【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 接軌 ， 有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?。 與通惠東路的延伸段相接 ， 可直通火車站 、 汽車公交總站 ， 上馬墩路的東延伸段還與錫滬公路相接 ， 交通方便 。 嘉禾現(xiàn)代城的開發(fā)以及本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的現(xiàn)狀 ， 必然會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲 。 在城中心崇安區(qū)大力發(fā)展的前提下 ， 目前本區(qū)域的土地價(jià)格適中 。 地處崇安區(qū)的上馬墩 ， 目前還處在城市開發(fā)建設(shè)的起步階段 ， 且本區(qū)一直屬于老城區(qū) ， 所以土地價(jià)格和同類地塊相比 ， 價(jià)格適中 。 從地理位置和價(jià)格上分析 ， 本區(qū)域的房?jī)r(jià)基本會(huì)在 39004400元 /㎡左右 。 上馬墩商業(yè)發(fā)展起步 上馬墩的商業(yè)一直落后于崇安區(qū)的其他地區(qū) ， 現(xiàn)受到益都苑 、熙春新街和日月星城的影響 ， 正逐步發(fā)展起來 。 以益都苑為商務(wù)中心 ， 中高檔次的商業(yè)已經(jīng)在上馬墩路 、 振奮路交界處現(xiàn)身 ， 為今后上馬墩的商業(yè)發(fā)展提供了很好的發(fā)展條件 。 上馬墩商鋪由 2023年的 3000元 /㎡左右上升到現(xiàn)在 11000元 /㎡左右 。 當(dāng)然商業(yè)的規(guī)劃?rùn)n次在不斷提升 ， 隨著上馬墩商業(yè)的發(fā)展 ， 上馬墩商鋪具有相當(dāng)?shù)纳禎摿?。 第四部分 項(xiàng)目定位及銷售策略 （ 一 ） 產(chǎn)品定位概述 產(chǎn)品定位是基于市場(chǎng)基礎(chǔ)上對(duì)物業(yè)的風(fēng)格 、 形態(tài) 、 業(yè)種 、 類型等作 出的研判 ， 進(jìn)而確立物業(yè)的價(jià)格 、 客層和市場(chǎng)地位 ， 本項(xiàng)目的產(chǎn)品 定位是集住宅 、 商業(yè) 、 辦公于一體的綜合物業(yè)體 ， 作到功能互補(bǔ) 、 規(guī)劃超前 。 （ 二 ） 產(chǎn)品定價(jià)建議 在產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上 ， 考慮到本項(xiàng)目的周邊區(qū)域地段居住條件 尚未完全成熟 ，配套設(shè)施等還未健全 ， 市場(chǎng)環(huán)境 只能以保守的價(jià)格進(jìn)行面市 ， 在形象及市場(chǎng)知名度未確立之前 ， 考慮到區(qū)域客戶的價(jià)格承受能力及市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性 ， 建議以 中低 的價(jià)格入市 ， 實(shí)行 “ 中開高走 ” 的原則 ， 以降低市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)度和良好的市場(chǎng)預(yù)測(cè) 。 住宅價(jià)格建議： 住宅均價(jià)： 4000元 / ㎡ 商鋪價(jià)格 建議 ： 一層 （ 沿街 ） 15000元 /㎡ （ 內(nèi)街 ） 10000元 /㎡ 二層 8000元 /㎡ 三層 （ 辦公樓 ） 4500元 /㎡ 建議價(jià)格走勢(shì)原則： 穩(wěn)開快走 — 微幅上調(diào) — 價(jià)差適度 — 動(dòng)態(tài)控制 （ 三 ） 業(yè)態(tài)業(yè)種建議 住宅定位原則： 基于本項(xiàng)目高層的物業(yè)形態(tài) ， 形成雙子座的地標(biāo)建筑 ， 具有一定的引領(lǐng)性 ， 根據(jù)本項(xiàng)目的數(shù)據(jù)指標(biāo) ， 地理位置并結(jié)合 “ 中華服裝廠 ” 目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀和區(qū)域走勢(shì) ， 住宅部分營造良好的人居氛圍， 打破老城區(qū)的居住概念 ， 倡導(dǎo)一種新的生活方式 。 