【文章內(nèi)容簡介】 積的主要用途。 普通商品房項目用地城中村平改項目用地危舊房改造項目用地雙限房用地中心城區(qū)（ 中心區(qū) 、開平 ）351 . 4 264 . 2 178 85. 9 105 . 5 985中心城區(qū)（ 豐南 ）豐潤區(qū) 55. 65 106 0. 81 _ 16. 99 179 . 5古冶區(qū) 61. 8 22. 3 233 . 4 _ 21. 3 338 . 8海港開發(fā)區(qū) 71. 5 _ 7. 43 14. 25 93. 2南堡開發(fā)區(qū) 62. 8 27 10. 2 7. 8 107 . 8曹妃甸生態(tài)城171 . 4 _ _ _ 21. 4 192 . 8合計 803 . 2 490 . 9 429 . 8 85. 9 210 . 1 2023_22. 9 122 . 9唐山市各分區(qū) 2023 — 2023 年住房用地供應總量指引28. 6 71. 4 _ _區(qū)域商品住房用地保障性住房用地合計普通商品房城中村改造安臵房危舊改安臵房雙限房 經(jīng)濟適用房 廉租房中心城區(qū)（ 中心區(qū) 、開平 ）815 . 7 111 100 120 . 3 200 31. 88 137 8. 9中心城區(qū)（ 豐南 ）豐潤區(qū) 110 . 5 79. 5 0. 8 31. 5 2 224 . 3古冶區(qū) 169 . 9 16. 7 175 39. 6 5. 9 407 . 1海港開發(fā)區(qū) 80. 7 5. 4 17. 1 103 . 2南堡開發(fā)區(qū) 93. 2 19. 5 7. 4 9. 3 129 . 4曹妃甸生態(tài)城240 30 270合計 1590 296 . 7 288 . 6 120 . 3 357 . 5 41. 78 269 4. 930 2 182唐山市各分區(qū) 2023 — 2023 年住房建設面積總量指引80 70 區(qū)域商品住房 保障性住房合計?2023年 2023年 ， 中心城區(qū)（ 中心區(qū) 、 開平 ） 為住房用地主要供應區(qū)域 ， 占總體用地供應的 49%； ?2023年 2023年 ， 中心城區(qū)（ 中心區(qū) 、 開平 ） 為住房建設面積主要供應區(qū)域 ， 占總體住房建設面積的 51%； 數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng) 市場指標 20232023年的土地放量主要集中在 08及 09年，且用地的容積率呈現(xiàn)增長趨勢 普通商品房城中村改造安臵住房危舊改安臵房 雙限房 經(jīng)濟適用房 廉租房2023 182 22 60 12 35 5 3162023 1 7 6 . 8 2 2 6 . 7 40 13 45 6 . 8 8 3 0 8 . 42 0 1 0 2 0 1 2 4 5 6 . 8 8 6 2 . 3 9 5 . 3 120 20 7 5 4 . 5合計 8 1 5 . 7 111 100 1 2 0 . 3 200 3 1 . 8 8 1 3 7 8 . 9中心城區(qū) （ 中心區(qū) 、 開平 ） 2023 — 2023 年住房建設總量年度指引年度商品住房建筑面積 保障性住房建筑面積合計普通商品房項目用地城中村改造項目用地危舊房改造項目用地雙限房用地2023 91 52 107 8 15 2732023 102 64 71 9 17 2632 0 1 0 2 0 1 2 15 8. 4 14 8. 2 68 . 9 73 . 5 449合計 35 1. 4 26 4. 2 178 85 . 9 10 5. 5 985中心城區(qū) （ 中心區(qū) 、 開平 ） 2023 — 2023 年住房用地供應總量年度指引合計年度商品住房用地面積保障性住房用地面積?未來五年的普通商品房建筑面積在 逐年減小 ， 意味著 容積率提高 、 高層產(chǎn)品 比例增大 數(shù)據(jù)來源：唐山城鄉(xiāng)規(guī)劃局網(wǎng)站 ?未來五年的普通商品房用地放量 ， 主要集中在 08年與 09年 市場盤點 后續(xù)供應量主要集中在路北區(qū)，鳳凰新城板塊內(nèi)，以商品房為主； 路南區(qū)域以平改項目為主要供應。 260萬 150萬 410萬 ?已知項目后續(xù)供應 主要集中 在 路北區(qū) ， 路南區(qū)以整改項目為主力供應 ， 平均容積率在 ； ?