【文章內(nèi)容簡介】 潤最 高的部分是研發(fā)、營銷與 服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤 最低。在研發(fā)方面具有競 爭優(yōu)勢的企業(yè)通常比在制 造能力具有競爭優(yōu)勢的企 業(yè)有更高的競爭力 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 新形勢下工程成本管控的重點： ◆ 項目投資分析是項目成本控制的起點，開 發(fā)成本受開發(fā)節(jié)奏、市場銷售價格、 經(jīng)營 風險控制等條件的多重制約 ◆ 產(chǎn)品定位的準確性、差異性決定了項目成 本控制的優(yōu)劣 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 房地產(chǎn)成本項目的設(shè)置 ○ 土地成本 ○ 開發(fā)前期準備費 ○ 主體建筑工程費 ○ 主體安裝工程費 ○ 園區(qū)管網(wǎng)工程費 ○ 園林環(huán)境建設(shè)費 ○ 配套設(shè)施費 ○ 開發(fā)間接費 樓面地價 主體造價 園區(qū)造價 含資金成本 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 新形勢下工程成本管控的重點： ◆ 規(guī)劃設(shè)計方案指標、功能、技術(shù)參數(shù)、配 套檔次的確定，決定了 70%以上的工程成 本 ◆ 最低價中標是控制工程建造成本的重點 ◆ 時間成本和質(zhì)量成本往往是房地產(chǎn)企業(yè)成 本管理忽視的環(huán)節(jié)和事后的遺憾 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的重要性： ◆ 工程質(zhì)量成本的概念： 為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā) 生的費用以及沒有達到滿意的質(zhì)量所造成 的損失 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 設(shè)計 階段 施工準 備階段 施工 階段 使用 階段 改正錯誤 的時間 1 $ 改正錯誤 所需費用 10 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 100 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 1000 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ “十倍原理”圖形象 地說明項目進展各階 段改正錯誤所需費用 的比較（見左圖）， 對于工程質(zhì)量成本而 言，達到成本控制的 最有效的時間是在項 目的施工準備階段 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的管控重點： ◆ 以預防為主的質(zhì)量成本管理，把錢花在避 免質(zhì)量故障的出現(xiàn)，而不是解決不合格項 造成的后果，是質(zhì)量成本控制的基礎(chǔ) 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的管控重點： ◆ 百分之百的現(xiàn)場工程質(zhì)量控制施工手工 操作質(zhì)量是很難實現(xiàn)的，針對施工質(zhì)量 通病找出關(guān)鍵的故障點，通過前期的 設(shè)計節(jié)點強化、施工工藝改進往往能 避免施工手工操作的帶來的偏差 新形勢下企業(yè)對工程成本的要求 ■ 工程質(zhì)量成本的管控重點： ◆ 鑒定成本主要是完善材料檢驗和對施工過 程中工序質(zhì)量、工程質(zhì)量檢查等方面管理 的投入，合理的投入和有效管理是質(zhì)量成 本控制的重點 外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響 一、國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 二、國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內(nèi)工程總承包商的總體概況： ◆ 建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊資 本低，資信差，需要進行嚴格的管理。需 要甲方重點考察，輸出技術(shù)、管理標準， 協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系 ◆ 勞務(wù)隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有 限，責任心不強。甲方到位的技術(shù)指導及 嚴格的過程控制是施工質(zhì)量保證的重要前 提 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項目承包 制，推行項目法施工，以包代管情況普遍 工程質(zhì)量的好壞與項目經(jīng)理及項目管理班 子的技術(shù)水平、管理能力存在很明顯的關(guān) 系，項目經(jīng)理素質(zhì)差異很大 ◆ 施工企業(yè)對施工項目經(jīng)理部的支持監(jiān)管較 少，施工管理出現(xiàn)問題后，施工企業(yè)高層 的支持體現(xiàn)不明顯 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內(nèi)總承包單位的分類 ◆ 第一類：大型建安集團 ◆ 第二類：中型建筑企業(yè) ◆ 第三類：小型成建制的民營、集體建筑企業(yè) ◆ 第四類：小型、專業(yè)施工企業(yè) 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從成本角度考慮總承包商的選擇策略： ◆ 選擇承包商時，要重點考察承包方的成 本構(gòu)成、管理組織架構(gòu)是否適應(yīng)企業(yè)的 成本控制。避免過多的管理層級造成不 必要的管理費上升 ◆ 杜絕層層轉(zhuǎn)包是從成本角度選擇承包商 的重要指標 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 選擇高效率，重信譽重合約，管理組織扁 平化，管理成本低的工程公司是有效降低 成本的手段 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)通過提高對施工單位的管理能 力，輸出技術(shù)標準和質(zhì)保體系要求，可以 向選擇三、四類施工企業(yè)過渡，在保證質(zhì) 量的前提下降低工程成本 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從質(zhì)量角度考慮總承包商的選擇策略： ◆ 承包商施工項目經(jīng)理（項目承包人）的質(zhì) 量意識、配合能力對工程質(zhì)量的影響很大 是房地產(chǎn)企業(yè)考察施工隊伍以及保證工程 質(zhì)量的重要因素 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 承建商自身的質(zhì)量保證體系、管理模式、 管理水平、管理人員配備，上級公司的支 持與重視程度等對工程質(zhì)量的影響較大 ◆ 對規(guī)模小的建筑公司和實行項目全面承包 的公司的材料管理需要額外加以關(guān)注 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內(nèi)監(jiān)理公司的總體概況： ◆ 市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理 公司不履行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全， 責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范 ◆ 監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理 費用遠低于設(shè)計費、銷售代理費，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 ◆ 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 建設(shè)部 建市 【 2023】 189號文 《 房屋建筑 工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行） 》 監(jiān)理旁站前的： “ 三查兩問一核對 ” 監(jiān)理旁站過程的： “ 一核查三監(jiān)督 ” 監(jiān)