住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新中的溢價法則(編輯修改稿)
2025-03-27 15:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 主墻面的界定 合理的在大區(qū)域內(nèi)分割不同地塊 利用日照規(guī)定不同配置的戶型大寒最低滿窗日照房間數(shù)量要求 日照參考線的利用 室內(nèi)外高差的合理解決 通過規(guī)劃臺地處理提高產(chǎn)品價值并規(guī)避日照要求，使可銷售面積變相加大，提高溢價。 提高產(chǎn)品價值，創(chuàng)造溢價空間 每個合院別墅由多幢獨(dú)立別墅組成，采用子母樓的設(shè)計(jì)方式。別墅之間的子樓相連而母樓分開， 可使每棟別墅從外觀上看更近似獨(dú)立，而實(shí)際上卻獲得了聯(lián)排別墅的容積率。 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)中的溢價法則 隨著市場化的成熟，涌現(xiàn)的住宅產(chǎn)品類型越來越多，可以說 300平米以下的戶型所有的類型在市場上都能夠找到基本相同的產(chǎn)品，那么，為什么還會出現(xiàn)同樣類型、同樣地段的戶型產(chǎn)品價格具有極大的差異呢，為什么開發(fā)商還要委托我們進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新呢，是否應(yīng)用 了溢價法則是 一個主要原因。 我們在戶型設(shè)計(jì)中首先要明確一個道理，我們不止做的是住宅，更是一種產(chǎn)品，那么，設(shè)計(jì)的理念要貫徹到過程的每一個方面。如何在戶型設(shè)計(jì)中貫 徹溢價法則： 要明確戶型是賣給什么樣的客戶的，這樣的客戶具體有什么要求，不僅僅的設(shè)計(jì)幾房幾廳的問題，而是要明確這樣的客戶有什么生活的需求。（華潤橡樹灣，頤和園著） 規(guī)避不利因素，提升產(chǎn)品的附加價值（金地仰山、未未來 ） 規(guī)避或者取消產(chǎn)品的主要不利因素，例如高層一梯四戶做到戶戶南北通透。 在設(shè)計(jì)上使本產(chǎn)品具備上一層級產(chǎn)品的特征。 在產(chǎn)品形式上進(jìn)行變化，提升產(chǎn)品價值，例如把聯(lián)排別墅變更為聯(lián)院別墅。 使產(chǎn)品具備多種改造的可能，以適應(yīng)客戶的多種需求，具有一定范圍的量身定做的可能。 挖掘產(chǎn)品的價值，提高品質(zhì)空間，例如雙首層的概念。 把產(chǎn)品不利的地方進(jìn)行轉(zhuǎn)化，做到改善型創(chuàng)新。 適應(yīng)客戶的生活需求 我們常常做的戶型只是滿足各基本的使用需求，而很少真正關(guān)心客戶的生活需求。我們在戶型設(shè)計(jì)中經(jīng)?？紤]的是面寬、進(jìn)深、戶室配比、南北通透等基本要素，而忽視了對于真正生活使用的要求，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對生活質(zhì)量的要求越來越高。這樣就需要我們把設(shè)計(jì)和生活使用相結(jié)合。例如我們很少考慮買不同面積的戶型的人的生活習(xí)慣問題，例如我們很少考慮不同面積的戶型更衣間、衛(wèi)生間多大才能夠滿足使用，房間的床需要是多大，空調(diào)需要放在什么位置才能最舒適、戶型中交通空間需要是多寬、機(jī)電點(diǎn)位布置的位置等等細(xì)節(jié)問題，這就是對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把控，也就是我們常說的人性化設(shè)計(jì)。而我們通常做的是不知道客戶想要的是什么，只知道我們想做什么，從沒想過把產(chǎn)品按自己住的住宅去做。 規(guī)避不利因素 規(guī)避戶型產(chǎn)品中的不利因素具備多種可能，舉例來說，例如花園洋房產(chǎn)品，我們已經(jīng)很熟悉了，大家都知道二層的價值很低，因?yàn)闉榱吮ＷC層層退臺的造型，導(dǎo)致二層的面積和一層基本差不多，銷售上遇到很大難點(diǎn)。又例如頂層無電梯，雖有露臺，但也缺乏價值。 首層、二層均贈送南下沉小院 北京在售某樓盤 首層、二層均贈送北部獨(dú)立入戶小院 北京在售某樓盤 二層獨(dú)立入戶，具有疊拼別墅品質(zhì) 北京在售某樓盤 三層具有大量贈送面積 北京在售某樓盤 南方某在售某樓盤 一梯四戶，戶戶南北通透，中間戶型 90平米，南北通透，明廚明衛(wèi)，入戶花園。 兩側(cè)戶型 100平米， 計(jì)， 主臥套的設(shè)計(jì)，入戶花園，明 廚明衛(wèi)。戶型設(shè)計(jì)戶戶均有賣點(diǎn)，避免了中間戶型不通透的問題。 具備上一層級產(chǎn)品特征 我們希望我們的產(chǎn)品具備高品質(zhì)，那么一個做法就是使產(chǎn)品具備上一層級產(chǎn)品的某些特征，或者移植上一層級的產(chǎn)品的某些特點(diǎn)到本產(chǎn)品中來。例如花園洋房的首二層具備聯(lián)排別墅產(chǎn)品的特征，聯(lián)排別墅具備別墅產(chǎn)品的某些特征等。這種特征不是簡單的模仿，而是要真正的移植，但是 在溢價法則中 要明確最重要的是什么，要做到平衡，而不能一味的追求某個功能塊的奢侈感而犧牲別的功能模塊，導(dǎo)致產(chǎn)品不均衡。一個好的產(chǎn)品應(yīng)該是沒有細(xì)節(jié)缺陷的。 北京某樓盤 洋房首二層形成底層 Townhouse區(qū)域，提高產(chǎn)品價值，減少不利銷售樓層。戶戶均有自己獨(dú)特的賣點(diǎn)，并向聯(lián)排別墅的品質(zhì)靠攏。加大了洋房產(chǎn)品的價值。 產(chǎn)品具備多種改造可能 我們強(qiáng)調(diào)的戶型產(chǎn)品，尤其高端戶型，應(yīng)該具有多種改造的可能，因?yàn)楦叨丝蛻舻囊蠛芨撸粗氐氖瞧焚|(zhì)而不是價格，不希望每家每戶均是一樣，在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)該考慮內(nèi)裝設(shè)計(jì)，給客戶以多種改造和裝修的可能，做到同樣戶型適應(yīng)多種
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