路北區(qū) 后續(xù)供應做主要集中在 鳳凰新城 板塊 ， 約 米 片區(qū) 項目名稱 區(qū)域 后續(xù)供應量 合計（平米）尚品名都 建設路東 二期1 0 萬龍王廟平改項目 建設路東 2 8 .3 萬金洋華城 建設路東 6 .7 4 萬紫玉山莊 建設路東 7 .6 萬鷺港 建設路西 二期三期約5 0 萬瑞景國際公館 建設路西 別墅剩余1 萬天元國際公寓 建設路西 5 0 0 0 平米左右梧桐大道 建設路西 二期約3 3 萬景泰 建設路西 二期1 1 萬景泰〃怡景文園 建設路西 1 2 .8 萬鳳凰世嘉 建設路西 二期約1 5 萬香檳藍灣 建設路西 10萬陶然居 建設路西 1 1 .5 萬嘉里集團鳳凰新城地塊建設路西 占地2 0 萬，預計建面5 0 萬以上陶瓷城整改項目 80萬新天地項目 二期4 0 萬龍湖豪庭 30萬合計 380萬路北區(qū)路南區(qū) 150萬5 2 . 6 41 4 4 . 8 ?政府力推三年大變樣工程，以拆遷項目為主，拆遷安臵為還遷房方式； ?以推動政績?yōu)橹?，住房土地屬于無序釋放。 ?按照 “ 拆 、 規(guī) 、 建 ” 并舉的原則 ， 統(tǒng)籌安排拆違拆遷 、 規(guī)劃設計及城市建設改造 。 2023年10月底前 完成拆違拆遷； 2023年 6月底前 完成相關(guān)規(guī)劃設計 ，2023年下半年 建設改造全部展開； 2023年底前 建設改造基本完成 ， 城鄉(xiāng)面貌三年大變樣的目標基本實現(xiàn) 。 —— 唐山市政府網(wǎng) 《唐山力爭三年實現(xiàn)城鎮(zhèn)面貌大變樣》 ?拆違拆遷進展順利：今年全市拆違拆遷 已完成 481萬平方米 ， 其中 10月份拆違拆遷完成 136平方米 。 加上去年拆違拆遷 294萬平方米 ， 我市已 累計完成拆違拆遷 775萬平方米 ， 占任務總量 1000萬平方米的 % ?住房保障穩(wěn)步推進：已開工安臵住房 231萬平方米 ， 占任務總數(shù)的 57%，年底前竣工 57萬平方米 。 08年安排經(jīng)濟適用住房項目 24項 ， 年底前竣工經(jīng)濟適用住房 。 —— 摘自 《唐山市三年大變樣工作匯報 》 供應井噴 政府出于自身政績要求，大幅批出土地和項目，造成市場的供應井噴 政 府 需 求 唐山的拆遷安臵方式為低價出售的原址配建回遷房，因此 拆遷不會增加新的市場需求； 近年，唐山并未發(fā)生大規(guī)模的外來人口遷入及人口結(jié)構(gòu)變化， 剛性需求基本穩(wěn)定 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 …… 消化面積（萬平米） 總 結(jié) 當前市場 消化能力： ≤200 萬平米 /年 09年 12年市場的 放量： ≈300萬平米 /年 12年以后，隨城市發(fā)展，市場的放量有可能超過300萬平米 /年 ?以當前市場消化能力來看， 09年以后必然面臨嚴峻的市場競爭局面，且有競爭進一步加劇的風險 住宅。 唐山宏觀市場容量及未來趨勢研究 ，全國房地產(chǎn)市場受到危機影響 走軟 ，唐山在風暴沖擊下， 支付力下滑 ，市場回暖需要經(jīng)濟復蘇支持 5年，市場容量基本穩(wěn)定在 200萬平米 /年 以內(nèi) 5年，市場年放量將遠超目前的消化能力， 市場風險加劇 競爭區(qū)域細分市場研究 保證項目安全第一，尋找淡市中的市場保健因素 ? 鳳凰新城 城東工業(yè)區(qū) 城南塌陷區(qū) 城市核心 鳳凰新城： 擁有較好的地質(zhì)景觀資源條件，及城市規(guī)劃利好，是城市未來發(fā)展的第二核心區(qū)域；目前市場上中高端項目主要集中在該區(qū)域，是 本項目主要競爭區(qū)域 。 重工業(yè)區(qū)： 城市污染最為嚴重的區(qū)域，在售項目較少，且均為低端項目。 核心區(qū)： 項目所在區(qū)域為城市最為核心地段，具有較高的認知度，區(qū)域發(fā)展成熟，擁有城市最高端配套，本項目必然定位于高端， 打造 城市標桿項目 。 塌陷區(qū)： 地質(zhì)條件較差，是地震時受影響最嚴重區(qū)域，區(qū)域認知度較低，目前幾無在售項目。 鳳凰新城為本項目主要競爭區(qū)域，該區(qū)域在售產(chǎn)品特征對本項目未來發(fā)展和規(guī)劃具有指導和借鑒意義 區(qū)域競爭 鳳凰新城作為唐山城市的未來發(fā)展方向?qū)鹘y(tǒng)城區(qū)形成巨大挑戰(zhàn) 日趨沒落： 隨著新區(qū)項目關(guān)注度逐漸提高，傳統(tǒng)區(qū)項目老舊，關(guān)注度逐漸走低。 