訴率 1‰ 以下。無(wú)違章裝修及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿(mǎn)足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿(mǎn)意率 99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話(huà)以及家庭情況等隨問(wèn)隨答，正確率 90%以上收繳率 90%以上日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次工作程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。 8： 30~17： 00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案 (二 )綠化管理工作項(xiàng)目澆水施肥修剪整形病蟲(chóng)防治除雜草保潔補(bǔ)苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜 。夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚 為宜春秋季一遍，根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍 。冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍 8h/天春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)均勻，保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好均勻，無(wú)重、無(wú)漏喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持 30~50mm長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境純度 90%以上保潔率 99%以上綠化率 95%以上程序 7：00~9： 30 澆水、施肥 。9： 30~11： 30 除雜草、整形、保潔 。13： 30~15： 30除殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔 。15： 30~17：00 澆水、施肥 (三 )房屋及公用設(shè)施維修、 養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車(chē)場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度 8h內(nèi)隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍 /月，化糞池一遍 /半年，污水管二遍 /季急修不過(guò)夜，小修補(bǔ) 24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍 /天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀，無(wú)改變用途熟悉 房屋公用設(shè)施、種類(lèi)、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設(shè)施完好率 90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率 100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率 100%，業(yè)主滿(mǎn)意率 90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率 90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率 90%以上程序 8： 00~8： 30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。 8： 30~17： 00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案工作 內(nèi)容定崗檢查流動(dòng)檢查學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車(chē)輛行駛停放保潔單車(chē)、摩托保管突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育訓(xùn)練頻度 24h每周一遍 24h，每 20 分鐘一遍 24h5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)每周一次，每次 1h標(biāo)準(zhǔn)人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)輛發(fā)牌、登記，交費(fèi) 90%以上，無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。完好率 100%被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率 2‰ 違章率 5%以下無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人 100%無(wú)違章采取正確、恰當(dāng)措施國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練 (四 )安全護(hù)衛(wèi)、停車(chē)管理 (五 )保潔管理工作 項(xiàng)目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運(yùn)消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍 /天 14h/天掃二遍 /周洗一遍 /月二遍 /天一遍 /天二遍 /月，向業(yè)主發(fā)藥一次 /年標(biāo)準(zhǔn)地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車(chē)棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率 95%以上所有公共區(qū)域無(wú)雜物、垃圾，保潔率 95%以上無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率 95%以上日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運(yùn)率 100%無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng)鼠密度 1%以下 (夜夾法 )。蟑螂密度室內(nèi) 15m2或室外管道 20m內(nèi) 3只以下程序 5： 00~7： 00地