【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域有集中性商業(yè)中心光谷新天地，不易在做大型集中式商業(yè)。高層 LOFT稀缺、供應空白。 區(qū)域內(nèi)僅有世界城推出少來少量的 loft產(chǎn)品，目前區(qū)域供應空白。 區(qū)域的辦公用房集中在魯巷附近，而目前工業(yè)園中供應面積多在 200 ㎡ 以上，區(qū)域中小面積辦公供應稀缺。市場暢銷。 水岸國際 LOFT開盤銷售 270多套，銷售率 90%，價格與區(qū)域公寓相當。 漢商銀座 LOFT開盤 4個月售罄，價格幾乎與區(qū)域高端公寓相同。 業(yè)態(tài)組合高層 SOHO市場需求旺盛。 光谷片區(qū)是武漢市場對商品房需求最旺盛的區(qū)域。市場暢銷。 世界城的 SOHO幾乎開盤售罄；龍安港匯城 3050精裝 soho，開盤售出80%。當代國際花園的精裝公寓，售出了8000元 / ㎡ 的售價，高出普通公寓 15%。 業(yè)態(tài)組合會館補充區(qū)域商務、酒店空白。 根據(jù)調(diào)查光谷大道在雄楚大街至三環(huán)線，無正規(guī)酒店。更無商務會談場所?？梢哉猩袒蛘咭M連鎖酒店，以租約出售。 業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合建議： 業(yè)態(tài)組合創(chuàng)意工坊：目標作用 ：打響旗號、聚集人氣、奠定市場定位目標客戶 ：光谷區(qū)域內(nèi)所有的創(chuàng)意相關的企業(yè)、個人和組織盈利模式 ：前期以低價租賃炒熱，后期租約出售選址建議 ：時間要盡快，建議通過建筑改造完成體量 ： 業(yè)態(tài)配比創(chuàng)意總部：目標客戶 ：符合產(chǎn)業(yè)特色，尋找歸屬感的本地產(chǎn)業(yè)；大型創(chuàng)意機構的在漢分支機構；社區(qū)內(nèi)原有的發(fā)展壯大的企業(yè)。 盈利模式 ：銷售、購買企業(yè)可以享有樓宇冠名權選址建議 ：社區(qū)的中心、與創(chuàng)意工坊相近體量 ：建議配置 6棟。中大型創(chuàng)意總部的 4050人員配置，人均辦公面積在 30平米，單棟體量在 12001500平米，故總體量在 。 業(yè)態(tài)配比商業(yè)街：目標作用 ：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。滿足社區(qū)日常生活，區(qū)域工作人員中午 2小時的商業(yè)服務所需目標客戶 ：投資客、自用客戶。 盈利模式 ：以銷售為最終目標，前期可以先招商為主選址建議 ：光谷大道與關南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創(chuàng)意工坊內(nèi)體量 ：根據(jù)商業(yè)的規(guī)律，該商業(yè)的比例為社區(qū)規(guī)模的 68%，即 2萬平方左右。 業(yè)態(tài)配比水館：目標作用： 社區(qū)的小型會所；社區(qū)活動的大舞臺盈利模式 ：自持、租住經(jīng)營體量 ： 3000 ㎡選址建議 ：建議與社區(qū)的內(nèi)部水景和綠化景觀相結合，建議放置在創(chuàng)意工坊附近 業(yè)態(tài)配比商業(yè)：目標作用 ：內(nèi)向型，兼顧少量外向型的社區(qū)商業(yè)。 營銷模式 ：已銷售為最終目標，前期可以先招商為主體量 ：根據(jù)商業(yè)的規(guī)律，該商業(yè)的比例為社區(qū)規(guī)模的810%，即 2萬㎡，其中沿街商業(yè)約有 米，創(chuàng)意工坊內(nèi)有 4000平。選址建議 ：光谷大道與關南園路道路交匯處、光谷大道沿街面、創(chuàng)意工坊內(nèi)，以 23層街鋪為主。 業(yè)態(tài)配比高層 LOFT：目標作用 ：聚集人氣、實現(xiàn)價格提升、可住可辦目標客戶 ：投資客、區(qū)域內(nèi)辦公客戶、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中成長性企業(yè)。 體量 ：層高設計在 ，總高度控制在 100米以內(nèi)，預計高度在 20層。根據(jù)地塊紅線、用地尺寸，初步預計可以單層面積在 1000㎡ 左右，可以設置 4棟，合計規(guī)模在 7萬㎡ 。選址建議 ：臨光谷大道沿線，昭示性好。鐵路沿線，規(guī)避不利因素。 業(yè)態(tài)配比目標作用 ：創(chuàng)造價值、吸引人氣、改變區(qū)域晚上空城的現(xiàn)狀。目標客戶 ：投資客、居住型的自住客戶、社區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的員工。 體量 ：層高設計在 ，根據(jù)地塊紅線、用地尺寸，初步預計可以單層面積在 1800㎡ 左右，可以設置 3棟，根據(jù)社區(qū)總規(guī)模，該部分產(chǎn)品規(guī)模在 ㎡ 。選址建議 ：居住環(huán)境最好的社區(qū)中心，辦公區(qū)域相連接，建議設置在創(chuàng)意工坊兩旁高層 SOHO ： 業(yè)態(tài)配比目標作用： 補充區(qū)域商務、酒店、高檔餐飲空白。目標客戶： 投資客，招商或者引進連鎖酒店， 后期帶租約出售。體量： 建議設置一棟，體量約在 ㎡ 。會館： 業(yè)態(tài)配比2F3F3F26F23F22F22F3F 3F3F3F 3F 3F11F26F16F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO28F會館商業(yè)水館3F創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F 3F3F3F 3F 3F11F26F16F28F3FCPU內(nèi)存聲卡內(nèi)存硬盤CPU硬盤 硬盤 硬盤顯卡創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館2F3F3F26F23F22F22F3F 3F3F3F 3F 3F11F26F16F28F3F低密度創(chuàng)意工坊 ＋ 低密度創(chuàng)意總部 ＋ 混合商業(yè)街 ＋高層 LOFT ＋ 高層 SOHO+會館 +水館電阻創(chuàng)總LOFT創(chuàng)坊SOHO會館商業(yè)水館1 2 3 5 6 7 8 9 1110233F 261F 283F 3F 3F 222F 261F 222F 161F111F1000㎡ 1800㎡ 1000㎡ 1000㎡ 8000㎡ 1000㎡ 1200㎡ 1000㎡ 800㎡600㎡18000㎡ 45000㎡ 22023㎡ 6000㎡ 24000㎡ 20230㎡ 30000㎡ 20230㎡ 12023㎡6000㎡6000㎡70000㎡24000㎡81000㎡22023㎡16000㎡3000㎡S1 3F 4000㎡ 12023㎡ S2 2F 2023㎡ 4000㎡224000㎡2F3F3F26F23F22F22F3F 3F3F3F 3F 3F