time cognitive 城市新區(qū) 傳統(tǒng)城區(qū) 區(qū)域引爆的關(guān)鍵性事件 快速崛起： 政府規(guī)劃利好引導，市場放量集中，成為臵業(yè)關(guān)注焦點； 區(qū)域復興： 大規(guī)模城市重建項目進駐，原住民遷出，高支付力人群占據(jù)城市核心資源，與之相應的城市各類配套實現(xiàn)更新?lián)Q代，老城注入新活力； 初期實現(xiàn)： 先期項目客戶入住，整體基礎(chǔ)配套尚不完善，現(xiàn)實與想象的差距帶來區(qū)域整體的信任度滑坡，區(qū)域價值下跌； 新城穩(wěn)定： 隨著基礎(chǔ)配套逐步落實，與人口進駐，新城規(guī)劃實現(xiàn)，進入成熟階段，區(qū)域價值重獲認可并穩(wěn)步提升。 沒落階段 重新建設及提升階段 快速崛起 新區(qū)發(fā)展階段 趨于穩(wěn)定 世聯(lián)模型 城市化過程中，城市新區(qū)與傳統(tǒng)核心的區(qū)域發(fā)展曲線 唐百區(qū)域 作為城市核心，隨著 鳳凰新城 （城市新區(qū)）建設逐漸失去市場關(guān)注，但是，一旦出現(xiàn)區(qū)域引爆的關(guān)鍵性事件，如 萬達廣場 的進駐，將會帶來內(nèi)城的更新，即一次 傳統(tǒng)城區(qū)的復興 ；財富階層掌握城市核心資源，整個區(qū)域面向財富階層消費習慣，全面 升級城市配套，城市核心被加強 ，區(qū)域進入新的發(fā)展階段。 傳統(tǒng)城區(qū)復蘇之初，對應新區(qū)蓬勃發(fā)展的激烈競爭，安排 安全性產(chǎn)品 ， 滿足剛性客戶為主；后期隨區(qū)域價值拉升，實現(xiàn)項目產(chǎn)品面積及品質(zhì)升級，安排 奢侈戶型， 滿足高端客戶需求 宏揚 香木林 7500元 /平米 6900元 /平米起 鷺港 天元國際公寓 12800元 /平米 梧桐大道 8000元 /平米起 鳳凰世嘉 6000元 /平米 瑞景國際公館 6500元 /平米 鳳凰新城 新華道 建設路 尚品名都 5600元 /平米 景泰 翰林 6700元 /平米 翡翠城 7500元 /平米 景泰 怡景文園 荷花上院 盛泰莊園 5400元 /平米 嘉元 六合 5800元 /平米 龍湖豪庭 香檳藍灣 宏達 高第花園 6000元 /平米起 龍王廟平改 軍創(chuàng) 凱旋城 6800元 /平米 紫御山莊 4800元 /平米 君瑞花園 金洋華城 富丁堡 ?市區(qū)內(nèi)的項目供應絕大多數(shù)位于路北區(qū)，其中又以鳳凰新城的項目為主，并在價格上占據(jù)最高水平，聚集市場主要中高端項目 ?本項目周邊項目較少，且價格相對較低 即將入市項目 在售項目 重工業(yè)區(qū) 路南塌陷區(qū) 市場掃描 鳳凰新城作為發(fā)展熱點，同時成為市場供應熱點 市場在售典型住宅項目掃描 項目 產(chǎn)品類型 開盤時間 實際成交均價 （元 /平米） 供應量 消化量 主力戶型 （平米 ) 天元帝景 高層、酒店式公 寓 住宅 8000，部分稀缺戶型二手房10000，酒店式公寓 12800 一期 1082套，二期 600余套。目前在售酒店式公寓 高層售罄，酒店式公寓售出 1/3 產(chǎn)品面積區(qū)間在 50平米 200平米不等，主力產(chǎn)品為 150平米， 100平米以下占到 1/4， 200平米占到 10%。酒店式公寓 3080平米 梧桐大道 高層、小高層、 洋房 一期 2023426；二期202310 高層 8000；多層11000 總戶數(shù) 2800，一期 340套。 一期售罄；二期 換簽不足 50% 165170 宏揚香木林 高層、小高層 2023年 3月 67007200 共 3000戶，一期16棟共 1700余戶 剩余為一二層及 頂層產(chǎn)品 高層以 60、 70平米產(chǎn)品為主，小高層以 13158平米大戶型為主 金洋旺座 高層 06年中 7000— 7600 326套 售罄 70100 鷺港 高層、小高層 二期 08年 5月 10日 6900（毛坯）；7500（精裝） 二期 200套 大戶型消化 50%；小戶型剩余60~70% 117143； 4992 瑞景國際公館 別墅、高層 08年 1月 16日開盤高層 別墅 11000，公寓 6500 別墅 54套；高層286套 高層產(chǎn)品僅剩 3套，別墅剩余 50% 83一居、 10 117兩居及 106三居 景泰翰林 高層、小高層 08年 9月 27日 56006000 1400余 售出 1/3 80120 鳳凰世嘉 7層、 9層及 16層 2023年