x年寧波詠歸路菜市場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案(編輯修改稿)
2025-03-18 15:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 +新概念辦公。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 有別于辦公的嚴(yán)謹(jǐn)，在單身公寓大堂的設(shè)計(jì)上我們比較注重生活的氛圍，和鄰里之間的互動(dòng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 單身公寓的走廊的設(shè)計(jì)在注重生活氛圍上，增加了許多有趣味的光影變化。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 在玄關(guān)卸下“包裝”，在開闊客廳與餐廳里聚會(huì)，在儲(chǔ)藏間收藏年輕的秘密，在臥室飄窗享受陽光與咖啡，在多功能房享受健身、工作、學(xué)習(xí) …… 你的生活，只有不想做，而沒有做不到。我們?cè)O(shè)計(jì)更多空間，由你設(shè)計(jì)生活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 在 40方的房子里漫步，會(huì)邂逅 2處陽光，甚至為近 3平方米的封閉景觀落地玻璃而驚艷。但你會(huì)選擇哪里，與咖啡一起約會(huì)陽光？我們?cè)O(shè)計(jì)更多空間，由你設(shè)計(jì)生活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 空間，就是承載生活的容器。獲得更多的空間，就擁有更多的可能。上樓閱讀，下樓游戲；上樓安憩，下樓歡聚 …… 我們?cè)O(shè)計(jì)更多空間，由你設(shè)計(jì)生活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 六、價(jià)格定位分析與價(jià)格策略 （一）價(jià)格定位分析 定價(jià)方法一：市場(chǎng)比較法 通過對(duì)目前的小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)，尤其是同類產(chǎn)品市場(chǎng)的詳細(xì)了解、分析、研究，再結(jié)合本案產(chǎn)品自身的特點(diǎn)和優(yōu)劣勢(shì)。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，即通過與較近時(shí)期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似項(xiàng)目個(gè)案價(jià)格作比較對(duì)照，修正求取最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 可比樓盤選擇： 萬達(dá) 48克拉、世紀(jì)花園 E公館、風(fēng)格城市壹爵、春天彼岸、世紀(jì)東苑 公式： 基準(zhǔn)值 A=本項(xiàng)目排序 級(jí)差值 B=1/項(xiàng)目數(shù) 打分 =(排序號(hào) A)*B 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 核心均價(jià)形成 可比樓盤的權(quán)重確定 參照可比樓盤比較得分、可比樓盤的市場(chǎng)銷售均價(jià)與可比樓盤的權(quán)重設(shè)定進(jìn)行加權(quán)平均，得到項(xiàng)目初步的核心均價(jià)為 12218元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 定價(jià)方法二：市場(chǎng)需求和目標(biāo)客戶心理預(yù)期價(jià)位 ? 根據(jù)對(duì)我公司已積累的該項(xiàng)目目標(biāo)客戶調(diào)查資料顯示：該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體預(yù)期價(jià)格平均價(jià)位為 12023元 /㎡ ? 根據(jù)前面兩種定價(jià)方法得出的項(xiàng)目初步的核心均價(jià)再結(jié)合對(duì)： 1. 利于促銷 2. 最大限度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值 3. 以價(jià)格契合產(chǎn)品定位 4. 市場(chǎng)變化反映 5. 價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力 6. 留有余地，進(jìn)退有據(jù) 等定價(jià)原則的慎重考慮， 項(xiàng)目最終整體均價(jià)為 12023元 /㎡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 （二）價(jià)格策略 為了即能在開盤一舉奪得市場(chǎng)先機(jī)，快速回籠資金，又能使項(xiàng)目利潤最大化。我司建議采取“低開高走”價(jià)格策略。以相對(duì)低的價(jià)格入市，易于沖破市場(chǎng)的“疲軟”，搶的先機(jī)，形成“項(xiàng)目熱銷”的市場(chǎng)反應(yīng)。“低價(jià)入市”對(duì)我公司儲(chǔ)備客戶資源則是“致命”的“誘惑”（其心里價(jià)位為 12023元 /㎡），可以使其快速下定，為項(xiàng)目的整體銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。資金的快速回籠，也在很大程度上緩解了后期開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)上的壓力。 當(dāng)銷售率達(dá)到一定程度，價(jià)格開始逐步提升，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化的同時(shí)，不僅使已買客戶心理平衡更能引起意向客戶的購買欲望和信心。同時(shí)，在樓盤形象建設(shè)方面也將起到積極的促進(jìn)作用。刺激項(xiàng)目后期的持續(xù)性銷售。 具體價(jià)格提升計(jì)劃： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 七、營銷方略 （一）營銷總原則： 1.“短、平、快” 爭(zhēng)取以最短的時(shí)間，以最平穩(wěn)的方式達(dá)到快速去化及資金回籠。 推廣“低調(diào)”、“含蓄”、注重“內(nèi)秀”、“精致”；改變常規(guī)項(xiàng)目傳統(tǒng)的“集約式轟炸”，只做點(diǎn)對(duì)點(diǎn)“狙擊”。 充分利用資源和人脈，注重“人脈帶動(dòng)式”營銷模式。對(duì)客戶資源加強(qiáng)把握，強(qiáng)勢(shì)逼定，增強(qiáng)對(duì)已上門客戶的殺傷力，最大限度有效利用客戶資源。 、強(qiáng)勢(shì)銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3.“兩手抓，兩手都要硬” a) 投資和自住客戶并重 b) 辦公和居家性質(zhì)統(tǒng)抓：不放棄任何一方客戶，但在區(qū)域和引導(dǎo)上做好劃分，在提高辦公和居住品質(zhì)的同時(shí)不流失任何一方客戶資源。 ，過程強(qiáng)化 隨時(shí)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場(chǎng)變化調(diào)整營銷策略。 （二）十大營銷方略 方略一： 充分利用本公司及協(xié)作單位資源 ?本公司在已往項(xiàng)目操作以及本案籌備階段積累了 332組該項(xiàng)目客戶資源。 ?搜房、焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)作為我公司協(xié)作單位可提供約 800組該區(qū)域單身公寓意向客戶資源。 ?跟各類購房組織、團(tuán)體的長期、良好的合作關(guān)系是本案銷售工作順利進(jìn)行的又一強(qiáng)有力保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 上述儲(chǔ)備客戶資源和本項(xiàng)目總套數(shù)的比例已經(jīng)接近 3： 1，按最保守計(jì)算，我公司積累的客戶資源成交 30%，可達(dá)到 100套，占本案總量的 24%；搜房、焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)提供的客戶資源成交 15%，可達(dá)到 120套，占本案總量的 29%。因此， 本案開盤銷售階段，這兩項(xiàng)合計(jì)可去化總量的 50%60%。 有上述資源作為保障，在引起開盤轟動(dòng)、帶動(dòng)銷售慣性的同時(shí)也可快速回籠資金。在項(xiàng)目操作中也將起到“低投入，高回報(bào)”的良好效
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