根據(jù)目前該區(qū)域的樓盤銷售情況、周圍的建筑情況以及中華服裝廠的建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)，建議建造有特色的高層樓盤，同時(shí)以 中 低價(jià)的商鋪和辦公樓為主打產(chǎn)品，吸引 投資 客戶。 高層住宅立面風(fēng)格主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主，營造具有現(xiàn)代感的人居空間，將樓盤的品質(zhì)和價(jià)值得到提升。 主力戶型 2室 2廳、 3室 2廳，主力面積 100㎡ 130㎡，并設(shè)計(jì)適量小戶型，面積 75㎡ 85㎡。 （ 一 ） 把握好商業(yè)的定位是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵； （ 二 ） 將合理的商業(yè)定位與客層定位有機(jī)結(jié)合； （ 三 ） 商業(yè)定位既能保持無錫傳統(tǒng)的商業(yè)模式 ， 又能 做到商業(yè)上的創(chuàng)新； （ 四 ） 商業(yè)業(yè)態(tài)及功能定位的合理分布 （ 1F、 2F） ； 商業(yè)定位原則： （ 一 ） 把握好商業(yè)的定位是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵 本 案的商業(yè)定位是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵 ， 商業(yè)的啟動(dòng)對(duì)于本案乃至整個(gè)片區(qū) 的影響力是至關(guān)重要的 ， 成敗的關(guān)鍵也是對(duì)商業(yè)模式及業(yè)態(tài)的有效把握 。 商業(yè)街組團(tuán)劃分原則 ● 主題特色原則 考慮到整個(gè)商業(yè)占到總數(shù)的 30%體量 ， 為吸引受眾 ， 需定位成多元化經(jīng)營的 綜合商業(yè)街 ， 故建議充分利用商業(yè)街外街的優(yōu)勢(shì) ， 在原地塊分割的基礎(chǔ)上 ， 劃分若干功能性組團(tuán) 并賦以不同的主題商業(yè)特色 ， 涵蓋購物 、 餐飲 、 文 化 、 娛樂和休閑等特色內(nèi)容 ， 同時(shí)強(qiáng)調(diào)商業(yè)的綠色環(huán)境 ， 打造一條生態(tài)型 的休閑觀光商業(yè)步行街 。 ● 建筑美學(xué)原則 8029 ㎡ 的商業(yè)規(guī)模 ， 為充分挖掘臨街鋪面的商業(yè)價(jià)值 ， 同時(shí)也兼顧商業(yè)街 建筑形態(tài)布局的美觀性 ， 我們?cè)诤侠砜紤]了地塊形狀和鋪面進(jìn)深的前提下 ， 建議整條商業(yè)街以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主 ， 充分發(fā)揮商鋪 2樓的商業(yè)價(jià)值 ， 既 起到合理分配商業(yè)面積 ， 同時(shí)從建筑形態(tài)上給予逛街顧客一種視野享受 。 （ 二 ） 將合理的商業(yè)定位與客層定位有機(jī)結(jié)合 商業(yè)模式與客層需求是緊密相關(guān)的 ， 在前期對(duì)客戶分析的過程中我們 發(fā)現(xiàn) ， 針對(duì)本地區(qū)的經(jīng)營范圍和商業(yè)空間 ， 現(xiàn)代化的商業(yè)模式是個(gè)盲 點(diǎn) ， 由此將傳統(tǒng)與現(xiàn)代 、 主題化與多元化 、 經(jīng)濟(jì)與時(shí)尚進(jìn)行互動(dòng)與互 補(bǔ) ， 商業(yè)定位原則 ● 經(jīng)營互利原則 在保證開發(fā)商獲利的前提下 ， 將商家的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低 ， 一方面通過價(jià)格 的優(yōu)勢(shì)降低商家成本；另一方面通過商業(yè)的升值潛力及回報(bào)率的核算來 降低風(fēng)險(xiǎn)投資 ， 做到共贏 。 ● 市場(chǎng)實(shí)需原則 鑒于周邊的商業(yè)業(yè)態(tài) ， 我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)還未解決真正的商業(yè)饑渴 ， 為了進(jìn)一步發(fā)掘商業(yè)的內(nèi)在價(jià)值 ， 建議根據(jù)實(shí)際的商業(yè)需求進(jìn)行 業(yè)態(tài)的分布 。 （ 三 ） 商業(yè)定位既能保持無錫傳統(tǒng)的商業(yè)模式 ， 又能做到商業(yè)上的創(chuàng)新 綜觀無錫的大宗商業(yè) ， 傳統(tǒng)的商業(yè)模式占據(jù)主流 ， 城市整 體的商業(yè)規(guī)模沒有得到良好的發(fā)揮和體現(xiàn) ， 根據(jù)本項(xiàng)目的 規(guī)劃 ， 我們建議在沿用傳統(tǒng)商業(yè)模式的同時(shí) ， 進(jìn)行資源重 組和整合利用 ， 發(fā)揮商業(yè)價(jià)值的最大化和可利用化 ， 做到 商業(yè)經(jīng)營的創(chuàng)新 。 （ 四 ） 商業(yè)業(yè)態(tài)及功能定位的合理分布 （ 1F、 2F） 總述： 根據(jù)規(guī)劃圖 ， 可以看出商業(yè)排布的面積利用達(dá)到了最大化； 商業(yè)布局緊湊 ， 合理 ， 能最大限度地聚集人氣； 1F、 2F設(shè)計(jì)回廊 ， 充分體現(xiàn) 2F的商業(yè)價(jià)值 ， 增強(qiáng)可視性； 整個(gè)商業(yè)共分四個(gè)小型功能組團(tuán) ， 具體劃分經(jīng)營內(nèi)容如下： 商業(yè)業(yè)態(tài)及功能定位 振 奮 路 上 馬 墩 路 B A1 A2 C 業(yè)態(tài)建議一： A A2為辦公樓層 ， 是鎖定人流的主要地 ， 底樓規(guī)劃為商鋪 ， 并形成內(nèi)街 的格局 ， 考慮到樓面功能是辦公用途 ， 因此盡量避免大眾物業(yè)的經(jīng)營 ， 以 營造品位 、 時(shí)尚的購物空間 ， 以提升 A A2的物業(yè)檔次和形象 ， 在底樓主 要經(jīng)營品牌服飾 、 品牌化妝品 、 品牌首飾等高端消費(fèi)品 ， 帶動(dòng)整個(gè)樓層的 消費(fèi)檔次 。 業(yè)態(tài)建議二： 我們建議在 B、 C的內(nèi)外兩側(cè)（沿上馬墩路和振奮路）分布兩條商業(yè)街，其中 靠振奮路和上馬墩路的外街和靠里側(cè)的內(nèi)街形式 ， 為敞開式商鋪 ， 設(shè)兩層 ， F F2設(shè)計(jì)回廊 ， 充分體現(xiàn) 2F的商業(yè)功能和價(jià)值 ， 擯棄傳統(tǒng)的一樓帶二樓的 操作模式 ， 增強(qiáng)景觀性和可視性 ， 同時(shí)建議 F F2挑高 ， 一樓以常規(guī) 經(jīng)營業(yè)態(tài)為主 ， 如服飾 、 便利店 、 銀行 、 休閑站等 ， 二樓以室內(nèi)消費(fèi)業(yè)態(tài)為 主如：婚紗攝影 、 茶座 、 咖啡吧等 。 上述的業(yè)態(tài)建議，引進(jìn)相對(duì)的品牌業(yè)種，提升上馬墩的商業(yè)品質(zhì)，填補(bǔ)上馬墩商業(yè)業(yè)種的空白，使整個(gè)上馬墩地區(qū)的商業(yè)氛圍更趨完善，使目前的片區(qū)商業(yè)成為集休閑、娛樂、便民服務(wù)為一體的高檔綜合類商業(yè)，構(gòu)成立體高尚的商業(yè)體系，以滿足本地居民的精神與物質(zhì)追求。 入口功能定位 入口作為主要的通路口 ， 占據(jù)了絕對(duì)的引入人流的作用 ， 在營造豐 富景觀性的同時(shí)起到絕佳的靜態(tài)休閑空間 ， 設(shè)置外島式生態(tài)休閑廣 場(chǎng) ， 廣場(chǎng)中心可根據(jù)地塊實(shí)際尺寸設(shè)置若干中心主題景觀 ， 如音樂 噴泉水景主題 、 生態(tài)植物花卉主題 、 人文雕塑主題 、 枯山石人造景 觀主題等等 。 從而形成景觀上的差異性與多樣性 ， 使人漫步其中能 夠移步換景 ， 在購物同時(shí)充分享受休閑的樂趣 ， 并與廣場(chǎng)內(nèi)部休閑 廣場(chǎng)相呼對(duì)應(yīng) 。 環(huán)境營造建議 整體環(huán)境的營造將遵循“可分可合，動(dòng)靜相宜”的原則，在總體構(gòu)思上將起分為西南側(cè)的綠色生態(tài)休閑街和外島式生態(tài)休閑廣場(chǎng)兩大主力“陣型”，其中綠色生態(tài)休閑街作為商業(yè)鋪面的點(diǎn)綴，而外島式生態(tài)休閑廣場(chǎng)作為獨(dú)立的景觀自成一派，兩者渾然一體，又各自為“陣”，與內(nèi)島廣場(chǎng)呼應(yīng)，在動(dòng)態(tài)和靜態(tài)的景觀互動(dòng)中，將環(huán)境的內(nèi)涵演繹得淋漓盡致。 （ 四 ） 客戶定位 結(jié)合本項(xiàng)目自身規(guī)劃 、 區(qū)位的特殊性和與周邊產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)群體上的兼容性 ， 使得目標(biāo)消費(fèi)群體的購買特征呈多源化發(fā)展趨勢(shì) ， 同時(shí)購買群體突破了本地區(qū)客源的局限性 ，